Nowe biura czekają na firmy

– Większość biurowców, których budowa jest na ukończeniu, dysponuje jeszcze wolną powierzchnią biurową do wynajęcia. Dotyczy to zarówno miast regionalnych, jak i Warszawy – przyznaje Krzysztof Misiak, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych firmy doradczej Cushman & Wakefield. – W trakcie realizacji projektów deweloperzy starają się pozyskać przynajmniej głównych najemców. Większość deweloperów zainteresowana jest jak najwcześniejszym zawarciem umów, najlepiej jeszcze przed ukończeniem obiektów.

Także Konrad Heidinger, konsultant w dziale doradztwa oraz badań rynku firmy doradczej CB Richard Ellis, przyznaje, że sytuacja, gdy budynek biurowy jest w całości wynajęty w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, zdarza się dziś bardzo rzadko.

– Zazwyczaj nowo ukończone budynki biurowe dysponują jeszcze przez pewien czas wolną powierzchnią biurową. Przeciętny poziom pustostanów oraz czas wynajęcia całej powierzchni biurowej po ukończeniu budynku zależy przede wszystkim od poziomu konkurencji w najbliższej okolicy oraz od jakości oferowanej powierzchni w stosunku do ceny najmu – wyjaśnia Konrad Heidinger.

Natomiast Mateusz Polkowski, starszy analityk w dziale doradztwa i analiz w firmie doradczej Jones Lang LaSalle, szacuje, że w pierwszej połowie 2011 r. jedna trzecia powierzchni w biurowcach oddawanych do użytku w Warszawie pozostawała bez najemcy. – Wyjątkiem był budynek Platinium Business Park IV, który był wynajęty w 100 procentach przez firmę Aviva już na etapie budowy – dodaje Polkowski.

Jego zdaniem najemcy mają teraz szeroki wybór powierzchni dostępnej od ręki w istniejących budynkach.

– Jednak w związku z prognozowanym dalszym obniżaniem się wskaźnika pustostanów w biurowcach szacujemy, że zwiększy się liczba umów przednajmu, a co za tym idzie, poziom wynajęcia budynków znajdujących się w realizacji i oddawanych do użytku. Najemcy będą mieli mniejsze możliwości przeniesienia się i ekspansji w istniejących biurowcach i dlatego będą się częściej decydować na umowy przednajmu – wyjaśnia Mateusz Polkowski.

Korzystny przednajem

Ponieważ rozpoczęcie budowy większości biurowców uzależnione jest od pozyskania zewnętrznych źródeł finansowania, wzrosło znaczenie transakcji przednajmu (tzw. umowy pre-let). W pierwszym półroczu 2011 r. w Warszawie wzrosła liczba umów pre-let. Ich udział wyniósł 25 – podaje firma Cushman & Wakefield. Kto podpisuje umowy, zanim budynek powstanie, i dlaczego?

– W większości przypadków na zawieranie umów najmu z większym wyprzedzeniem w obiektach nieukończonych decydują się duże firmy, np. w Warszawie, potrzebujące kilku tysięcy mkw., a w miastach regionalnych tysiąc mkw. Natomiast mniejsze firmy decydują się zazwyczaj na wynajem w obiektach już funkcjonujących – mówi Krzysztof Misiak.

Najemcy, którzy zdecydują się na zajęcie całego bądź też prawie całego budynku, mają duże pole do negocjacji warunków najmu. – Mogą liczyć na silne zachęty ze strony wynajmujących, np. umieszczenie swojego logo na fasadzie budynku, a nawet na zmianę nazwy całego budynku. Tak było choćby w przypadku firmy Deloitte, która nakłoniła właściciela do zmiany nazwy budynku na Deloitte House – opowiada Konrad Heidinger.

Budynki, które są oddawane do użytkowania z zerowym poziomem pustostanów, to najczęściej obiekty zajmowane w całości przez jednego najemcę bądź biura stawiane na zamówienie dużych koncernów.

– W ostatnim czasie do tego typu inwestycji należy budowane obecnie w Warszawie Miasteczko TP, które zostało w całości wynajęte przez Telekomunikację Polską SA w ramach przedwstępnej umowy najmu, bądź też Platinium Business Park IV – niedawno ukończony budynek biurowy, w całości wynajęty przez firmę Aviva. W miastach regionalnych charakterystycznym przykładem budynku zajmowanego przez pojedynczego najemcę jest łódzki Green Horizon, który po ukończeniu stanie się siedzibą Infosys – wylicza przykłady Konrad Heidinger.