Rz: Wiele osób wybiera projekt domu, szuka działki i ma nadzieję, że za pół roku zamieszka w wymarzonym domu. Czy to możliwe?

Marcin Krzyżosiak:

Nie wystarczy kupić ziemię i wybrać projekt domu, aby na drugi dzień rozpocząć prace na budowie. Same formalności związane z adaptacją projektu typowego mogą trwać kilka tygodni, potem miesiąc czeka się na pozwolenie na budowę i dopiero po jego uprawomocnieniu się, po 14 dniach, można rozpocząć budowę domu. To, ile będzie ona trwała, zależeć będzie głównie od technologii budowy.

W przypadku technologii prefabrykowanej (drewnianej, stalowej lub betonowej) – pół roku jest realnym terminem realizacji. W przypadku technologii tradycyjnych – murowych – będzie to raczej trudne. Jeśli zaś chcemy wybudować szybko – zdecydowanie należy rozważyć prefabrykację.

Jakie pułapki czekają na marzących o własnym domu, a niemających pojęcia o budowaniu?

Budowa domu to wymagający proces. Aby przebiegała sprawnie, trzeba znać obowiązujące przepisy, normy budowlane, dostępne technologie, proces wykonawczy etc. Prowadzenie inwestycji wymaga też zaangażowania czasowego – w technologii tradycyjnej pochłania zwykle 12 – 18 miesięcy. To wystarczająco długo, aby przyszło zniechęcenie i zmęczenie. Dodatkową trudnością jest wielość decyzji, które trzeba podejmować każdego dnia. Stąd pewnie tak wiele opinii inwestorów budujących swój pierwszy dom, że postawienie następnego oddaliby w ręce profesjonalistów.

Inwestorzy bez doświadczenia często nie wiedzą, na co zwrócić szczególną uwagę. Starają się dużo czytać, rozmawiać, podglądać rozwiązania sąsiadów. Nie zawsze to najlepsza droga, gdyż łatwo wtedy – zamiast czerpać z cudzych doświadczeń – powielać cudze błędy. Najbardziej popularnym jest podnoszenie ścianki kolankowej. Budowlańcy twierdzą najczęściej, że inwestor zyska dodatkowe metry powierzchni użytkowej, nie dodając już, że straci kontakt wzrokowy z otoczeniem, a poddasze doświetlone z góry nie będzie już tak komfortowe w użytkowaniu, jak mogłoby być.

Kolejnym przykładem typowej pułapki, w którą wpadają niedoświadczeni inwestorzy, jest częsty brak koordynacji dostaw materiałów z rzeczywistym postępem robót. Zbyt wczesne pojawienie się np. dachówek potrzebnych dopiero na kolejnym etapie prac kończy się zwykle zniszczeniem części materiału, co skutkuje niepotrzebnymi kosztami.

Wielu inwestorów po budowie przyznaje, że najtrudniej było im przewidzieć, iż w konkretnym momencie należało sprawdzić jakość wykonanych robót, np. izolacji fundamentów, gdyż kolejne etapy prac „przykrywały" poprzednie, nie dając już szansy na ich weryfikację.

Jak mądrze wybierać projekt domu? Jakie są wady i zalety projektów gotowych?

Najważniejsze kryteria wyboru projektu domu dotyczą wymiarów budynku (należy sprawdzić, czy dom zmieści się na posiadanej działce) oraz jego powierzchni użytkowej i liczby kondygnacji. Kolejno warto zastanowić się nad funkcjonalnością domu, wygodnym rozmieszczeniem pomieszczeń i ich prawidłowym usytuowaniem względem stron świata (np. kuchnia, pomieszczenia gospodarcze, łazienki mogą znajdować się od strony mniej nasłonecznionej – północnej i wschodniej).

Zawsze należy oceniać projekt domu w dłuższej perspektywie czasu i dopasować go do potrzeb rodziny – inaczej planować będą rodziny z małymi dziećmi, inaczej małżeństwa budujące na emeryturę.

Niezależnie od tego, kto wybiera, wybór nie jest łatwy w tej chwili. Wynika to głównie z ogromnej liczby projektów dostępnych na polskim rynku. Wśród co najmniej kilkunastu tysięcy propozycji trudno wyłuskać wymarzony projekt.

Pamiętajmy, że często domu z katalogu nie da się wybudować bez przystosowania do warunków miejscowych, bez adaptacji do naszych potrzeb. Zapytajmy więc przed decyzją o kupnie, jak kosztowne będzie naniesienie zmian do dokumentacji. Zasada jest taka: im poważniejsza zmiana, tym więcej kosztuje.

Ile trzeba wydać na taki projekt?

Średni koszt projektu typowego to dzisiaj ok. 2 – 3 tys. zł. Adaptacja projektu typowego to minimum 1500 – 2000 zł.

Kiedy możemy mieć pewność, że na upatrzonej działce wybudujemy wymarzony dom?

Podstawowymi informacjami, dzięki którym wiadomo, co można wybudować na danej działce, są dane zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub – w przypadku braku tego planu – w decyzji o warunkach zabudowy.

Najpierw należy sprawdzić w gminnym wydziale architektury, czy wystarczy wystąpić o wypis z planu, czy trzeba o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dużo łatwiej i szybciej uzyskuje się wypis z planu miejscowego. Dzięki zawartym tam informacjom inwestor wie, jaki dom może wybudować na swojej działce – np. że ma być z dwuspadowym dachem o określonej wysokości kalenicy itp.

Bardzo często inwestorzy nie mają świadomości, że nie wystarczy być właścicielem kawałka ziemi, aby samodzielnie decydować, co można tam wybudować. Każdorazowo określają to przepisy prawa miejscowego i za każdym razem trzeba to sprawdzić. W przypadku wystąpienia o decyzję o warunki zabudowy urząd najczęściej wyraża zgodę na wybudowanie budynku podobnego do istniejącej na danym terenie zabudowy. Ważne jest więc sprawdzenie informacji, czy w danej lokalizacji uda się nam zrealizować swoje marzenia – np. nie wszędzie uda się postawić dom z płaskim dachem.

Jakie kłopoty najczęściej psują nerwy niedoświadczonym inwestorom i powodują dodatkowe wydatki?

Największą bolączką inwestorów jest zwykle koordynacja całego procesu – od spraw formalnoorganizacyjnych po terminowe dostawy materiałów i weryfikacje wykonanych prac. Brak nadzoru i możliwości weryfikacji efektów pracy zwykle powoduje błędy, przestoje i dodatkowe koszty.

Dzięki mądremu planowaniu i znajomości procesu budowy można zaoszczędzić znaczące kwoty, przede wszystkim określając własne potrzeby. Np. jeśli chcemy zamontować rekuperator, już na etapie adaptacji projektu można zrezygnować z kominów, albo jeśli planujemy montaż rolet zewnętrznych, warto uwzględnić to już w dokumentacji, aby otwór okienny nie okazał się za mały. Każda dodatkowa zmiana ingerująca w konstrukcję budynku na budowie będzie albo bardzo kosztowna, albo wręcz niemożliwa.

Ile trzeba zapłacić ekspertowi, który za nas dopilnuje budowy domu?

Dobry doradca najpierw pomoże dobrać optymalne rozwiązania, później zaś zadba o ich zrealizowanie. Zaczyna pomoc od rozmów z inwestorem oraz od określania priorytetów i wymagań, łącznie z budżetem inwestycji.

Po zrobieniu budżetu (łącznie ze sprawdzeniem zdolności kredytowej) można przejść do wyboru projektu, a potem technologii budowy domu. Dzięki koordynacji wielu różnych decyzji – od powierzchni domu, przez użyte materiały, standard wykończenia itp., doradca powinien dość precyzyjnie zaplanować inwestycję.

Koordynacja całego procesu budowy – od momentu wyboru projektu po oddanie budynku do użytkowania – to wydatek ok. 10 tys. zł.

Niemcy nie kupują projektów domów, tylko kompleksową usługę budowy domu na swojej działce. Dlaczego?

Rynek niemiecki nie zna pojęcia projektów gotowych. Niemiec, oglądając katalog, wybiera dom, nie projekt. Te rozwiązania wynikają z zupełnie innej organizacji pracy niemieckich architektów, którzy odpowiedzialni są za cały proces budowy domu, oraz z innych potrzeb klientów, którzy oczekują gotowego produktu w postaci domu.

W polskich warunkach inwestor oczekuje indywidualnych rozwiązań. Rodzime rozwiązania w postaci tak szerokiej oferty projektów katalogowych dostosowały się do tych oczekiwań. Coraz częściej jednak również w Polsce klienci poszukują kompleksowej obsługi – i albo korzystają z gotowej oferty deweloperów budujących domy jednorodzinne, albo zlecają kompleksową obsługę – od projektu po dom. To wygodne rozwiązanie, jednak w Polsce często, zupełnie niesłusznie, kojarzone z wyższą ceną. Większość inwestorów budujących samodzielnie po zakończeniu budowy i podsumowaniu kosztów stwierdza, że często taniej wychodzi drożej, ponieważ samodzielne negocjowanie dostaw i cen materiałów oraz weryfikacja pracy budowlańców są uciążliwe i nie gwarantują uzyskania lepszych warunków.

Najbardziej ekspresowa budowa domu jednorodzinnego przez osobę prywatną?

Dom jednorodzinny realizowany w technologii szkieletu drewnianego – od momentu wyboru działki i projektu, po wprowadzenie się (w tym wszystkie formalności po drodze) – w trzy miesiące!