Akty bez zaświadczeń? Praktyka utrze drogę postępowania

Ciśnie się panu na usta stwierdzenie „a nie mówiłem"? Pytam w kontekście ustawy uwłaszczeniowej.

Notariusz Mariusz Białecki, prezes Krajowej Rady Notarialnej (KRN): Nie, bo nie lubię tego rodzaju mądrości.

Ale wskazywał pan, że pojawiają się problemy ze stosowaniem tego aktu?

Rzeczywiście KRN je sygnalizowała.

I są ?

Są.

Jakie?

Jest ich kilka. Po pierwsze, jak pani doskonale wie, mamy problem z samym interpretowaniem przepisów w zakresie zaświadczeń o przekształceniu. Mówię tutaj o zaświadczeniach dotyczących wyodrębnionych już lokali. Znane są opinie, w szczególności płynące ze środowiska orzeczników wieczystoksięgowych, że także w obrocie wtórnym lokalami zaświadczenia są konieczne.

Mimo to w swym stanowisku Krajowa Rada Notarialna uznała, że sprzedaż bez zaświadczeń jest możliwa.

To prawda. Bardzo długo ten temat analizowaliśmy, konsultowaliśmy z przedstawicielami wymiaru sprawiedliwości oraz doktryny, a także z projektodawcą – Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju (MIiR), które także, jak się wydaje, przychyliło się do tez zawartych w naszym stanowisku. Jeszcze przed dokonaniem nowelizacji ustawy uwłaszczeniowej liczyliśmy na wprowadzenie akceptowalnego z punktu widzenia obrotu krótkiego terminu wydawania zaświadczeń.

I wprowadzono termin 30-dniowy...

Liczyliśmy raczej na 7 lub 14 dni. Biorąc jednak pod uwagę docierające do nas sygnały z różnych miast, to także 30-dniowy termin nie zawsze jest możliwy do dotrzymania. Niektóre organy uprawnione do wydawania zaświadczeń wskazują bowiem, że zleciły przygotowanie programów informatycznych, które będą naliczały opłaty przekształceniowe, a które będą działać dopiero pod koniec pierwszego kwartału 2019 roku.

To oznacza, że tym bardziej uchwała KRN może stać się zbawienna dla obrotu.

Mamy nadzieję, że tak. Pamiętać jednak należy o tym, że notariusz to tylko jeden z elementów w łańcuszku sprzedaży nieruchomości. Drugim etapem są orzecznicy w wydziałach wieczystoksięgowych sądów powszechnych. A, jak wiemy, stanowisko orzeczników nie jest jednolite. Czymże natomiast jest sporządzenie umowy, jeżeli nie uzyskamy wpisu w księdze wieczystej? Na pewno nie jest sytuacją satysfakcjonującą dla klientów. Niemniej jednak – po długich dyskusjach, naradach i zbieraniu informacji – uznaliśmy, że trzeba przyjąć stanowisko, które jest stanowiskiem zdroworozsądkowym. Oczywiście, informujemy w nim, że notariusz powinien dopełnić obowiązków informacyjnych w zakresie stosowania ustawy przekształceniowej i wyjaśniać wszystkie skutki. Uznaliśmy jednak, że nasi klienci i obywatele tego państwa nie powinni ponosić negatywnych skutków wynikających z pewnych usterek czy niedoróbek ustawodawczych. Bo te problemy, które teraz napotykamy w zakresie wydawania zaświadczeń, są to problemy – powiedziałbym – pozanormatywne.

Notariusze usiłują uratować twarz ustawodawcy?

My tak nie myśleliśmy. Przedmiotem naszej troski są przede wszystkim sprawy naszych klientów. Choć zgadzam się z opinią, że nie powinno być jednak tak, że stosowanie prawa jest elementem uzgodnień czy to notariuszy, czy sądów, czy ministerstw. Prawo powinno być jasne. Należy jednak podkreślić, że MIiR było otwarte na rozmowy z KRN i wspólnie z nami analizowało wszystkie przedstawione przez nas kwestie, które obejmowały również problematykę szerszą niż uzewnętrzniona we wzmiankowanym stanowisku KRN. Nie sposób pominąć osobistego zaangażowania ministra Artura Sobonia w rozwiązanie omawianych kwestii.

Co jednak, gdy większość sądów wieczystoksięgowych powie, że nie zgadza się ze stanowiskiem notariatu?

Po pierwsze, warto wskazać, że Krajowa Rada Notarialna nie ma uprawnień do dokonywania wykładni obowiązującego prawa. I tego nie czyni – stanowisko KRN nie jest dla notariuszy instrukcją do wykonania. To oznacza, że stanowisko KRN nie musi być przez wszystkich notariuszy stosowane. Jednak, co trzeba podkreślić, opinia KRN bywa pomocna dla kształtowania jednolitej praktyki, co jest bardzo istotne z punktu widzenia obrotu prawnego. Po drugie, dziś stanowisko sądów wieczystoksięgowych wydaje się niejednolite.

Co w sytuacji, gdy dojdzie do kwestionowania przez sądy wieczystoksięgowe aktów bez zaświadczeń? Nie ma co ukrywać – będziemy mieć problem. W przypadku odmowy wpisu w księdze wieczystej nabywca ma prawo złożyć skargę na orzeczenie referendarza. Jeżeli sędzia podtrzyma jego stanowisko, ten może złożyć apelację – na tyle pozwalają mu środki przewidziane na gruncie proceduralnym.

Co nie zmienia faktu, że walcząc o wpis, nabywca będzie musiał przez dłuższy okres płacić ubezpieczenie pomostowe – jeśli wspomagał się kredytem. Nie mówiąc o tym, że w tym czasie jego mieszkanie nie będzie zbywalne.

To prawda. Może więc zdarzyć się i tak, że z uwagi na to, że wnioski o wpis w księdze wieczystej nie są pozytywnie rozpoznawane, notariusze zdecydują się odmawiać sporządzania aktów bez zaświadczeń. Wcale tego nie wykluczam. Co jednak nie oznacza, że wykluczam wersję optymistyczną, czyli taką, gdy obrót uwłaszczonymi nieruchomościami nie będzie zachwiany.

Wychodzi na to, że osoby, które sprzedają teraz mieszkania położone na przekształconych gruntach, postawione zostały w roli królików doświadczalnych. Nie ma pan takiego wrażenia?