Użytkowanie wieczyste: będą zalecenia MS dla sądów wieczystoksięgowych ws. obrotu lokalami

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad zaleceniami dla wydziałów wieczystoksięgowych sądów powszechnych. Powinny się pojawić lada dzień. Mają odblokować obrót lokalami, przy których doszło po 1 stycznia br. do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów pod blokami i domami jednorodzinnymi. Z zaleceń będzie wynikać, że do wpisu do ksiąg wieczystych (lub ich zmiany) nie jest potrzebne zaświadczenie o przekształceniu.

Czytaj także: Zmiana przepisów o użytkowaniu wieczystym utrudnia kupno lokalu

Obecnie w wielu wypadkach bez tego dokumentu nie sprzeda się ani nie kupi mieszkania czy domu. Uchwała Krajowej Rady Notarialnej, że zaświadczenie przy zakupie lokalu jest zbędne, nie wystarcza.

Urzędy zasypane wnioskami

– Codziennie wpływa do nas kilkadziesiąt wniosków, większość jest związana z transakcjami kupna nieruchomości – tłumaczy Ronald Dudziuk, kierownik referatu bezprzetargowej sprzedaży lokali i gruntów w Urzędzie Miejskim w Gdańsku.

Okazuje się, że wiele osób na wszelki wypadek chce zaświadczenia uzyskać.

– Gdyby takie zalecenia się pojawiły, zdecydowanie skróciłyby kolejki. Mielibyśmy więcej czasu na wydanie zaświadczeń. To ważne. Choć wniosek składa np. właściciel jednego lokalu, musimy wydać zaświadczenia dla całej nieruchomości. Jeżeli w budynku jest 300 lokali, wymaga to czasu – podkreśla Ronald Dudziuk.

Magistrat w Gdańsku nie jest odosobniony. Inne urzędy również są zasypywane wnioskami w sprawie zaświadczeń. A to oznacza, że trzeba na nie dłużej poczekać.

W Urzędzie Dzielnicy na warszawskim Żoliborzu aktualnie znajduje się przeszło 50 wniosków o wydanie zaświadczenia w związku z transakcją dotyczącą nieruchomości. Na Mokotowie do urzędu przychodzi dziennie stu interesantów, część z wnioskami.

Różne podejście

Sądy wieczystoksięgowe są podzielone – jedne uważają zaświadczenie za niezbędny dokument do wpisu (np. w Gdańsku), inne ich nie potrzebują (m.in. Poznań). Są i takie, które nie mają wyrobionego zdania (Warszawa, Kraków). Jeżeli trafi się na wydział wieczystoksięgowy, który uważa zaświadczenie za niezbędny dokument, są dwa wyjścia. Można się odwołać i poczekać na rozstrzygnięcie sądu albo wystąpić o zaświadczenie.

Prawnicy uważają, że zalecenia resortu sprawiedliwości rozwiązałyby problem i ujednoliciły podejście sądów wieczystoksięgowych.

– To zbędna, nikomu niepotrzebna biurokracja. Przecież do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego doszło z mocy prawa, na ogół więc nikomu ten dokument do sprzedaży nieruchomości nie jest potrzebny – uważa Stefan Jacyno, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach.

Zasady uwłaszczenia

Do uwłaszczenia z mocy prawa doszło 1 stycznia 2019 r. na podstawie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność. Przewiduje ona, że za przekształcenie trzeba zapłacić. Opłatę będą wnosić osoby, które skorzystają na przekształceniu, czyli właściciele lokali i domów jednorodzinnych. Jej wysokość wyniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata, jaką płacił dany użytkownik wieczysty.

Opłata przekształceniowa ma być wnoszona w ratach przez 20 lat. Będzie też można zapłacić jednorazowo. Wtedy można liczyć na bonifikaty.

Gdy właściciele lokali (ewentualnie domów) na gruntach Skarbu Państwa zdecydują się na uregulowanie należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim 40 proc., w czwartym 30 proc., w piątym 20 proc., a w szóstym roku 10 proc.

Gminy same decydują, czy chcą udzielać bonifikat i w jakiej wysokości. Wiele z nich wprowadziło bardzo wysokie. Na przykład w Warszawie bonifikata wynosi 98 proc., w Gdańsku – 95 proc. Nie wszystkie się jednak na to zdecydowały. Wiele z nich ma bonifikaty w takiej samej wysokości jak na gruntach Skarbu Państwa (zwykle 60 proc.). Chodzi mi.n. o Kraków czy Lublin.

Co ma się znaleźć w zaświadczeniu

Zaświadczenie o przekształceniu każdy otrzyma z urzędu po roku. Można je uzyskać wcześniej na wniosek – wtedy powinno być wydane po upływie 30 dni. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie wnoszenia, a także o możliwości uiszczenia jej jednorazowo. Jednak w zaświadczeniu wydanym na wniosek nie będzie informacji o opłacie przekształceniowej.

Każde zaświadczenie powinno zawierać pouczenie o możliwości złożenia odwołania w terminie dwóch miesięcy od dnia jego doręczenia. Jeżeli nie podoba się nam np. wysokość opłaty przekształceniowej, można wnieść zażalenie do tego samego urzędu, który wydał zaświadczenie, a ten wyda decyzję administracyjną. Niezadowolony może się odwołać – w zależności od tego, czy przekształcenie będzie dotyczyć gruntu samorządowego czy Skarbu Państwa – do samorządowego kolegium odwoławczego lub do właściwego wojewody, a potem wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Użytkowanie Wieczyste

Czytaj także: Zmiana przepisów o użytkowaniu wieczystym utrudnia kupno lokalu

Pozostało 90% artykułu