jak kupić pensjonat bez ryzyka

Dostaję ofertę: za kilka milionów złotych pensjonat, który działa, przyjmuje gości. Czy kupić w takim przypadku samą nieruchomość, w której działa hotelik, czy firmę?

Magdalena Zienkiewicz: Nabywca ma do wyboru kilka form prawnych nabycia pensjonatu. Może np. kupić samą nieruchomość i np. ruchomości (wyposażenie) znajdujące się w pensjonacie. Przedmiotem nabycia może być też przedsiębiorstwo, na które składałyby się nieruchomości, ruchomości, prawa z umów związanych z prowadzeniem pensjonatu, nazwa przedsiębiorstwa oraz pracownicy.

Nabywca może również wejść w posiadanie pensjonatu poprzez nabycie udziałów w spółce, która jest jego właścicielem. W takim przypadku zmienia się jedynie struktura udziałowa spółki, a właściciel pensjonatu pozostaje ten sam, czyli spółka.

Z każdą z tych form wiąże się inny zakres odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania związane z prowadzonym pensjonatem oraz inne skutki podatkowe. W praktyce to aspekty podatkowe często decydują o wyborze formy nabycia.

W jakich sytuacjach taka inwestycja może okazać się ryzykowna? Co sprawdzać?

Zwykle sprawdza się w badaniu prawnym czy przedsiębiorstwo, czy udziały w spółce zostały skutecznie nabyte przez obecnego właściciela, czy nie są obciążone i czy nie istnieją ograniczenia w ich rozporządzaniu.

Nabycie pensjonatu powinno również zostać poprzedzone analizą ekonomiczną opłacalności tego biznesu, m.in. poprzez weryfikację uzyskiwanych do tego czasu przychodów oraz ponoszonych kosztów, tendencji na lokalnym rynku turystycznym oraz planowanych w sąsiedztwie inwestycji, które w przyszłości mogłyby negatywnie wpłynąć na wartość nieruchomości i atrakcyjność pensjonatu.

Jeżeli ktoś nabywa pensjonat w celu jego rozbudowy, powinien sprawdzić, czy będzie ona możliwa. Należy przeanalizować postanowienia obowiązującego dla tej nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku należy sprawdzić, czy spełnione są warunki do otrzymania decyzji o warunkach zabudowy.

O pozwolenie na budowę można bowiem wystąpić, tylko jeśli nieruchomość jest objęta miejscowym planem dopuszczającym realizację zamierzonej inwestycji, a w przypadku jego braku, jeśli inwestor legitymuje się decyzją o warunkach zabudowy zgodną z zamierzoną inwestycją.

Co z długami poprzedniego właściciela, jakie przechodzą na nowego?

Odpowiedź zależy od tego, w jakiej formie nabywany jest pensjonat. Przy kupnie samej nieruchomości i ewentualnie ruchomości nabywca może ponosić odpowiedzialność jako dłużnik rzeczowy z tytułu ustanowionych na tych aktywach obciążeń (np. hipoteki ustanowionej na nieruchomości). Co do zasady nie odpowiada on za osobiste zobowiązania zbywcy związane z prowadzeniem pensjonatu (np. wynikające z zawartych umów).

Przy kupnie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części nabywca odpowiada solidarnie ze zbywcą za jego zobowiązania związane z prowadzeniem tego przedsiębiorstwa do wartości nabytego przedsiębiorstwa. Istnieją jednak różne środki prawne, aby ograniczyć tę odpowiedzialność (np. pozyskując zaświadczenia z urzędu skarbowego, ZUS, gminy) oraz rozwiązania umowne zabezpieczające nabywcę. Przy transakcji nabycia udziałów odpowiedzialnym podmiotem pozostaje spółka, w której udziały zostały nabyte.

A jeśli ktoś kupił działkę rekreacyjną, a po transakcji okazało się, że właściwie nie może z niej korzystać, bo nie da się na niej nic wybudować, to czy może unieważnić transakcję?

Co do zasady nie. Kupujący powinien potwierdzić możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości przed jej nabyciem, inaczej bierze na siebie ryzyko z tym związane. W zależności od treści umowy sprzedaży w niektórych przypadkach można dochodzić roszczeń od sprzedającego za wady nieruchomości. Jeżeli więc sprzedający zapewniał nas o pewnych cechach nieruchomości i złożył takie oświadczenie w umowie sprzedaży, możemy próbować dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi – np. żądać obniżenia ceny, albo odstąpić od umowy.

Można również w określonych sytuacjach powołać się na błąd i na tej podstawie próbować uchylić się od skutków prawnych dokonanej czynności. Uprawnienie do uchylenia się od skutków takiej czynności wygasa jednak w terminie roku od dnia wykrycia błędu. Realizacja wskazanych powyżej roszczeń i uprawnień w praktyce może okazać się jednak dość trudna i rezultat ewentualnego postępowania zależy od okoliczności danej sprawy.

Aby zapobiec tego typu sytuacjom, w praktyce strony zawierają najpierw przedwstępną umowę sprzedaży, warunkującą nabycie nieruchomości od uzyskania przez nabywcę niezbędnych pozwoleń i decyzji administracyjnych. Dopiero po ich uzyskaniu strony przystępują do umowy ostatecznej przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

Co robić, gdy do nieruchomości będą roszczenia?

Odpowiedź zależy oczywiście od rodzaju i podstaw prawnych ewentualnych roszczeń, wśród których bywają też roszczenia reprywatyzacyjne (byłych właścicieli). Weryfikacja istnienia potencjalnych roszczeń również powinna nastąpić przed nabyciem nieruchomości.

Podstawowym dokumentem, na podstawie którego potwierdzamy tytuł prawny do gruntu oraz analizujemy jego stan prawny, jest odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Dział III księgi wieczystej zawiera wpisy praw i roszczeń osób trzecich albo też ostrzeżenia o toczących się postępowaniach.

W dziale IV ujawnia się ustanowione na nieruchomości hipoteki. Warto pamiętać, że przy nabyciu nieruchomości kupujący jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, dzięki której w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi jest wiążąca. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze działa ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Zwracam więc uwagę, iż dołożenie należytej staranności w zakresie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości przed nabyciem jest kluczowe dla uznania dobrej wiary nabywcy. Dodatkowo należy się upewnić, czy księga wieczysta nie zawiera wzmianek o ewentualnych nierozpatrzonych jeszcze wnioskach o wpis, jeżeli tak, ich treść można ustalić poprzez wgląd do akt ksiąg wieczystych prowadzonych przez właściwy sąd.

Dokonanie przez potencjalnego nabywcę wglądu do akt ksiąg wieczystych, jak również uzyskanie zaświadczeń od właściwych organów administracyjnych (np. co do postępowań reprywatyzacyjnych) wymaga uzyskania pełnomocnictwa od właściciela nieruchomości.

warto wiedzieć

Co należy sprawdzić, aby upewnić się, że działkę rekreacyjną będzie można zabudować?

*  Dowiedz się, czy dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania. Jeżeli tak, to trzeba przeanalizować jego postanowienia w zakresie dotyczącym nabywanej nieruchomości (czy dopuszczalna jest zabudowa tego terenu, jeżeli tak to jakiego rodzaju jest to zabudowa i jakie zostały dla niej zastrzeżone parametry tj. powierzchnia zabudowy, wysokość zabudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej itd.).

* Jeżeli nie ma miejscowego planu, sprawdzamy w gminie, czy nabywane grunty nie mają statusu gruntów rolnych lub leśnych  w takim bowiem przypadku konieczne będzie przeprowadzenie dodatkowych postępowań związanych z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej albo leśnej lub ich odrolnieniem albo odlesieniem, które to procedury w zależności od klasy gruntu mogą okazać się długotrwałe i kosztowne.