Certyfikaty dla starych budynków urealnią ceny

W Polsce jest około 12 milionów mieszkań i domów jednorodzinnych. Ile świadectw energetycznych dla starych budynków będzie rocznie wydawanych – jest to pytanie o liczbę transakcji sprzedaży, kupna i najmu.

Eksperci szacują, że rocznie będzie ich od 500 tysięcy do miliona.

Zdaniem Marcina Piotrowskiego, wiceprezesa Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości, wprowadzenie świadectw energetycznych od stycznia 2009 roku to nic innego jak urealnienie cen nieruchomości. Od kilku lat, na fali wzrostu gospodarczego rosną ceny domów i mieszkań. Czy jednak dom z lat 60., wybudowany w technologii tradycyjnej, ze zużyciem energii na poziomie 200 kWh na metr kwadratowy rocznie wart jest 500 tys. zł?

– Wprowadzenie świadectw energetycznych umożliwi dokonywanie w pełni uczciwych transakcji sprzedaży i wynajmu. Cechy energetyczne budynku decydują o koszcie jego eksploatacji, a także mają istotny wpływ na komfort użytkowania pomieszczeń w budynkach, dlatego nabywcy i najemcy powinni mieć zapewnioną pełną dostępność danych, które mówią o poziomie zużycia energii – mówi Marcin Piotrowski. – System oceny będzie również motywował projektantów, deweloperów oraz zarządców nieruchomości do traktowania energooszczędności jako niezbędnej cechy projektowanych budynków.

W starych budynkach straty ciepła są znacznie większe niż w nowych. Wprowadzenie certyfikatów powinno zmobilizować spółdzielnie, wspólnoty mieszkaniowe i zarządców do wykonania termomodernizacji. W przeciwnym wypadku wartość mieszkań w takich budynkach będzie spadała. Nabywcy, mając do wyboru mniej lub bardziej oszczędne pod względem zużycia energii inwestycje, będą wybierać te tańsze w eksploatacji.

Energochłonność budynku stanie się obok: lokalizacji, standardu, rozkładu czy powierzchni jeszcze jednym czynnikiem decydującym o zakupie lub wynajmie.

Należy pamiętać, że będą stosowane dwie metodologie: jedna bardziej uproszczona dla lokali mieszkalnych i druga, bardziej skomplikowana dla pozostałych budynków. Dlatego należy się spodziewać dwóch wzorów świadectw dla lokali mieszkalnych i pozostałych.

– Wszelkie budynki użyteczności publicznej, takie jak: biurowce, szpitale, szkoły przedszkola, są bardziej skomplikowane energetycznie od budynków mieszkalnych – mówi Maria Dreger z Rockwool Polska.

Jakie będą skutki certyfikacji? Zdaniem Marii Dreger najszybciej nastąpi reakcja na rynku domów jednorodzinnych, gdzie od informacji do podjęcia działań droga jest najkrótsza. Natomiast w budynkach wielorodzinnych, po poznaniu wyników certyfikacji, może pojawić się pewna presja mieszkańców na władze spółdzielni i zarządców, żeby np. zmodernizować i ocieplić budynek.

Wspólnoty, które już dokonały termomodernizacji, wiedzą, że nie jest to łatwe zadanie. Zwłaszcza tam, gdzie spore udziały w nieruchomości ma miasto lub gmina. Tak było w przypadku wspólnoty mieszkaniowej Wilcza 26 w Warszawie. Pięćdziesięcioletni budynek ulegał coraz większej degradacji, gdyż administracja komunalna nie spieszyła się z remontami.

– W 2005 roku udało nam się wreszcie wydostać spod opieki administracji. Zrobiliśmy audyt energetyczny, żeby zaciągnąć kredyt i dokonać termomodernizacji. Gdy jednak przyszło do głosowania uchwały w tej sprawie, przedstawiciele miasta głosowali przeciw.

Na szczęście stanowili mniejszość. Potem próbowali nas zniechęcić, twierdząc, że miasto zawarło poufne porozumienie z bankami, żeby nie udzielały wspólnotom kredytów na termomodernizację, co było nieprawdą – opowiada Cezary Ferduła, przewodniczący zarządu wspólnoty mieszkaniowej Wilcza 26 w Warszawie. – Podejście miasta do inicjatyw wspólnot jest negatywne. I to jest zagrożenie.

– Obawiam się, że wiedza wspólnot mieszkaniowych na temat certyfikacji jest mglista. Dlatego zamierzamy zorganizować seminarium na ten temat – dodaje Genowefa Baziuk-Płaska ze stowarzyszenia Wspólnota Mieszkaniowa.

Krystyna Krzekotowska z fundacji Międzynarodowy Instytut Prawa i Mieszkalnictwa ma podobne obawy związane ze spółdzielniami mieszkaniowymi.

– Chodzi o koszty certyfikacji. Spółdzielcy nie ochłonęli jeszcze po jednej rewolucji związanej z przekształceniami własnościowymi – mówi.

Są jednak spółdzielnie, które dobrze sobie radzą. Tak jest w warszawskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej Ateńska. – Zrobiliśmy wstępną robotę za audytora, obliczając wskaźniki zużycia energii cieplnej w kilowatogodzinach na mkw. w skali roku w dwóch wariantach: z uwzględnieniem ciepłej wody użytkowej i bez wody – tylko na ogrzewanie. Daje nam to pogląd na charakterystykę energetyczną budynków – mówi Jarosław Machlewski, prezes zarządu Spółdzielni Ateńska. – W budynkach mieszkalnych nie mamy lokali użytkowych. Nie trzeba więc będzie obliczać, jaka część energii została spożytkowana na ich potrzeby. Dobry gospodarze nie czeka na rozporządzenia, na własne potrzeby powinien dokonać analizy energochłonności budynków.

Wit Bensari, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Arka we Wrocławiu, uważa, że certyfikaty to bardzo dobry pomysł. – Sporne często sprawy rozliczania kosztów ciepła staną się dzięki temu łatwiejsze. A kosztów samej certyfikacji nie ma się co obawiać, bo nie będą wysokie – mówi.

Z obliczeń prezesa Machlewskiego wynika, że w budynkach z lat 60. i 70., które nie zostały poddane termomodernizacji, zużycie energii cieplnej wynosi 220 - 280 kilowatogodzin na mkw. rocznie, wraz z ciepłą wodą użytkową. Dla porównania – nowe budynki, wzniesione w latach 2001 – 2003, mają zużycie energii cieplnej na poziomie 130 – 410 kWh na mkw. rocznie. Wynika to z nowych technologii, lepszego docieplenia i wykorzystania nowoczesnych źródeł energii elektrycznej, np. stosowania żarówek energooszczędnych.

W latach 2004 – 2007 spółdzielnia ociepliła około 40 proc. zasobów i dzięki temu zużycie energii spadło w tych budynkach z 220 – 280 kWh do 160 – 180 kWh.

– Nie boimy się też kosztów certyfikacji, gdyż w budynkach, które mają ponad 30 lokali, koszt wykonania takiego certyfikatu może wynosić 1000 – 1500 zł za cały budynek. Poza tym nasi członkowie nie będą płacić, gdyż skalkulujemy to w ramach ogólnych środków eksploatacyjnych spółdzielni – mówi Jarosław Machlewski.

Jego zdaniem różnice w cenie pomiędzy budynkami oszczędnymi i energochłonnymi nie będą przekraczać 3 proc., co przy dzisiejszych cenach mkw. w granicach 8 – 10 tys. zł za mkw. wcale nie jest tak małą kwotą.

Dla Tadeusza Szeklickiego, zarządca nieruchomości z Olsztyna, ważne są kompetencje osób, które będą wydawać certyfikaty. – Mam nadzieję, że będą to fachowcy, bo nie sztuka wydać pieniądze na coś, co nie zda egzaminu – mówi.