Miasta oddają serca biznesowi

Mediana cen mkw. nowych mieszkań w śródmieściu Warszawy to już ponad 17,5 tys. zł. Na rynku wtórnym – niemal 11,3 tys. zł – podaje Emmerson Evaluation.

Drożeją też centra innych miast. W Krakowie za mkw. mieszkania w śródmieściu deweloperzy chcą prawie 8,4 tys. zł (mediana), a prywatni właściciele lokali – ponad 7,6 tys. zł. W ciągu roku do niemal 8 tys. zł za mkw. zdrożały nowe mieszkania w śródmieściu Wrocławia.

Turyści i menedżerowie

– Śródmieście Warszawy staje się biznesowe, mieszkania są coraz droższe – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń, redaktor naczelny portalu Twoje-Miasto. – Ceny wahają się od 10 do nawet 40 tys. zł za mkw. i cały czas rosną. W ostatnim roku śródmiejskie nieruchomości podrożały nawet o 30 proc. To największy skok od 2008 roku – zauważa.

W centrum powstają nowoczesne biurowce i hotele. – Apartamentowce są raczej przeznaczane na wynajem krótko- i długoterminowy – mówi Skoczeń. – Dla stałych mieszkańców Śródmieście nie jest przyjazne. Wypoczynkowi po pracy nie sprzyja ani duży ruch, ani hałas.

Na wynajem mieszkania w centrum trzeba mieć nie mniej niż 3 tys. zł. Taka kwota wystarczy na mały lokal w wielkiej płycie. Czynsze za nowsze nieruchomości zaczynają się od 4 tys. zł. – Inwestycja w mieszkanie na wynajem w Śródmieściu powinna się zwrócić po 20 latach – szacuje Skoczeń. – A jeszcze niedawno wystarczyło 15 lat. Swoje zrobiły duże zwyżki cen.

Kokosów nie zbijemy już też w śródmieściu Krakowa. – Stopa zwrotu z inwestycji nie jest zbyt korzystna – ocenia Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Nawet najem krótkoterminowy nie jest już tak opłacalny jak trzy–cztery lata temu. Rynek się nasycił. Przy inwestycjach w wynajem szukałabym nieco dalszej i tańszej lokalizacji – mówi.

Podkreśla, że Kraków jest specyficzny. Mówiąc o centrum, z analiz trzeba wyłączyć Stare Miasto, które rządzi się swoimi prawami. – Szeroko pojęte śródmieście ma dosyć zwartą zabudowę, nie zmienia się więc bardzo dynamicznie – mówi. – Nowych inwestycji ma nie za wiele, bo nie ma na nie miejsca. Zabudowa niewątpliwie pięknieje. Zdarzają się plomby, czasem stare budynki są rozbierane, a w ich miejscu stawia się nowe.

Według pośredniczki krakowskie śródmieście to raczej dobre miejsce do zamieszkania, w przeciwieństwie do Starego Miasta, skąd ludzie uciekają.

W centrum Wrocławia, jak opowiada Tomasz Szmigiel, właściciel biura Północ Nieruchomości Wrocław I, inwestycje mieszkaniowe, ze względu na ciasną i w dużym stopniu zapełnioną już przestrzeń, polegają albo na „łataniu" wolnych powierzchni między istniejącymi, nieraz zabytkowymi budynkami, albo na rewitalizacji kamienic.

– Turyści chętnie wynajmują mieszkania zamiast pokoi hotelowych, bo z reguły są tańsze, większe, mają wyposażoną kuchnię – wyjaśnia. – Mieszkania chętnie wynajmują także biznesmeni i menedżerowie. Z reguły jest to najem długoterminowy, a lokale dla pracowników wynajmują firmy.

Ekspert podkreśla, że migracje odbywają się w obie strony – z centrum na peryferia i odwrotnie. – Częściej ze śródmieścia wyprowadzają się osoby starsze, zamieniając duże mieszkania w kamienicach na mniejsze, ale bardziej komfortowe poza centrum – opowiada Tomasz Szmigiel. – Ceny mieszkań wzrosły wszędzie – o ok. 10–20 proc. w ciągu roku.

– W atrakcyjnych lokalizacjach sięgają 8–11 tys. zł za mkw. – podaje. – Wynajem lokali jest dziś nieco mniej atrakcyjny ze względu na zwiększone zakupy inwestorów, przez co rośnie podaż. Stopa zwrotu z inwestycji, uwzględniając konieczne remonty, to ok. 5 proc. rocznie. W ub. roku było to 6–7 proc.

Sąsiad na krótko

Radykalną metamorfozę przechodzi śródmieście Gdańska. – Dzielnica zmienia się z miejsca, w którym się mieszka, w miejsce, w którym wynajmuje się mieszkania turystom – mówi Paweł Grabowski, ekspert BIG Property. – Szczególnie widać to w sąsiedztwie Starego Miasta i Wyspy Spichrzów. Całe kamienice i nowe bloki zamieniają się w hotele. Dotychczasowi mieszkańcy wyprowadzają się, sprzedając mieszkania. Część zaczyna lokale wynajmować. W miejscu, gdzie codziennie zmieniają się sąsiedzi, trudno o komfortowe warunki mieszkania. Wielu z tych krótkoterminowych sąsiadów przyjeżdża na jedną lub kilka nocy, żeby imprezować.

Ekspert podkreśla, że niemal połowa nowych inwestycji w Śródmieściu to aparthotele. – Z myślą o klientach inwestycyjnych powstawały nawet typowe budynki mieszkaniowe – zauważa Grabowski. – W niektórych blokach przeważają kawalerki i nieduże dwójki. Średnia cena mieszkania w śródmieściu Gdańska to ok. 11 tys. zł za mkw. W ciągu roku lokale zdrożały o ok. 10 proc.

Zmienia się także Poznań. – Ostatnio najgłośniej było o rewitalizacji ulicy św. Marcina, która została otwarta po długim remoncie. W ścisłym centrum nowych inwestycji jest niewiele, choć zdarzają się nowoczesne plomby i bloki otoczone historycznymi kamienicami – opowiada Jarosław Krawczyk, ekspert Otodom. – Mieszkania w nowych budynkach w samym centrum są bardzo drogie. Kolega, który tam mieszka, nie zna sąsiadów. Wcale nie dlatego, że nie jest towarzyski. Wszystkie lokale w jego odnowionej kamienicy kupiły osoby, które wynajmują je turystom.

Ale, jak mówi, centrum jest wciąż ulubionym miejscem studentów. Wciąż można też spotkać mieszkańców, którzy wprowadzili się tam całe dekady temu i nie wyobrażają sobie innego miejsca do życia.

– W ciągu czterech lat ceny na poznańskim rynku wtórnym wzrosły aż o 20 proc. – podaje Jarosław Krawczyk. – W centrum skoczyły aż o 31 proc. Metr lokalu w śródmieściu kosztuje ponad 8,8 tys. zł, podczas gdy średnia dla całego miasta to 6,9 tys. zł za mkw.