Plany zagospodarowania nie zawsze ułatwiają realizację inwestycji

Czy brak planów bardzo przeszkadza inwestorom?

Bez wątpienia, plany skracają drogę do uzyskania pozwolenia na budowę. Ponadto, jasno i czytelnie określają możliwość zabudowy danego terenu. Ich brak stanowi poważną barierę inwestycyjną dla wielu obszarów. Niskie pokrycie kraju planami postrzegane jest również przez przedsiębiorców jako jedna z przyczyn wzrostu cen nieruchomości i w efekcie obniżenia rentowności inwestycji lokalizowanych w Polsce. Jednocześnie jeśli dany teren jest objęty aktualnym planem, stanowi on zachętę dla potencjalnych inwestorów. Jednak nie zawsze opracowany plan budzi entuzjazm wśród deweloperów – zbyt szczegółowe postanowienia obowiązującego planu mogą stanowić przeszkodę w realizacji inwestycji.

W jaki sposób?

Wtedy, gdy ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z planu nie znajdują podstaw w przepisach prawa lub nawet są z nimi sprzeczne. Na przykład w planie może znaleźć się postanowienie ograniczające powierzchnię sprzedaży obiektu handlowego w zakresie konkretnego asortymentu towarów, np. ograniczenie powierzchni sprzedaży do 1 tys. mkw., z czego nie więcej niż np. połowa może być przeznaczona na usługi handlu artykułami spożywczymi. Można się więc tu zastanowić, czy tego typu zapis nie stanowi niedozwolonej ingerencji w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej. Zdaniem ekspertów tego typu ograniczenia nie są zgodne z art 15 ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według bowiem tego przepisu gmina, przygotowując plan, powinna w nim wskazać parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy, gabarytów obiektów, wskaźników intensywności zabudowy, jak również szczególnych warunków zagospodarowania terenu oraz ograniczeń w jego użytkowaniu. Przepis ten pozwala wyłącznie wprowadzać ograniczenia odnośnie powierzchni zabudowy lub kubatury budynku oraz na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 w zakresie lokalizowania obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 400 mkw. Oznacza to więc, że wprowadzenie ograniczenia co do wielkości sklepów oferujących dany asortyment, nie ma podstaw prawnych, gdyż nie należy do zagadnień kształtowania ładu przestrzennego gminy.