Świadectwa energetyczne dadzą wiele korzyści finansowych i ekologicznych

Rz: Do czego jest potrzebne świadectwo energetyczne?

Jerzy Wierzbowski:

Świadectwo będzie pełnić zasadniczą rolę w systemie oceny charakterystyki energetycznej budynku. Będzie dokumentem określającym jakość budynku czy mieszkania z punktu widzenia zapotrzebowania na energię. A z tego zapotrzebowania wynikają ponoszone z miesiąca na miesiąc i z roku na rok koszty.

Jaki wpływ będą miały świadectwa energetyczne na ceny nieruchomości?

Ich wprowadzenie umożliwi ocenę budynku pod względem kosztów eksploatacji. Dostarczy informacji, które do tej pory nie były na ogół dostępne i w związku z tym nie były brane pod uwagę. Obiekty o niskim zapotrzebowaniu na energię, tzn. takie, w których straty energii będą niskie, będą mogły uzyskiwać na rynku nieruchomości ceny wyższe niż budynki, których oszacowane koszty eksploatacji będą, na skutek niedostatecznie efektywnego użytkowania energii, wysokie. Charakterystyka energetyczna ma także istotny wpływ na komfort użytkowania pomieszczeń w budynkach. Chodzi nie tylko o temperaturę wewnętrzną, ale i np. o wymianę powietrza, a w obiektach użyteczności publicznej – warunki oświetleniowe. Także dlatego nabywcy i najemcy powinni mieć zapewniony dostęp do danych charakteryzujących jakość energetyczną budynku.

Jakie jeszcze będą dodatkowe efekty wprowadzenia obowiązkowej certyfikacji budynków?

System oceny charakterystyki energetycznej budynków powinien motywować projektantów, deweloperów oraz zarządców nieruchomości do traktowania energooszczędności jako niezbędnej cechy projektowanych budynków. Że tak może być, świadczą m.in. prace Dolnośląskiej Agencji Energii i Środowiska. Prowadzona przez nią pilotażowo certyfikacja mieszkań i domów wprowadziła nowe mechanizmy do procesu inwestycyjnego. Stała się częścią strategii marketingowej deweloperów działających w rejonie Wrocławia i nie jest przez nich traktowana jako przymus prawny. Współpraca specjalistów reprezentujących wspomnianą agencję z deweloperami przyniosła znaczną poprawę standardów energetycznych projektowanych domów. Ograniczenie zużycia energii w nowych budynkach, a więc i zmniejszenie kosztów eksploatacyjnych związanych z zapotrzebowaniem na energię, zwłaszcza na ciepło, sięgało w objętych pracami obiektach od 20 do nawet 60 procent. Dotyczyło to obiektów nowych, oddawanych do użytku.

Czy certyfikacja będzie trudniejsza w przypadku budynków i mieszkań nowych czy używanych?

Świadectwo energetyczne dla budynku nowego będzie uzupełnieniem, rozszerzeniem jego projektu budowlanego. Trudności sporządzania świadectw będą oczywiście wzrastały wraz z ewentualnym skomplikowaniem technicznym budowli, stosowaniem nietypowych rozwiązań konstrukcji i systemów instalacyjnych.

W przypadku budynków już użytkowanych mogą się pojawiać kłopoty wynikające z braku dokumentacji technicznej (zwłaszcza dla obiektów starszych), brak danych nt. szczegółowych rozwiązań, użytych materiałów itp.

W ustawie znalazły się ważne dla certyfikacji mieszkań postanowienia, że w przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynku, a w innych przypadkach także dla lokalu mieszkalnego najbardziej reprezentatywnego dla danego budynku. Pozwoli to znacznie ograniczać liczbę obowiązkowych świadectw energetycznych.

Od początku przyszłego roku wszystkie nowe budynki oraz te podlegające obrotowi i ewentualnie mieszkania używane będą musiały przejść proces certyfikacji. Czy są podstawy, aby sądzić, że start będzie trudny?

Sądzę, że deweloperzy, inwestorzy i nabywcy, zwłaszcza ci, którzy planują przekazanie inwestycji w pierwszym kwartale 2009 r., kiedy to wdrażanie systemu certyfikacji będzie się dopiero rozpoczynało, a liczba osób upoważnionych do jej prowadzenia i z odpowiednim doświadczeniem praktycznym będzie jeszcze mała, mogą mieć kłopoty. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że wszyscy uczestnicy opisywanego procesu będą się, mniej lub bardziej, uczyli na błędach. W nowy system i w posługiwanie się nowym rodzajem dokumentów będzie się musiało wdrożyć wiele osób, m.in. także rzeczoznawcy majątkowi ds. nieruchomości i notariusze.

Właściciel lub zarządca budynku czy mieszkania z jednej strony oraz nabywca lub wynajmujący z drugiej – dzięki ocenie energetycznej i sporządzonemu przez audytora energetycznego świadectwu – uzyska wiarygodną informację o standardzie energetycznym budynku lub mieszkania. To z kolei pozwoli mu ustalić jego właściwą rynkową wartość. Można się spodziewać, że część osób zamierzających sprzedać dom lub mieszkanie na przełomie tego i przyszłego roku zechce sfinalizować transakcję jeszcze jesienią, aby nie ponosić kosztów certyfikacji, a z kolei nabywcy będą woleli poczekać do początku 2009 r., aby uzyskać z niezależnego źródła dodatkową informację na temat nieruchomości, którą zamierzają nabyć.

Co prawda pojawiły się głosy, że w ustawie – Prawo budowlane jest użyty w stosunku do budynku i świadectwa energetycznego zapis „powinien posiadać”, a skoro powinien, to według komentatorów – nie musi, ale intencją i autorów dyrektywy i ustawy ją wdrażającej było wprowadzenie obowiązku, a nie jedynie możliwości certyfikacji budynków według swobodnego wyboru.

Ile będzie kosztować certyfikat energetyczny?

Koszt wydawania świadectw charakterystyki energetycznej budynków zapewne będzie zależny od reguł rynkowych. Obecnie szacuje się, że certyfikat dla budynku jednorodzinnego będzie kosztował jego właściciela 500 – 900 zł. Ale może to być mniej, np. w przypadku niewielkich i typowych budynków oraz wprawnego audytora mówi się nawet o dolnej granicy rzędu 350 zł. Jeśli chodzi o mieszkania, to w przypadku pojedynczych lokali przewidywana cena świadectwa może wynieść 200 – 300 zł.

Natomiast w domach wielorodzinnych, np. będących pod zarządem dużych spółdzielni i wspólnot, cena świadectw wykonanych „hurtowo” na postawie jednego zbiorczego zlecenia może zejść nawet poniżej 100 zł. Z kolei świadectwa dla dużych obiektów, np. szkół, szpitali, biurowców, będą kosztowały z pewnością kilka tysięcy złotych.

Na razie są to szacunki, ponieważ wciąż oczekiwane jest rozporządzenie brakujące do wdrożenia nie tylko systemu certyfikacji, ale i szkolenia oraz egzaminowania przez Ministerstwo Infrastruktury osób uprawnionych do sporządzania charakterystyk energetycznych budynków i wystawiania świadectw energetycznych. Chodzi o precyzyjne decyzje, jakimi metodami ma być określana charakterystyka energetyczna budynków oraz jak wzór jej świadectwa będzie obowiązywał.

Kto będzie wystawiał świadectwa?

Do wydawania świadectw, nazywanych też certyfikatami lub paszportami energetycznymi będą upoważnieni specjaliści branż budowlanych i instalacyjnych mający aktualne uprawnienia do projektowania w budownictwie, absolwenci kierunkowych studiów podyplomowych organizowanych przez wyższe uczelnie oraz absolwenci specjalistycznych kursów; ci ostatni będą musieli potwierdzić zdobyte kwalifikacje egzaminem organizowanym przez Ministerstwo Infrastruktury.

Do wejścia systemu certyfikacji w życie zostały tylko trzy kwartały. W tak krótkim czasie byłoby bardzo trudno wdrożyć dokładną metodę oceny energetycznej oraz dostatecznie przygotować licznych specjalistów. Natomiast opanowanie uproszczonej metodologii obliczania charakterystyki energetycznej, opracowanej m.in. przez Instytut Techniki Budowlanej, nie powinno stanowić problemu dla projektantów budynków, którzy od kilku lat stosują w praktyce obliczenia sezonowego zapotrzebowania na ciepło, a którzy wobec setek tysięcy transakcji sprzedaży lub wynajmu budynków i lokali rocznie są jedyną grupą zawodową mogącą podołać wyzwaniu wydawania świadectw energetycznych w tak masowej skali. Przedstawiciele ITB przewidują, że wiedzę niezbędną do stosowania opracowanej w tym instytucie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej ta grupa zawodowa mogłaby uzupełniać w ramach kilkudniowych szkoleń.