Użytkowanie wieczyste: podwyżkę opłaty rocznej można zaskarżyć podważając operat

Do końca roku gminy mogą wręczać podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste. Każdy, kto dostanie taką decyzję, ma 30 dni od jej doręczenia na złożenie sprzeciwu do samorządowego kolegium odwoławczego. Okazuje się, że warto walczyć o swoje, bo jakość operatów szacunkowych, na podstawie których wprowadzane są podwyżki, bywa bardzo zła.

Zalew protestów

– W związku z ubiegłorocznymi podwyżkami padł rekord. Wpłynęło do nas aż 7787 sprzeciwów – mówi mec. Tomasz Podlejski, przewodniczący SKO w Warszawie.

5 tys. rzeczoznawców działa na rynku

Osoby, które złożą sprzeciw, mają spore szanse na to, że zapłacą mniej za użytkowanie wieczyste. – Jeżeli skarżący przedstawia kontroperat albo ocenę operatu sporządzoną przez organizację rzeczoznawców, to na ogół udaje się skutecznie zakwestionować podwyżkę – wyjaśnia mec. Podlejski.

Duże szanse na wygraną to skutek tego, że jakość operatów szacunkowych sporządzanych dla różnych instytucji publicznych, jak np. gminy, jest po prostu zła.

– Te wyceny przygotowuje się taśmowo. Są więc identyczne dla całych dzielnic miast. Wystarczy więc, że jeden operat jest zły, to i następne można skutecznie podważać. Działa to na zasadzie kostek domina – wyjaśnia Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy z Warszawy.

– A powód tego jest prosty – twierdzi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Podstawowym kryterium doboru rzeczoznawcy w wypadku instytucji publicznej jest cena, jakiej żąda on za swoją pracę. Tymczasem to, co najtańsze, nie zawsze jest dobrej jakości – tłumaczy.

Najczęstsze zarzuty

Najczęściej podnoszony zarzut co do jakości operatu dotyczy tego, że wyceny dokonuje się na podstawie wycen innych nieruchomości, które wybrał rzeczoznawca. Powinny one mieć podobne cechy, np. dostęp do drogi publicznej, powierzchnię czy położenie. Nie zawsze jednak tak jest.

104 postępowania dyscyplinarne były prowadzone w 2010 r. przeciwko rzeczoznawcom majątkowym

– Nierzadko w operatach sporządzanych z wykorzystaniem metody porównawczej nie ma dobrze opisanych nieruchomości, z którymi zestawia się wycenianą działkę. Pod uwagę bierze się czasami nawet takie, w wypadku których już na pierwszy rzut oka widać, że jedna ma się do drugiej jak pięść do oka – wyjaśnia Rafał Dębowski.

Zwraca również uwagę, że rzeczoznawcy w wycenie w ogóle nie uwzględniają wad danej nieruchomości, np. tego, że nie ma ona dostępu do drogi publicznej i by do niej dojechać, trzeba korzystać ze służebności drogi. Takie parcele dużo trudniej sprzedać i są dużo mniej warte, ale po wycenach tego nie widać.

Problem, zdaniem Wojciecha Nurka, można rozwiązać. I to wcale nie rezygnując z kryterium najniższej ceny. Wystarczy stworzyć system wycen. Tak zrobił np. Racibórz. Miasto najpierw zamówiło bazę danych transakcyjnych o lokalnym rynku nieruchomości oraz ich analizę. Dopiero później zleciło wyceny.

Dzięki temu gmina może skutecznie kontrolować jakość prac rzeczoznawców. Jeżeli okaże się, że dana wycena odbiega od posiadanych danych, będzie to dla niej sygnał, że autor sporządził ją nierzetelnie i nie warto korzystać z jego usług, bo naraża to gminę na przegraną przed SKO, jeśli użytkownik wieczysty zaskarży taki operat.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl

Zobacz serwisy:

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Własność i inne prawa do nieruchomości » Użytkowanie wieczyste

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Wartość nieruchomości i jej wycena