– W Polsce na rynku mieszkaniowym występują silne napięcia, podobne do obserwowanych w krajach uznanych za zagrożone bańkami spekulacyjnymi. Rynek jest jednak dosyć stabilny – mówi prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej.

Co to jest bańka spekulacyjna? – Jest to kategoria przeniesiona z rynku aktywów finansowych. Najlepsza definicja to chyba ta, która mówi, że są to ceny oderwane od fundamentów, czyli od realiów, rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych wynikających wprost z czynników demograficznych. To sytuacja, gdy ludzie kupują mieszkania dlatego, że mają nadzieję, iż ich cena wzrośnie. A jeśli ludzie kupują, to ceny lokali rzeczywiście się podnoszą i tworzy się bańka spekulacyjna. Mamy do czynienia ze zwyżką cen spowodowaną rosnącymi oczekiwaniami – tłumaczy prof. Łaszek.

Przestrzega jednak przed używaniem określenia „ceny zawyżone”, gdyż w ekonomii nie ma kategorii zawyżonych czy też zaniżonych cen.

Na polskim rynku z powstawaniem bańki spekulacyjnej mieliśmy do czynienia głównie w ubiegłym roku. W tym roku rynek się uspokoił.

– Sytuacja na naszym rynku nie jest normalna, bo nasza bańka spekulacyjna albo musi pęknąć, albo się zassać. I zależnie od tego, co się stanie, konsekwencje mogą być różne – mówi Jacek Łaszek.

Pęknięcie banki spekulacyjnej oznaczałoby, że ceny szybko pójdą w dół, i tego zapewne najbardziej życzyliby sobie nabywcy. Zassanie bańki natomiast to sytuacja, w której powoli będą rosły dochody, powoli będą spadać ceny oraz produkcja, a inflacja zje różnicę. Zdaniem analityków na polskim rynku będziemy raczej mieli do czynienia z jedną i drugą sytuacją.

Nie wiadomo, jak na rodzimy rynek mieszkaniowy wpłynie wejście Polski do strefy euro. Analitycy już teraz zajmują się tym zagadnieniem, ale wciąż brakuje podstawowych danych, takich jak: kiedy wstąpimy do strefy i co się stanie ze stopami procentowymi.

Na Zachodzie jest mowa o tym, że fundamentalnie stopy procentowe powinny być wyższe. A u nas w międzyczasie te stopy mogą trochę spaść. Co się stanie, gdy wejdziemy do strefy euro z niższymi stopami niż tam obowiązujące?

– Przystąpienie do strefy euro oznacza, że nie będzie Narodowego Banku Polskiego, który steruje stopami na naszym rynku. Będziemy podlegać Europejskiemu Bankowi Centralnemu. Ich stopy procentowe staną się naszymi stopami – tłumaczy Jacek Łaszek.

Jeśli stopy procentowe spadną, ceny mogą zareagować wzrostem. Tak stało się w innych krajach, które przeszły już to doświadczenie, jak Irlandia czy Hiszpania. Ceny ostro poszły w górę. W związku z tym zwiększyło się znacznie ryzyko sektora bankowego.

– W Irlandii jest troszkę lepiej, bo tam generalnie był bardzo niski poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i Irlandczycy trochę nadrabiali ten poziom. Ale w Hiszpanii powstała bardzo duża nadwyżka mieszkań. Boomy nie są dobre, bo po nich przychodzi tym bardziej dotkliwy spadek – przekonuje Jacek Łaszek.

Zdaniem analityków zajmujących się rynkiem mieszkaniowym osiągnęliśmy dosyć wysoki poziom nierównowagi między popytem a podażą. Przy czym chodzi o tzw. popyt efektywny, a więc wyrażony w pieniądzu, a w przypadku zakupu mieszkań – w kredycie. W Polsce doszło do sytuacji, w której ceny mieszkań w stosunku do dochodów nabywców stały się zbyt wysokie.

– Zazwyczaj większość popytu, szczególnie w Polsce, to są lokalne dochody na danym rynku i okazało się, że ceny mieszkań w relacji do lokalnych dochodów stały się w pewnym momencie nadmiernie wysokie – mówi Leszek Łaszek.

Co analitycy przewidują, jeśli chodzi o nasz rynek? Ceny spadną czy wzrosną?

– Raczej należy się spodziewać ochłodzenia na rynku, a więc niewielkiego spadku cen. Na szczęście polska bańka spekulacyjna nie jest tak duża jak ta na rynku amerykańskim, gdzie w przypadku pęknięcia przewraca się sektor finansowy i są kłopoty w całej gospodarce – tłumaczy prof. Łaszek.

Przy prognozowaniu dotyczącym rynku mieszkaniowego problem polega na tym, że w wymiarze długookresowym sektor budowlany charakteryzuje się bardzo dużą zmiennością. Są okresy dużych przyspieszeń i potem spadków. Zawsze są nieregularności. Jest to związane m.in. z czynnikami demograficznymi, polityką gospodarczą i wieloma innymi zmiennymi.