Sami kupili drogo, więc zawyżają ceny

– W efekcie stawki bywają zawyżone o 20 – 30 proc. Na szczęście takich przypadków jest coraz mniej – mówi Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Jednak nie brakuje sprzedawców, którzy kupili nieruchomość w czasie największych zwyżek cenowych, a teraz, szukając kupca, chcą przynajmniej odzyskać zainwestowane pieniądze.

[srodtytul]Kłopoty „frankowiczów”[/srodtytul]

– Prawie zawsze ceny zgłaszanych do sprzedaży mieszkań są zawyżone. Głównym powodem jest zostawianie sobie przez sprzedającego zbyt dużego marginesu na negocjacje. Sporadycznie właściciele podają ostateczną satysfakcjonującą ich cenę, czyli proponują sprzedaż z opcją „bez negocjacji”. Często zbyt wysoki margines powoduje, że kupujący odrzucają ofertę, nawet nie podejmując negocjacji – tłumaczy Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Jeśli jednak ktoś kupił mieszkanie w hossie, posiłkując się przy tym kredytem walutowym na 100 proc. wartości nieruchomości (np. we frankach szwajcarskich), ma teraz nie lada kłopot, gdyż dziś nieruchomość jest warta o 30 – 40 proc. mniej niż np. w 2007 r., a kredyt znacznie większy ze względu na osłabienie złotego.

– Np. mieszkanie kupione w 100 proc. za kredyt we frankach szwajcarskich warte ok. 500 tys. zł dwa lata temu, dziś jest warte ok. 360 – 380 tys. zł, podczas gdy wartość takiego kredytu wynosi 700 tys. zł. To oznacza, że po sprzedaniu lokalu trzeba by było dopłacić bankowi jeszcze ok. 300 tys. zł. Z tego też powodu właściciele nie są skłonni do obniżania cen lokali – wylicza Joanna Lebiedź z biura nieruchomości Lebiedź & Lebiedź. Dodaje, że dziś praktycznie każde mieszkanie z ceną przekraczającą 7 tys. zł za mkw. ma bardzo małe szanse na sprzedaż.

Zdaniem Edyty Krakowiak najczęściej są przeszacowane mieszkania w prestiżowych lokalizacjach, np. w Rezydencji Opera przy Ogrodzie Saskim, Melody House przy al. Szucha, Rezydencji Belvedere czy Marinie Mokotów, gdzie ceny metra przekraczają 25 tys. zł.

[srodtytul]Nierealne ceny[/srodtytul]

Na przykład od trzech lat z niezmienioną ceną jest na rynku oferta sprzedaży lokum na Mokotowie przy ul. Biały Kamień. Trzy pokoje o pow. 95 mkw. w stanie deweloperskim, z miejscem garażowym kosztują 1,6 mln zł. Zdaniem pośredników klientów zniechęca zbyt wysoka stawka.

– Na Mokotowie w tym samym budynku na sprzedaż wystawiono dwa mieszkania. Jedno jest na parterze i ma powierzchnię 40 mkw., a właściciel ustalił jego cenę na 14 tys. zł za mkw. Cena ofertowa drugiego lokum, o pow. 60 mkw., na trzecim piętrze wynosi niecałe 10 tys. zł za mkw. Dla kupującego oznacza to, że za te same pieniądze może mieć mieszkanie większe, położone na wyższym piętrze – opowiada Piotr Wieszczyk.

Nie każdy pośrednik przyjmie ofertę z nierealną ceną, zwłaszcza jeśli sprzedawca jest odporny na perswazje.

– Zawsze staramy się namówić sprzedawcę do skorygowania zbyt wysokiej ceny i często się to udaje, chociaż sprzedawcy niezbyt chętnie opuszczają stawki, zwłaszcza na początku sprzedaży. Często muszą do tego dojrzeć. Zdarzają się i tacy, którzy nawet przez dwa lata utrzymują swoją cenę pomimo braku zainteresowania kupujących – mówi Edyta Krakowiak.

A dalsze spadki cen powodują, że nieruchomość przyjęta pół roku temu w rozsądnej, a nawet atrakcyjnej stawce dziś już jest stanowczo za droga i sprzedawca ponownie musi zweryfikować swoją politykę cenową.

– Jeśli sprzedający nie będą elastycznie reagowali na aktualne trendy rynkowe, pozostaną nadal właścicielami swoich nieruchomości, a wartości, jakich oczekują, okażą się jedynie wirtualnymi – prognozuje Joanna Lebiedź.

[ramka][srodtytul]Przykłady przeszacowanych nieruchomości[/srodtytul]

>> Śródmieście, ul. Niecała, Rezydencja Opera, pow. 58 mkw., dwa pokoje, 2. piętro w 5-piętrowym budynku z 2005 r., wysoki standard wykończenia, miejsce garażowe, cena: 3 mln zł

>> Praga-Południe, ul. Gedymina, pow. 70 mkw., cztery pokoje, 1. piętro w 4-piętrowym budynku z 1993 r., miejsce parkingowe, cena: 660 tys. zł