Budowanie staje się coraz droższe

– To prawda, że budowanie jest coraz droższe, że rosną ceny ziemi, materiałów i wykonawstwa. Ale jest też czwarta składowa ceny metra kwadratowego sprzedawanego mieszkania – marże, i tu deweloperzy mają możliwość manewru – twierdzą analitycy.

Najbardziej spektakularny wzrost cen odnotowano we Wrocławiu. Jak obliczył Polski Związek Deweloperów, jeszcze w 2006 roku średnio mkw. ziemi pod budownictwo wielorodzinne kosztował w stolicy Dolnego Śląska około 200 złotych, podczas gdy w 2008 roku trzeba już płacić 1200 złotych. Oznacza to wzrost o 453 proc. W tym samym czasie koszty generalnego wykonawstwa wzrosły we Wrocławiu o 130 proc. (z 1645 do 3790 zł), koszty reklamy o prawie 60 proc., a inne koszty finansowe dewelopera (obsługa kredytu itp.) o 187 procent.

W innych miastach też wszystko drożało, ale w różnym tempie, np. w warszawskiej dzielnicy Wola koszt zakupu ziemi podniósł się od 2006 roku o 131 proc. (z 520 do 1200 zł za mkw.), a koszty generalnego wykonawstwa o 63 proc.

– Oczywiście są tanie tereny pod budownictwo, ale są to ziemie położone daleko od miasta i nieuzbrojone. Gdy się w tę ziemię zainwestuje i uzbroi, to przestają być tanie – mówi Wojciech Ciurzyński, prezes Polnordu.

Dlatego deweloperzy zapowiadają, że taniej nie będzie, a ponieważ ceny ziemi, wykonawstwa i materiałów raczej też będą nadal rosły, nie należy także się spodziewać przecen w przyszłości.

– Żaden deweloper nie będzie sprzedawał poniżej kosztów, dlatego nie ma szans na spadek cen – mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zdaniem analityków jest w tym dużo racji. Emil Szweda, analityk Open Finance, uważa, że rzeczywiście nie sposób oszczędzać dziś na wykonawstwie, bo jeśli będziemy za mało płacić wykonawcy, to pójdzie sobie gdzie indziej, a pracy na rynku nie brakuje. Podobnie jest z materiałami budowlanymi – raczej nie można mówić o nadpodaży i nie należy się spodziewać, że będą taniały.

– Natomiast jeśli chodzi o grunty, to nie muszą one drożeć. Grunt nie ma kosztów wytworzenia i jeśli na rynku nieruchomości pojawi się zastój, mieszkania będą stały i czekały na klientów, to ceny działek także mogą spadać – twierdzi Emil Szweda. – Ale dopóki ceny gruntów nie spadną, jedyna rzecz, z której deweloperzy mogą zejść, obniżając ceny, to marża, i nie dziwię się im, że czują niechęć do tego posunięcia.

Z kolei Maciej Dymkowski, doradca zarządu ds. rynku nieruchomości w redNet Consulting, uważa, że w dzisiejszej sytuacji ceny mieszkań mogą, a nawet powinny spaść, bo na rynku mamy bardzo dużą podaż. Na dodatek w ubiegłym roku wydano bardzo dużo pozwoleń na budowę – ponad 230 tys., związku z czym jeszcze przybędzie na rynku nowych mieszkań.

Z drugiej strony w ciągu ostatniego roku aż siedmiokrotnie podniesiono stopy procentowe. Wraz z każdą podwyżką stóp, a nawet zapowiedzią podwyżki zmniejsza się grupa osób, które mogą wziąć kredyt mieszkaniowy. Obniża się więc liczba potencjalnych nabywców, zatem ceny mieszkań albo powinny spaść, albo już nie rosnąć. Widać, że deweloperzy decydują się na promocje, bo tempo sprzedaży wyraźnie zwolniło.

– Koszty budowania na pewno rosną. Na szczęście uspokoiła się sytuacja, jeśli chodzi o materiały budowlane, i już ich nie brakuje ani nie drożeją, Ale cały czas rosną płace, także w budownictwie, co oznacza, że wykonawstwo jest coraz droższe – mówi Maciej Dymkowski. – Polemizowałbym ze stwierdzeniem, że działki tak bardzo drożeją. Raczej obserwujemy, że deweloperzy kupują ostrożnie i starają się nie przepłacać. Nie zdarzają się już takie sytuacje jak wtedy, gdy hiszpańskie firmy licytowały się, kupując działki za niebotyczne kwoty. To już nie te czasy Jeśli chodzi o marże, to szacuję, że większość deweloperów kalkuluje teraz marże brutto na poziomie 15 proc. – 20 proc. A jeszcze niedawno marże sięgały 30 – 40 proc.

Koszty Deweloperzy Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 83% artykułu