Umowa dożywocia, czyli mieszkanie za opiekę

[b]Rz: Starsza osoba w zamian za opiekę chce przekazać mieszkanie opiekunowi, który nie jest z nią spokrewniony. Jak to zrobić formalnie, a jednocześnie najprościej, aby nikt nie kwestionował tej darowizny?[/b]

[b]Joanna Borczyk:[/b] W takich sytuacjach zasadne jest zawarcie umowy o dożywocie. Umowa ta uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Przez zawarcie umowy nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy (np. starszej osobie wymagającej opieki) dożywotniego utrzymania.

W zamian za opiekę na nabywcę zostaje przeniesione prawo własności nieruchomości. Nabywca jest zobowiązany w szczególności do zapewnienia mieszkania, wyżywienia, opieki w trakcie choroby, a także wyprawienia pogrzebu zbywcy (dożywotnika). Postanowienia umowy mogą modyfikować obowiązki nabywcy.

[b]Wystarczy spisać wolę w domu czy trzeba to zrobić u notariusza?[/b]

Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, więc powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Co istotne, prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej. Tak ujawnione prawo zyskuje tzw. rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po wpisaniu do księgi wieczystej (z wyjątkiem niektórych służebności). Rozszerzona skuteczność zabezpiecza prawa dożywotnika.

Interesom dożywotnika ujawnionego w księdze wieczystej służą również przywileje w postępowaniu egzekucyjnym (np. art. 1000 § 3 k.p.c.) czy upadłościowym (np. art. 313 § 3 p.u.i n.). Prawo dożywocia i uprawnienia dożywotnika są niezbywalne i nie podlegają egzekucji. Z osobistego charakteru tego prawa wynika też, że nie wchodzi ono w skład spadku.

[b]Co w takim wypadku z podatkiem – na jakie wydatki musi być przygotowany obdarowany?[/b]

Umowa o dożywocie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy własności nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania, którą jest wartość rynkowa nieruchomości.

Zwolnione od podatku jest przeniesienie w drodze dożywocia gospodarstwa rolnego lub nieruchomości, która wejdzie w jego skład.

Ze względu na formę zawarcia umowy dożywocia płatnikiem podatku będzie notariusz.

[b]A gdy mieszkanie w zamian za opiekę nie zostaje darowane z dobrego serca, tylko od początku wiadomo, że jest to biznes: ty się mną opiekujesz, ja tu mieszkam do końca życia, a potem przekazuję ci za to mieszkanie. Na co w takim przypadku zwrócić uwagę, zawierając taką umowę? Czy trzeba ją podpisać u notariusza?[/b]

Istotną cechą dożywocia jest to, że nie jest wymagane istnienie więzi o charakterze rodzinnym, przyjacielskim itp. między stronami. Co więcej, zobowiązanym do utrzymywania dożywotnika może być nawet osoba prawna.

Brak więzi między stronami w żaden sposób nie wpływa na formę umowy, która w każdym wypadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Nie ma także znaczenia, czy strony zawierają tę umowę z dobrego serca czy też po to, by każda z nich zyskała określone korzyści, na których jej zależy. Jeśli strony zgadzają się na zawarcie umowy dożywocia i godzą się na określone w niej warunki, a następnie się z nich wywiązują, fakt, czy robią to z dobrego serca czy też nie, nie jest istotny.

[b]A jakie są niebezpieczeństwa, gdy starsza osoba chce oddać mieszkanie po śmierci obcej osobie bądź firmie w zamian za stałe świadczenie pieniężne – np. miesięczną rentę? Nie chodzi o umowę z bankiem i transakcję typu „odwrócona hipoteka”, ale podobny model.[/b]

W praktyce spotyka się formę umowy, w której w zamian za stałe świadczenie pieniężne (np. rentę) dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz wypłacającego rentę po śmierci uprawnionego. Jest to umowa zbliżona do wciąż nieuregulowanej w prawie polskim „odwróconej hipoteki”.

Problemem przy zawieraniu takich umów jest kodeksowy zakaz przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem terminu lub warunku. Zakaz ten nie dotyczy jednak umowy zobowiązującej. Aby doszło do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu warunkowej umowy zobowiązującej, konieczne jest zawarcie umowy rozporządzającej. W przedstawionej sytuacji jest to jednak problematyczne ze względu na to, że jedna ze stron takiej umowy nie żyje.

[b]W jaki sposób można rozwiązać ten problem?[/b]

Można udzielić wypłacającemu świadczenie nieodwołalnego i niewygasającego wskutek śmierci pełnomocnictwa do zawarcia umowy o skutku rozporządzającym w imieniu zmarłego uprawnionego. Pełnomocnictwo takie prowadzi do tego, że pełnomocnik faktycznie zawiera umowę sam ze sobą. Z treści art. 108 k.c. wynika, że dopuszczalność takiej czynności musi wynikać z treści pełnomocnictwa. Do naruszenia tego przepisu nie dojdzie również w sytuacji, gdy ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

[b]Jakie są tu niebezpieczeństwa?[/b]

Mankamentem tego rodzaju umowy jest brak szczegółowej regulacji ustawowej. Może to prowadzić do sytuacji niekorzystnych dla dotychczasowego właściciela nieruchomości. Przedsiębiorcy oferujący tego rodzaju usługi mogą podjąć próbę wykorzystania lekkomyślności klienta, często osoby w podeszłym wieku. Dlatego należy zalecić szczególną ostrożność przy zawieraniu tego typu umów.

[ramka][srodtytul]Jak zerwać umowę o dożywocie[/srodtytul]