Gabinet prezesa już mniej się liczy

– Na początku lat 90. najemcy mieli do dyspozycji tylko kilka nowoczesnych budynków biurowych w Warszawie, w tym Intraco (wybudowane w latach 70.), budynek Elektrimu czy Błękitny Wieżowiec – mówi Paulina Misiak, partner w dziale powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield (C&W).

Czynsze, np. w Intraco, sięgały zawrotnych kwot 54 USD za metr, ale typowe biura mieściły się głównie w administracyjnych budynkach lub kamienicach. – Były to małe pokoiki usytuowane po obu stronach długiego korytarza. Funkcję reprezentacyjną pełnił gabinet prezesa – dodaje Paulina Misiak.

Dziś – według „European Cities Monitor" – Warszawa znajduje się w ścisłej czołówce europejskich miast postrzegana przez inwestorów jako atrakcyjna lokalizacja dla ekspansji firm. Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy, w porównaniu z 1991 r. wzrosła z 250 tys. mkw., do 3,5 mln mkw.

– Możemy się pochwalić ponad 375 nowoczesnymi biurowcami. Powierzchnie biurowe oddane do użytku w ostatnich dziesięciu latach należą do jednych z najbardziej nowoczesnych w Europie pod względem standardu i rozwiązań technicznych. Przykładem są budynki takie jak Rondo 1 czy Metropolitan. Gabinety i niekończące się korytarze zastąpione zostały powierzchniami typu open space, a wizytówką firmy nie jest już gabinet prezesa, ale recepcja – mówi Paulina Misiak.

Z danych firmy C&W wynika, że średnie stawki czynszowe spadły ponaddwukrotnie w porównaniu z poprzednim okresem. Bazowe stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach w centrum wynoszą 24 – 27 euro za metr miesięcznie, natomiast w lokalizacjach poza centrum 15,5 – 16,5 euro za metr miesięcznie. Warszawa (z 3,5 mln mkw. biur) wciąż pozostaje głównym rynkiem najmu kraju. Wśród miast regionalnych największe zasoby powierzchni biurowej (łącznie 1,913 mln mkw.) znajdują się w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi. Czynsze wywoławcze w tych miastach wahają się między 12 a 16 euro za metr .

Czy na tak szybki rozwój rynku nieruchomości jak w ciągu ostatnich 20 lat możemy jeszcze liczyć?

– Nie czekają nas trudniejsze czasy. Przed nami funkcjonowanie na w miarę stabilnym rynku nieruchomości komercyjnych. Rynek będzie podlegał cyklom koniunkturalnym jako część rynku kapitałowego – komentuje Jerzy Dobrowolski, członek zarządu Cushman & Wakefield.

Dwie dekady na rynku nieruchomości komercyjnych

Rynek handlowy: stadion zamiast Galerii Mokotów

• Lata 90. to okres prywatyzacji i gwałtownego wzrostu liczby nowych podmiotów gospodarczych. Symbolem rodzącego się wolnego rynku były wszechobecne stoliki, łóżka polowe i budki (tzw. szczęki). Do największych lokalizacji handlowych stolicy należały bazary – Stadion Dziesięciolecia oraz plac Defilad.

Stadion był uważany za jedno z największych targowisk Europy, handel prowadziło tam ponad 5 tys. podmiotów gospodarczych. Oficjalny handel wielobranżowy odbywał się w Domach Towarowych Centrum (Wars, Sawa i Junior) oraz w Domu Towarowym Smyk, które w zmienionym formacie i charakterze funkcjonują do dziś.

• Pierwszym nowoczesnym centrum handlowym była otwarta w 1993 r. Panorama. Szybko zaczęły powstawać kolejne centra: Promenada (1996 – I faza, 1999 – II faza, 2005 – III faza), Land (1999), Galeria Mokotów (2000, rozbudowa 2002 i 2006), Wola Park (2002), Blue City (2004), Arkadia (2004), Złote Tarasy (2007). Zgodnie ze światowymi tendencjami, stale zwiększał się udział dużych obiektów handlowych w strukturze handlu. W krótkim czasie powstawały obiekty pierwszej, drugiej, a następnie trzeciej generacji.

• – Prawdziwą sensacją na rynku było otwarcie pierwszego sklepu IKEA w Polsce. W sektorze spożywczym wydarzeniem było wejście na polski rynek supermarketów Billa, a także dynamiczny rozwój rodzimej sieci supermarketów MarcPol. Powierzchnie handlowe pod wynajem osiągały astronomiczne wówczas stawki czynszowe 60-80 USD/mkw. /miesiąc – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w dziale Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.

• Dziś polski rynek handlowy jest dojrzały, atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych, deweloperów, sieci handlowych oraz klientów. – W tej chwili w Polsce działa ponad 370 centrów handlowych, o łącznej powierzchni 7,2 mln mkw., z czego 56,5 proc. zlokalizowanych jest w głównych aglomeracjach miejskich. Największe z nich liczą ponad 100 tys. mkw. powierzchni, jak Arkadia w Warszawie, Manufaktura w Łodzi czy Port Łódź. Centra handlowe budowane są obecnie również w mniejszych miastach – mówi Katarzyna Michnikowska. – Na rynku działają profesjonalni międzynarodowi i krajowi deweloperzy i inwestorzy, a najemcami lokali handlowych są znane sieci handlowe rodzime i zagraniczne. Wśród głównych graczy na rynku spożywczym należy wymienić Tesco, Carrefour, Real i Auchan. Sektor sklepów z art. budowlanymi reprezentują Castorama, OBI, Leroy Merlin i Praktiker. Najwyższe czynsze osiągają powierzchnie w śródmiejskich centrach handlowych w Warszawie – na poziomie 75-80 euro za mkw. na miesiąc.

• Zdaniem Katarzyny Michnikowskiej, najbliższe dwadzieścia lat będzie okresem powrotu handlu do ścisłych centrów miast, także w formie domów towarowych, przy wzrastającym udziale zagranicznych marek luksusowych.

źródło: Cushman & Wakefield

Dwie dekady na rynku nieruchomości komercyjnych

Magazyny: pierwszy ProLogis Park Warsaw

• Szybko zapełniające się półki i zaplecza sklepowe 20 lat temu oznaczały wzrost zapotrzebowania na usługi magazynowania towarów i usługi logistyczne. Siłą napędową rynku była dostępność towarów i usług, otwarcie rynku konsumentów, rozwój technologii informatycznych i telekomunikacyjnych.

• W 1995 r. powstał pierwszy nowoczesny magazyn — ProLogis Park Warsaw, wtedy o nazwie Warsaw Industrial Center. Czynsze w tym okresie sięgały 12 USD za mkw. miesięcznie – mówi Joanna Sinkiewicz, negocjator z działu powierzchni przemysłowo-magazynowych firmy Cushman & Wakefield.

• dziś polski rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej obejmuje obecnie 6,5 mln mkw. Większość hal powstała między 2004 a 2008 r. Lata 2006-2008 to okres boomu magazynowego, kiedy to popyt na powierzchnię przekraczał tempo powstawania nowych inwestycji, a kolejne magazyny znajdowały nabywców przed zakończeniem budowy. – Trudności z uzyskaniem finansowania spowodowały niemal całkowite zaprzestanie budowy spekulacyjnej.

Od 2009 r. stale wzrasta zainteresowanie najemców obiektami typu built-to-suit, które poza dostosowaniem specyfikacji technicznej do indywidualnych wymagań, oferują również możliwość realizacji obiektu w wybranej przez użytkownika lokalizacji. Inwestycje w tej formie niewątpliwie przyczynią się do rozwoju rynku powierzchni magazynowych w nowych lokalizacjach – mówi – mówi Joanna Sinkiewicz.

• Czynsze wywoławcze za magazyny, w zależności od regionu, wahają się od 3 do 6 euro za mkw. miesięcznie.

• Według Joanny Sinkiewicz dziś widać tendencję do powstawania wyspecjalizowanych kompleksów magazynowych, którą wymusza postępująca globalizacja oraz zmiany na rynku logistycznym. W przyszłości będzie rosło znaczenie magazynów przyprodukcyjnych o bardzo wysokim standardzie technicznym i w pełni zautomatyzowanych.

– Z kolei centra magazynowe zmienią się w miasteczka magazynowe z pełną infrastrukturą i obsługą w systemie just-in-time. Moduły będą mogły być swobodnie aranżowane, a ich wielkość będzie dostosowana do indywidualnych potrzeb najemców zarówno tych wynajmujących powierzchnię 50 mkw., jak i 5.000 mkw.  – dodaje Joanna Sinkiewicz.

źródło: Cushman & Wakefield