Paweł Puch, prawnik serwis oferty.net
Aby takie współdziałania umożliwić, wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej. Wybrany zarząd może być jedno- lub wieloosobowy i może się składać z właścicieli mieszkań albo osób z zewnątrz. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co się wiąże z załatwieniem bieżących spraw. Zarząd w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nie może podejmować decyzji samodzielnie i potrzebuje zgody właścicieli lokali podjętej w drodze uchwały.
Zatem każdy ze współwłaścicieli z reguły decyduje we wspólnocie mieszkaniowej w zakresie spraw nieprzekraczających zwykłego zarządu w sposób pośredni poprzez prawo wyboru zarządu oraz w zakresie spraw przekraczających zwykły zarząd w sposób bezpośredni poprzez głosowanie nad podjęciem uchwały w konkretnej sprawie.
Uchwała jest więc podstawowym i najważniejszym sposobem, w jaki właściciele wyrażają swoją wolę. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli właściciel nie jest zadowolony z treści uchwały, jaką podejmuje wspólnota, oprócz tego, że może głosować przeciw jej podjęciu, może także w przypadku gdy zostanie przegłosowany przez sąsiadów, zaskarżyć ją do sądu. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
