Oby nie było trudniej się zadłużyć niż w tym roku

Andrzej Saniewski, szef AIG United Guaranty w Polsce

– Zbierają się ciemne chmury, które mogą popsuć dobrą atmosferę na rynku hipotecznym. Rosnąca inflacja wymusza wzrost stóp procentowych i w konsekwencji znaczący wzrost miesięcznych rat dla kredytów złotowych. Wysoki wzrost cen mieszkań ogranicza z kolei możliwości nabycia wymarzonego „M” większości średnio zarabiających Polaków. Dodatkowo banki natknęły się na problem wiążący się ze zdobyciem finansowania na dalszy wzrost akcji kredytowej. Dzieje się tak dlatego, iż suma kredytów przekroczyła ostatnio kwotę depozytów i pozyskanie funduszy robi się coraz droższe i trudniejsze. W tej sytuacji jak najbardziej prawdopodobny staje się spadek liczby nowo udzielonych kredytów, co oznaczać będzie mniejszy popyt na mieszkania. Niewątpliwie odbije się to na rynku nieruchomości, gdyż spodziewana przewaga podaży nad popytem musi doprowadzić do spadku cen.

Optymalnym scenariuszem dla dalszego rozwoju rynku byłaby umiarkowana korekta cen o 10 – 15 proc. w ciągu najbliższych kilku miesięcy, a następnie stopniowa odbudowa popytu i utrzymanie kilkuprocentowego wzrostu cen w kolejnych latach. Wariantem skrajnie pesymistycznym jest spadek cen o 30 proc. i długa stagnacja na rynku mieszkaniowym w wyniku istotnego zaostrzenia procedur kredytowych przez banki.

Który scenariusz się spełni, zależy w dużej mierze od otoczenia makroekonomicznego, a przede wszystkim tempa wzrostu stóp procentowych i płynności na rynku finansowym. Jednak duży wpływ będzie miało również zachowanie wszystkich uczestników rynku. Deweloperzy powinni obniżyć swoje marże, aby pobudzić popyt na mieszkania, a klienci powinni skorzystać z tej okazji do tańszych zakupów. Natomiast banki powinny ze spokojem przyjąć ewentualną korektę cen oraz wolniejsze tempo sprzedaży mieszkań i nie ograniczać w znaczący sposób finansowania deweloperów oraz klientów indywidualnych. I tego nam wszystkim życzę w nadchodzącym nowym roku.

Karola Wilczko, serwis eHipoteka.com

– Kredytobiorcom w 2008 r. życzę przede wszystkim możliwie skromnych podwyżek stóp procentowych w Polsce. Wiele wskazuje na to, że nie da się ich uniknąć, więc jeśli już mają nastąpić, to niech nie wzrosną o więcej niż 25 punktów bazowych. Do tego potrzebne są jednak lepsze dane o inflacji (chodzi o wzrost cen na poziomie 2 – 2,5 proc.) w grudniu i w kolejnych miesiącach.

Osobom, które zaciągnęły kredyty w walucie obcej, należy życzyć stabilnego kursu złotego. Są na to duże szanse, szczególnie w przypadku kolejnej podwyżki stóp procentowych przez RPP. A mocny złoty to niższe raty kredytów walutowych. Jednocześnie warto trzymać kciuki za to, by centralny bank Szwajcarii nie podnosił już stóp procentowych. O spełnienie tego życzenia będzie na pewno łatwiej niż w przypadku podwyżek stóp procentowych w naszym kraju.

Aby lżej spłacało się kredyty, potrzebne są wyższe płace i ich wzrostu należy kredytobiorcom również życzyć. Niech rosną wraz z wydajnością pracy, bo w przeciwnym wypadku mogą stanowić czynnik inflacyjny. A to powód dla Rady Polityki Pieniężnej do podnoszenia stóp.

Najbardziej optymistyczny scenariusz na 2008 r. dla kredytobiorców to zatrzymanie podwyżek stóp procentowych w Polsce, ciągle mocny złoty oraz brak podwyżek stóp procentowych na świecie. Najtrudniejszym elementem do spełnienia w tym scenariuszu jest brak podwyżek stóp procentowych w naszym kraju.

Mniej optymistyczny scenariusz dla posiadających kredyty mieszkaniowe to podwyżki stóp procentowych w Polsce na poziomie 1 punktu procentowego, do 6 proc. Dodatkowo dla grupy kredytobiorców walutowych negatywnym czynnikiem byłoby osłabienie złotego oraz podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii.

Paweł Majtkowski, Expander

– Osobom, które zaciągnęły kredyty w złotówkach, życzę, by w przyszłym roku Rada Polityki Pieniężnej jak najrzadziej podnosiła stopy procentowe. Niestety, jedna, a nawet dwie, takie podwyżki są już w przyszłym roku pewne. Średnie oprocentowanie takich kredytów może więc sięgnąć nawet 7 proc. Trzeba jednak pamiętać, że podwyżki stóp to działanie prewencyjne, które ma zahamować rosnącą inflację. Dzięki tym działaniom pod koniec 2008 roku ceny kredytów w złotych powinny się już ustabilizować, a w roku 2009 mogą zacząć spadać. Osoby, które zadłużyły się we frankach szwajcarskich, mogą bardziej optymistycznie patrzeć na 2008 rok. Choć podwyżki stóp w Szwajcarii mogą się jeszcze zdarzać, to będą mniejsze niż w Polsce. Poza tym wzrost rat spowodowany rosnącymi stopami niweluje umacniający się złoty. Dzięki temu raty kredytów we frankach zaciąganych dwa lub trzy lata temu są dziś takie same lub nawet nieznacznie niższe niż na początku okresu spłaty. Ci, którzy wybrali franki jako walutę swojego kredytu, powinni być w 2008 roku zadowoleni z dokonanego wyboru. Tym wszystkim, którzy dopiero w przyszłym roku zamierzają zaciągnąć kredyt, życzę, by nie ziściły się zapowiedzi niektórych banków podnoszenia marż w wypadku kredytów hipotecznych. Takie głosy padały m.in. z największego banku na naszym rynku – PKO BP.

Michał Macierzyński, Bankier.pl

– Nadchodzący rok na pierwszy rzut oka przyniesie wszystkim osobom spłacającym kredyty same złe rzeczy. Przede wszystkim wciąż będą rosły stopy procentowe w Polsce, a co za tym idzie, oprocentowanie kredytów złotowych. Na ten stan dodatkowo wpływa kończąca się nadpłynność sektora bankowego i niechęć do pożyczania pieniędzy innym instytucjom finansowym. W efekcie rynkowe stopy są wyższe niż w normalnych warunkach. Daje się to we znaki również klientom zaciągającym kredyty walutowe. W ich przypadku należy życzyć, żeby złoty jeśli się dalej nie umacniał, to przynajmniej pozostał na dzisiejszym poziomie. Na całe szczęście czarny scenariusz w postaci osłabienia złotego nam nie grozi, aczkolwiek nie należy wykluczyć wahań kursu.

W interesie posiadaczy kredytów jest również to, żeby ceny nieruchomości nie spadły zbyt dużo. O wzroście chyba już nikt nie mówi, nawet najwięksi optymiści zmienili bowiem front i z ich 10 – 15 proc. wzrostu nagle zrobiło się 10 proc. straty. Należy mieć nadzieję, że skończy się tylko na tym. Niestety, w wielu przypadkach spadki mogą być znacznie większe. Wszystko ze względu na spadający popyt, który przecież napędzany był do tej pory w większości poprzez kredyty. Spadające ceny mieszkań to jednak dobra informacja dla osób, które dopiero chciałyby kupić mieszkanie. Jak zatem widać, 2008 rok może być okresem oczyszczenia, które dobrze podziała na wszystkich uczestników rynku. Z tego też względu osobom, które kupiły mieszkanie na inwestycje czy spekulacje, należy życzyć, żeby na tym nie straciły, a to przy splocie szczęśliwych dla nich okoliczności może się wydarzyć. Nie ma co jednak liczyć na kilkunasto – kilkudziesięcioprocentowe zyski. Te czasy odeszły może nie na zawsze, ale z całą pewnością w przeszłość i trudno się spodziewać, żeby coś takiego zdarzyło się w najbliższych kilku latach.

Jacek Dziadak, Dom Kredytowy NOTUS

– Niestety, w przyszłym roku możemy oczekiwać większych wydatków związanych z obsługą kredytów hipotecznych. W grudniu inflacja może osiągnąć poziom 4 proc. w stosunku rok do roku, a w takim przypadku stopy procentowe w naszym kraju mogłyby wzrosnąć co najmniej o 0,5 proc. Spowodowałoby to znaczący wzrost oprocentowania kredytów w złotych. Zakładając średnią marżę dla kredytów w PLN na poziomie 1,2 proc. (kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, okres 30 lat, kwota 250 tys. zł), obecne oprocentowanie przy stopie referencyjnej WIBOR 3M wynosi ok. 6,85 proc., a rata ok. 1537 zł. Podwyżka stóp procentowych spowodowałaby wzrost raty takiego kredytu o co najmniej 100 zł, a oprocentowania do poziomu co najmniej 7,45 proc.

Wzrost oprocentowania kredytów udzielanych w złotych nie pozostanie bez wpływu na kredytobiorców decydujących się na zaciągnięcie kredytu we franku szwajcarskim. Aby otrzymać taki kredyt, trzeba będzie wykazać się jeszcze większym dochodem – należy pamiętać, że zgodnie z „rekomendacją S” zdolność dla kredytów walutowych liczona jest w oparciu o zdolność dla kredytów w PLN i odpowiednio powiększona.

Z kolei osoby posiadające już kredyt we frankach nie powinny mieć powodów do zmartwień, jeśli chodzi o kredyty zaciągnięte właśnie w tej walucie. Na ostatnim posiedzeniu szwajcarski bank centralny po raz pierwszy od dwóch lat nie zdecydował się na podniesienie stóp procentowych. Pozostawienia stóp na niezmienionym poziomie należy także spodziewać na następnym posiedzeniu w marcu 2008 roku.

Czego można życzyć posiadaczom kredytów lub osobom, które dopiero myślą o zakupie nieruchomości za pożyczone? Złagodzenia oceny kredytowej przez banki oraz uproszczenia i przyspieszenia procedur związanych z uzyskaniem kredytu. Życzę także, by deweloperzy nadal walczyli o klienta i zmienili swoje podejście w stosunku do nabywców.

Emil Szweda, Open Finance

– Jednym z czynników pomagających utrzymać inflację w ryzach jest mocny kurs złotego. Ponieważ obydwa elementy – niska inflacja i silny złoty – leżą wybitnie w interesie posiadaczy kredytów hipotecznych, wypadałoby życzyć im utrzymania takiego właśnie stanu znacznie dłużej niż tylko do końca 2008 roku. Innym życzeniem jest natomiast wprowadzenie do oferty banków kredytów o stałym oprocentowaniu, które mogłyby chronić interesy co bardziej zapobiegliwych kredytobiorców, bo obecnie niemalże nie mają oni takiej możliwości.

Optymistyczna wersja wydarzeń na przyszły rok zakłada zatem utrzymanie dobrych notowań złotego, a także szybkie wyhamowanie wzrostu stóp procentowych. Scenariusz przeciwny, to znaczący wzrost stóp procentowych i gorsze warunki funkcjonowania naszej gospodarki, bo to właśnie od jej kondycji zależeć będzie kurs złotego.

Sytuacja w przyszłym roku może być trudniejsza dla posiadaczy kredytów w złotych. Wypada więc życzyć im, by zauważalny już wzrost dochodów uchronił ich kieszenie przed skutkami wyższej inflacji i wyższych kosztów obsługi kredytów, ale zarazem aby nie był on na tyle silny, by pracodawcy zostali postawieni pod ścianą, bo przecież to od kosztów pracy zależy w dużym stopniu konkurencyjność gospodarki.

Krzysztof Oppenheim, Oppenheim Enterprise

– Przyszłym kredytobiorcom życzę, aby w 2008 roku nie spadła dostępność kredytów, spadać natomiast mogą ceny mieszkań.

Widzę też oczywiście i czarny scenariusz dla osób, które planują zakup własnego M przy udziale kredytu: jest to kontynuacja trendów, które obserwujemy od początku bieżącego roku. Z jednej strony złoty się umacnia i wartość franka spada, a z drugiej – Rada Polityki Pieniężnej podnosi sukcesywnie stopy procentowe w PLN. Grozi nam wówczas antyczna tragedia wyboru: kredyt złotówkowy jest bardzo drogi, a kredyt we frankach – piekielnie niebezpieczny! Z innych groźnych perspektyw – to działania Komisji Nadzoru Bankowego pod wpływem sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w USA i Wielkiej Brytanii: ograniczanie dostępności kredytów hipotecznych, które może narzucić KNB, spowoduje, że zakup mieszkania dla młodego pokolenia będzie rzeczą prawie niemożliwą – np. wprowadzenie obowiązkowego wkładu własnego czy kolejne ograniczenia w możliwości zadłużenia się we frankach.