Andrzej Lulka, radca prawny, partner w kancelarii Gide Loyrette Nouel???

„Rz": Do kiedy dokładnie można składać wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na preferencyjnych warunkach???

Andrzej Lulka: Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z żądaniem przekształcenia można wystąpić do 31 grudnia 2012 r. Trzeba jednak pamiętać, że Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 26 stycznia 2010 r. (sygn. K 9/08), uznał, że przepisy nakazujące jednostkom samorządu terytorialnego obligatoryjne udzielenie bonifikaty przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, są sprzeczne z konstytucją.?W związku z tym, osoby uprawnione do bonifikaty na podstawie art. 4 ust. 8 i 9 ustawy (czyli osoby uzyskujące niskie dochody oraz osoby, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcy prawni), powinny najpóźniej do 8 sierpnia 2011 r. złożyć wniosek o przekształcenie oraz o udzielenie bonifikaty, ponieważ po tym terminie wspomniane przepisy dotyczące udzielenia bonifikaty utracą moc obowiązującą.??

Dlaczego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może być korzystne???

Na skutek przekształcenia dotychczasowy użytkownik wieczysty nabywa własność nieruchomości, a więc najpełniejsze, nieograniczone w czasie prawo rzeczowe.?Nie bez znaczenia jest też to, że nie będzie musiał ponosić corocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, których wysokość – w związku z rosnącą wartością gruntu – podlega podwyższeniu. Związany z własnością nieruchomości obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości jest mniej dotkliwy, gdyż stawki podatku są proporcjonalnie niższe, a ich wzrost nie tak gwałtowny, jak w przypadku opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.??

Czy samorząd może odmówić zgody na przekształcenie?

Decyzja o przekształceniu jest zaliczana do kategorii decyzji związanych, co do których organy pozbawione są możliwości swobody decyzyjnej. Oznacza to, że w razie zaistnienia przesłanek ustawowych, decyzja o przekształceniu wydawana jest obligatoryjnie.?

Czy przekształcenie jest możliwe tylko w przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, czy także w przypadku garaży???

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego jest możliwe w obu powyższych przypadkach. Przy gruntach zabudowanych garażami przekształcenie jest możliwe niezależnie od tego, czy nieruchomość jest zabudowana jednym, czy większą liczbą garaży, czy też garażem wielostanowiskowym albo wielopoziomowym budynkiem z garażami.?Należy przy tym wskazać, iż garaż, aby stanowił budynek w rozumieniu prawa budowlanego, powinien być trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, a także posiadał fundamenty i dach. W związku z tym, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na których posadowione są różnego rodzaju zadaszone miejsca parkingowe lub garaże, które nie są trwale związane z gruntem i nie posiadają fundamentów (tzw. blaszaki), nie będzie podlegać przekształceniu we własność, chyba że nieruchomość jest jednocześnie przeznaczona na cele zabudowy garażowej.?Możliwe jest bowiem dokonanie przekształcenia w przypadku nieruchomości niezabudowanej, która jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub zabudowę garażową. Przeznaczenie to powinno być określone w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. W razie braku określenia celu w umowie, wiążące są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.??

Czy na bonifikaty mogą liczyć tylko właściciele prywatnych domów, czy także wspólnoty mieszkaniowe???

Wspólnotom mieszkaniowym ustawa nie przyznaje w ogóle prawa do występowania o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.?Przyjęcie takiej regulacji jest uzasadnione faktem, iż w przypadku budynku mieszkalnego z wieloma lokalami stanowiącymi odrębną własność, użytkowanie wieczyste gruntu, na którym stoi budynek – jako prawo związane z własnością lokalu – przysługuje, jako udział w nieruchomości, łącznie wszystkim właścicielom lokali.?Zgodnie z ustawą, do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność uprawnieni są wszyscy współużytkownicy wieczyści, a zatem wszyscy właściciele lokali. Choć stanowią oni z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową, w postępowaniu o przekształcenie będą działać łącznie jako właściciele, nie jako wspólnota.?W przypadku, gdyby nie udało się osiągnąć porozumienia, co do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie, ustawa przewiduje możliwość żądania rozstrzygnięcia przez sąd. Wnioskować o to mogą właściciele, których udziały we współużytkowaniu wieczystym wynoszą co najmniej połowę.??

Patrz też: jak wyliczyć wartość użytkowania wieczystego

WARTO WIEDZIEĆ

Kto decyduje o wysokości bonifikaty???

• Wysokość bonifikaty udzielanej na mocy uchylonych przepisów jest stała. Decyzja w tej sprawie, podobnie jak sama decyzja o przekształceniu, jest decyzją związaną, a do jej podjęcia – po otrzymaniu wniosku uprawnionej strony – zobowiązany jest organ właściwy do wydania decyzji o przekształceniu.?

• Osoba fizyczna, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, może otrzymać bonifikatę w wysokości 90 proc. Takie warunki dotyczą jednak wyłącznie przekształcania dotyczącego nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe lub przeznaczonej na taką zabudowę.?

• Niezależnie od rodzaju nieruchomości, której dotyczy wniosek, bonifikata w wysokości 50 proc. udzielana jest osobom fizycznym, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym. Bonifikata w takiej wysokości przysługuje też w odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków (ten przepis nie został uchylony przez Trybunał Konstytucyjny).?

• Poza bonifikatami przyznawanymi na mocy uchylonych przepisów, art. 4 ust. 7 ustawy przewiduje możliwość przyznania bonifikaty przez właściwy organ. W tym przypadku jednak jej wysokość, tak jak i samo przyznanie bądź nieprzyznanie bonifikaty, zależą od decyzji tego organu. W razie zbiegu praw do bonifikaty z różnych tytułów, stosuje się bonifikatę najkorzystniejszą.