lokal jako dobra inwestycja na wynajem

Serwis rp.nieruchomości.pl razem z firmą doradczą Cushman & Wakefield (C & W) prowadzą akcję poradniczą dla osób, które szukają na rynku nieruchomości najlepszego miejsca na prowadzenie swojego biznesu. Podpowiadamy, jak rozmawiać z  wynajmującym, a jak z najemcą, jak negocjować wysokość czynszu i zapisy w umowie.

Czekamy na listy od czytelników, którzy poszukują nietypowego lub całkiem standardowego biura w atrakcyjnym miejscu, planują otworzyć punkt w centrum handlowym przy głównej ulicy w mieście lub poszerzyć prowadzaną już działalność oraz wynająć magazyn w atrakcyjnej lokalizacji (więcej szczegółów o akcji).

Spośród autorów nadesłanych listów nasi eksperci raz w miesiącu wybiorą osobę, z którą umówią się na indywidualną konsultację i przygotują dla niej poradę. Czekamy na listy: nieruchomosci@rp.pl

W  tym miesiącu eksperci firmy C & W wybrali list pana Piotra z Warszawy (nazwisko do wiadomości redakcji).

Co planuje czytelnik?

Pan Piotr napisał:

"Jestem zainteresowany kupnem lokalu użytkowego w Warszawie w celach inwestycyjnych. Planuję go następnie wynająć firmie lub osobie. Chętnie wynająłbym pomieszczenie dla restauracji, choć rozważam i inne usługi.

Szukam lokalu o powierzchni: 150-250 mkw., przy ruchliwej i modnej  ulicy w centrum Warszawy lub niedaleko popularnych lokalizacji. Musi być możliwość parkowania blisko lokalu. Mam już upatrzony lokal, jestem przed zawarciem umowy kupna.

Co poradził ekspert?

Tomasz Górski

, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych w firmie Cushman & Wakefield tak radził panu Piotrowi w czasie

spotkania w warszawskim biurowcu Metropolitan:

-  Ponieważ nie kupuje pan lokalu na potrzeby prowadzenia w nim własnego biznesu, podstawowym kryterium, jakie musi pan przyjąć przy analizie jego ceny, są przychody czynszowe, jakie można będzie osiągnąć  z wynajmu w zakładanym okresie.

Najbezpieczniejszą taktyką, jaką można przyjąć, jest najpierw znalezienie najemcy, a później kupno lokalu. Na rynku jest wiele firm sieciowych, które szukają atrakcyjnych lokalizacji. Firmy te mają dobre rozeznanie rynku i doskonale wiedzą, przy jakich ulicach, czy nawet przy jakich fragmentach ulic poszukują lokalizacji.

W przypadku lokalu nabywanego w celach inwestycyjnych jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie, gdyż znając potencjalny czynsz, jaki może pan osiągnąć, bardzo szybko można ocenić, czy cena proponowana za lokal jest odpowiednia czy nie. Zależy to także od zakładanego, bądź wymaganego przez pana lub bank kredytujący zakup, okresu zwrotu z tej inwestycji.

Odnośnie do branży, jakiej chce pani wynająć ten lokal, to proszę nic z góry nie zakładać.  Akurat gastronomia jest jednym z cięższych biznesów do prowadzenia, a panu zależy przede wszystkim na stabilnych przychodach czynszowych. Oczywiście są pewne lokale, w których tylko restauracja będzie dobrze działać, dlatego każdą lokalizację trzeba dokładnie przeanalizować pod kątem branż, które najlepiej by w niej działały.

Co do samego lokalu to oczywiście najważniejsza jest jego lokalizacja i jej ocena w czasie. Trzeba dokładnie sprawdzić, jak będzie się rozwijała okolica, w której znajduje się upatrzony lokal w perspektywie najbliższych 5 - 10 lat i ocenić, czy dalej będzie równie atrakcyjna.

Można to zrobić, sprawdzając, jakie inwestycje planuje miasto w najbliższym otoczeniu. Warto również zobaczyć, jak zmieniali się najemcy w tej okolicy w perspektywie ostatnich lat – czy pojawiają się firmy coraz lepsze, sieciowe, czy też następuje ich degradacja i jest dużo wolnych lokali do wynajęcia.

Ceny najmu lokali w Warszawie wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za  metr kwadratowy miesięcznie. Podlegają one wahaniom razem ze zmieniającymi się warunkami rynkowymi. Warto pamiętać że stawki mogą się  znacznie różnić od siebie nawet na tej samej ulicy. Na cenę lokalu wpływa wiele jego cech – ruch pieszy przed lokalem, możliwość powieszenia reklamy nad witryną, dostępność komunikacją miejską, wielkość witryny, możliwość dojazdu samochodem i zaparkowania, wysokość wewnątrz (działalność usługowa ma wymagane wysokości minimalne), ustawność – czy lokal możemy zaaranżować na potrzeby konkretnego najemcy.

Co na to czytelnik?

Pan Piotr (nazwisko do wiadomości redakcji) powiedział po rozmowie z ekspertem:

- Spotkanie było dla mnie cenną lekcją. Do eksperta zgłosiłem się z pomysłem: myślałem, aby zainwestować w lokal np. na restaurację, a potem znaleźć dobrego najemcę i zacząć zarabiać. Miałem już nawet umówione spotkanie ze sprzedającą lokal wspólnotą.

Doradca z firmy Cushman & Wakefield powiedział jednak, że z punktu widzenia bezpieczeństwa przedsięwzięcia, powinienem zrobić odwrotnie. Najpierw warto rozejrzeć się za potencjalnym najemcą, a potem dopiero finalizować transakcję kupna lokalu.

Usłyszałem, że warto samemu pochodzić po ulicach w wybranym rejonie miasta, czyli tam, gdzie chciałbym kupić lokal. W ogłoszeniach w sieci nie ma raczej okazji, tylko to, co nie chce się sprzedać od ręki. U pośredników też trudno o okazje.