Nasza czytelniczka zawarła notarialnie umowę przedwstępną o nabycie działki rekreacyjnej w górach. Strony mają podpisać definitywną umowę do końca sierpnia. Umowa przewiduje, że zainteresowana może bez żadnych konsekwencji finansowych zrezygnować z kupna w określonym terminie.
Sprzedający (na prośbę banku udzielającego kredytu) chce, aby kupująca zagwarantowała, że od umowy nie odstąpi, albo żeby podpisała nową umowę przedwstępną (w zwykłej formie pisemnej) bez klauzuli odstąpienia. Boi się, że po nagłej rezygnacji będzie musiał oddać sporą zaliczkę (20 proc. ceny działki), którą przeznaczył na zakup innej posesji. Nasza czytelniczka ma wątpliwości, jak należycie zabezpieczyć swoje interesy.
Notarialna umowa przedwstępna jest korzystna dla zainteresowanej kupnem działki. Jeśli w tym akcie sprzedający poddał się egzekucji na podstawie art. 777 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego, to kupująca nie musi już uzyskiwać sądowego nakazu zapłaty, aby iść do komornika, tylko może od razu wystąpić o klauzulę wykonalności. Takiej możliwości nie daje zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej, bo wtedy trzeba uzyskać najpierw sądowy nakaz zapłaty.
Inna korzyść z aktu notarialnego (czyli formy wymaganej do przeniesienia własności nieruchomości) polega na tym, że gdy sprzedający uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to kupujący może go do niej przymusić na drodze sądowej (art. 390 § 2 kodeksu cywilnego). Tak korzystnej sytuacji nie ma strona umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej – może tylko dochodzić odszkodowania, jeśli poniosła szkodę, licząc na zawarcie umowy (trzeba ją wykazać przed sądem).
Skorzystanie z umownego prawa odstąpienia oznacza, że traktuje się umowę tak, jakby wcale nie była zawarta, a obie strony powinny sobie zwrócić wzajemne świadczenia (art. 395 § 1 – 2 k.c.).
