Jak znaleźć sposób na konfliktowego współwłaściciela domu lub działki

[b]Rz: Czasem trudno się dogadać, jak użytkować wspólną nieruchomość, gdyż jej współwłaściciele mają różne pomysły na jej zagospodarowanie. Jakie przepisy rozstrzygną spory w tej kwestii?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka:[/b] Przepisy kodeksu cywilnego są tak ukształtowane, że zakładają pewną dozę współdziałania między współwłaścicielami. Przykładowo, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres tzw. zwykłego zarządu, potrzebna jest wręcz zgoda wszystkich współwłaścicieli. Spory pojawią się oczywiście na tle pojęcia „przekroczenie zwykłego zarządu współwłasnością”.

Niestety, nie ma definicji czynności nieprzekraczającej zwykłego zarządu.

W przypadku sporu współwłaścicielom pozostaje droga sądowa. A sądy polskie są w tej materii dość restrykcyjne.

[b]Proszę o przykład czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością, czyli takiej, na którą muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele.[/b]

Na przykład wycięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości uznane zostało za wymagające zgody wszystkich współwłaścicieli (wyrok WSA w Gliwicach, 9.01.2008, II SA/Gl 824/07).

Także budowa domu na wspólnym gruncie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli dom zostanie zbudowany bez tej zgody, nawet gdy pozostali współwłaściciele nie interesowali się od dawna nieruchomością, staną się współwłaścicielami domu, gdyż budynek stanowić będzie część składową gruntu.

[b]A czy rozpoczęcie na wspólnej działce działalności gospodarczej przez jednego ze współwłaścicieli wymaga zgody pozostałych?[/b]

Gdyby chodziło o otwarcie warsztatu samochodowego, w mojej ocenie odpowiedź jest jednoznaczna – należy taką zgodę uzyskać. Jeśli jednak miałaby być to powiedzmy działalność grafika komputerowego, która nie wpłynie na zakres korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z działki, ocena nie będzie już taka oczywista.

[b]Czy pozostali współwłaściciele mają jakiekolwiek prawo do wypracowanego zysku z prowadzonej na współwłasności działalności gospodarczej?[/b]

Kodeks cywilny w takiej sytuacji mówi tylko o pożytkach i przychodach z rzeczy wspólnej, które przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Profity z działalności gospodarczej nie są w tym rozumieniu pożytkami ani przychodami z rzeczy wspólnej. Inaczej by było, gdyby działalność gospodarcza dotyczyła właśnie czerpania korzyści ze wspólnej nieruchomości – np. polegałaby na jej wynajmie. Wówczas czynsz z najmu przypadałby niewątpliwie w odpowiednich częściach wszystkim współwłaścicielom.

[b]Co zrobić, jeśli ze współwłaścicielem nieruchomości nie można się porozumieć nawet w kwestii bieżącego zarządzania nieruchomością?[/b]

Można zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy. Sąd wyznaczy zarządcę, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Wpis sądowy w takiej sprawie nie jest wysoki i wynosi 100 złotych. Należy jednak liczyć się z ponoszeniem późniejszych kosztów zarządu i wynagrodzenia dla zarządcy.

[b]A jak wybrnąć z sytuacji, kiedy współwłaściciel unika opłat za wspólną nieruchomość?[/b]

Współwłaściciele muszą na nieruchomość łożyć stosownie do udziałów posiadanych we współwłasności – ponosić wydatki i ciężary związane ze wspólną nieruchomością. Niestety, często nie poczuwają się do ponoszenia takich ciężarów, zwłaszcza jeśli chodzi o koszty remontów czy bieżącego utrzymania. Trwałym i skutecznym rozwiązaniem jest w takiej sytuacji tylko zniesienie współwłasności, w przypadku sporu na drodze sądowej, wraz z rozliczeniem poczynionych nakładów.

Konieczne w takiej sprawie będzie udowodnienie poniesionych nakładów, co może nastąpić poprzez przedstawienie dowodów kupna materiałów remontowych, zapłaconych rachunków fachowców, czy w ostateczności również w drodze zeznań.

We wniosku należy wskazać wszystkich pozostałych współwłaścicieli i podać ich adresy, a także dokładnie określić nieruchomość mającą być przedmiotem podziału oraz przedstawić dowody prawa własności. Doraźnym rozwiązaniem takiej kwestii będzie sądowe rozliczenie wydatków. Sąd bowiem orzeknie o wydatkach już poniesionych, nie może prawnie „zmusić” współwłaściciela na przyszłość do ich ponoszenia.

[b]Jak zapobiec konfliktowi, kupując nieruchomość na współwłasność?[/b]

Można określić sposób korzystania z nieruchomości. Wtedy zakres praw i obowiązków staje się bardziej czytelny. Podziału takiego, który nie znosi współwłasności, a jedynie stanowi faktyczne wydzielenie określonych części nieruchomości do korzystania przez określonych współwłaścicieli, może dokonać też sąd. Sądowy podział tego typu musi zapewnić możliwość korzystania z nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli.

[b]Co zrobić, gdy chcemy sprzedać nieruchomość w całości, a jeden ze współwłaścicieli nie wyraża na to zgody?[/b]

Pozostaje droga sądowa – wnosimy o zniesienie współwłasności poprzez spłatę współwłaściciela. Sąd bowiem nie może wymusić na współwłaścicielu zgody na sprzedaż na rzecz osoby trzeciej. Może jedynie znieść współwłasność w ten sposób, iż niezgadzający się na sprzedaż właściciel zostanie spłacony przez pozostałych.

Abstrahując od kosztowności takiej sprawy (sam wpis sądowy wynosi tysiąc złotych, a o wiele wyższe będą opłaty za operaty szacunkowe biegłych, zawierające wycenę dot. nieruchomości) i jej długotrwałości, nie mamy żadnej gwarancji, że sąd zniesie współwłasność w sposób przez nas żądany.

Regulacją sprzyjającą współwłaścicielom chcącym sprzedać całą nieruchomość w takiej sytuacji jest to, iż sprawa będzie się toczyć niezależnie od tego, czy współwłaściciel niezgadzający się na sprzedaż wyrazi na to zgodę czy też nie. Plusem jest również, iż roszczenie o zniesienie współwłasności się nie przedawnia. Prawo do wystąpienia do sądu o zniesienie współwłasności przysługuje nam zatem niezależnie od tego, ile czasu upłynęło od nabycia nieruchomości przez nas czy przez konfliktowego współwłaściciela.

[ramka][b]Warto wiedzieć pożegnanie ze współwłasnością[/b]

- Czasem stajemy się współwłaścicielami nieruchomości z osobami, z którymi z trudno jest nam się porozumieć. Tak może się zdarzyć na przykład przy współdziedziczeniu nieruchomości.

- Kiedy nie możemy się dogadać ze współspadkobiercą, jak razem użytkować np. odziedziczony dom, sądownie można określić sposób korzystania z nieruchomości.

- Bywa też, że nabyliśmy nieruchomość na współwłasność, a drugi ze współwłaścicieli zdecydował się sprzedać swój udział osobie trzeciej, nie pytając o zgodę pozostałych właścicieli, gdy nie przysługuje im prawo pierwokupu.