Bank nie zawsze pójdzie na rękę

– Każdą nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać. Wpis hipoteki do IV działu księgi wieczystej nie ogranicza naszego prawa do dysponowania nieruchomością – możemy ją wynająć albo sprzedać. Tutaj żadne zapisy w umowach kredytowych czy regulaminach banku nie mogą nam tego zabronić. Jedyne, na co trzeba zwrócić uwagę, to koszt wcześniejszej spłaty kredytu – radzi Karol Wilczko, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl.

Sprzedaż nieruchomości z obciążoną hipoteką na ogół będzie się wiązać z całkowitą spłatą kredytu zaciągniętego na jej zakup. W takiej sytuacji banki mogą pobierać dodatkową opłatę: od kilkuset złotych do nawet 2 procent wartości spłacanego kredytu.

– Na przykład dla kredytu w wysokości 300 tys. zł prowizja za wcześniejszą spłatę może sięgnąć nawet 6 tys. zł – wylicza Karol Wilczko. – Trzeba to sprawdzić w umowie kredytowej.

[srodtytul]Pułapki przy spłacie[/srodtytul]

Mniejszym optymistą, jeśli chodzi o szybkie załatwienie formalności związanych ze sprzedażą kredytowanego lokalu, jest Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise.

– Teoretycznie nie ma z tym problemu. W praktyce okazuje się jednak, że pojawiają się niespodziewane kłopoty. Chodzi tu głównie o komunikację pomiędzy bankami: tym, który jest wpisany w księgach, oraz tym, który ma udzielić kredytu nowemu właścicielowi – mówi Krzysztof Oppenheim. – Najpierw sprzedający musi uzyskać ze swojego banku zaświadczenie, które dokładnie podaje kwotę zadłużenia, numer konta do spłaty etc. Czasem bank kupującego wymaga jeszcze innych dodatkowych zapisów. Jeśli bank sprzedającego nie przygotuje zaświadczenia w odpowiedniej formie, bank kupującego może się domagać kolejnego dokumentu.

Inny problem przy takiej transakcji to kwestia wypłaty drugiej transzy kredytu. Pierwsza zwykle przeznaczana jest na spłatę kredytu, który obciąża hipotekę lokalu. Drugiej – czyli różnicy pomiędzy ceną transakcyjną a zadłużeniem lokalu – nie będzie, jeśli bank kupującego nie dostanie stosownego zaświadczenia o spłacie kredytu od banku sprzedającego oraz jeżeli sprzedający nie złoży dokumentów do sądu o wykreślenie hipoteki.

– I tu napotykamy problemy, bo banki nie zawsze się spieszą z wydaniem właściwego zaświadczenia o dokonanej spłacie. Czasem ta prosta czynność zajmuje im miesiąc. A potem, gdy już ono jest, wniosek w sądzie też złożony, bank kupującego zdecyduje, czy przelać przyznany kredyt. Jeśli zrobi to szybko, nie ma większych problemów. Jeśli zwleka, to przez cały ten czas sprzedający, mimo że już przeniósł własność lokalu na nowego nabywcę, nie ma za to zapłaty. W takiej sytuacji stronom umowy puszczają nerwy – opowiada Krzysztof Oppenheim.

Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. rozwoju produktów finansowych w firmie Money Expert, uważa, że nie ma żadnych powodów, które uniemożliwiałyby sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką. – Jest to bardzo częsta sytuacja wynikająca z faktu, że mieszkania kupione przez osoby, które posiłkowały się kredytem hipotecznym, wracają do obrotu na rynku wtórnym – mówi Rembowski.

Zwraca jednak uwagę, że cała procedura staje się prostsza, gdy się zdarzy, że mieszkanie jest obciążone hipoteką na rzecz tego samego banku, w którym nabywca ubiega się o kredyt. – Wtedy być może bank obejdzie się bez różnych zaświadczeń, wymieniając informacje między swoimi działami – podpowiada Rembowski.

Z kolei Aleksander Paszyński z Domu Kredytowego Notus podkreśla, że transakcja sprzedaży mieszkania w kredycie może być nieopłacalna z powodu deprecjacji naszej waluty oraz spadku cen nieruchomości.

– Może się bowiem okazać, że na skutek niekorzystnych wahań kursowych oraz niższych cen mieszkań saldo naszego kredytu znacznie przekracza realną cenę nieruchomości. Szczególnie dotkliwie mogą odczuć to sprzedający nieruchomości kredytowane na poziomie LTV 85 do 100 proc., czyli z niewielkim albo wręcz zerowym wkładem własnym. Może się wtedy okazać, że aktualne saldo kredytu przekroczy wartość nieruchomości. W takim przypadku będą musieli dopłacić bankowi różnicę pomiędzy kwotą, jaką uzyskają ze sprzedaży, a bieżącym saldem kredytu – przestrzega Paszyński.

[srodtytul]Trudno przenieść[/srodtytul]

Czytelnik ma taki pomysł: bardzo korzystny kredyt, z marżą zaledwie 0,7 proc., uzyskany dwa lata temu, chce dziś przenieść na inne mieszkanie. Ten kredytowany lokal musi sprzedać, a ma świadomość, że dziś tak dobrej oferty w żadnym banku już nie dostanie. Czy taka operacja ma szanse powodzenia?

Według Aleksandra Paszyńskiego raczej jest niewykonalna. – Zmiana celu kredytowania zawsze oznacza zmianę parametrów transakcji, a to całkowicie nową umowę kredytową – twierdzi Paszyński.

Podobnie uważa Krzysztof Oppenheim. – Pomysł bardzo dobry, ale raczej nie zyska zrozumienia w banku – mówi doradca. – Kredyty udzielane przed kryzysem są dziś najczęściej mało korzystne dla banków. Bardzo wzrosły koszty pozyskania pieniądza na rynku bankowym, więc kredyt z marżą poniżej 1 proc. jest dla banku zdecydowanie nieopłacalny. Dlatego nie musi wyrazić zgody na zmianę zabezpieczenia. A jeśli z tego powodu klient spłaci zobowiązanie, to będzie to najlepsze dla banku rozwiązanie. Odzyskane pieniądze sprzeda dziś bez problemu z marżą powyżej 3 proc. – uzasadnia Krzysztof Oppenheim.

Natomiast Arkadiusz Rembowski zwraca uwagę, że nieruchomość, na którą kredytobiorca zamierza przenieść hipotekę, powinna mieć minimum taką samą wartość, jak ta dotąd będąca zabezpieczeniem. – Wpływ na to ma wiele czynników, m.in. metraż, lokalizacja, wykończenie, ogólny stan budynku i podaż w danym miejscu. Może się okazać, że ten warunek jest trudny do spełnienia. Może się również zdarzyć, że niezależnie od tego, iż zmieniamy tylko zabezpieczenie, bank będzie wymagał od kredytobiorcy przejścia przez nową procedurę kredytową. A to będzie się wiązało nie tylko z oceną wartości proponowanego zabezpieczenia, ale także analizą bieżącej sytuacji finansowej kredytobiorcy – przestrzega Rembowski.