Kto i gdzie kupuje biura

– Bardzo niewielu inwestorów gotowych byłoby na kupno biurowca poza Warszawą. Po prostu nieruchomości w miastach regionalnych są mniej płynne. Dlatego mało jest chętnych, aby wyłożyć wiele milionów euro w budynek, którego w razie potrzeby nie będzie można szybko sprzedać. Inaczej jest w Warszawie, gdzie rynek jest bardziej płynny – twierdzi Michał Ćwikliński, dyrektor działu inwestycyjnego w firmie doradczej Savills.

Biura mocno chciane

Zdaniem Michała Ćwiklińskiego spośród kilkunastu instytucjonalnych inwestorów może pięciu jest skłonnych lokować kapitał poza Warszawą i to w dużych miastach regionalnych, np. we Wrocławiu, w Poznaniu, Gdańsku, czy Krakowie, głównie w nowe budynki biurowe, które mają długoletnie umowy z pewnymi najemcami.

– Z drugiej strony jest kilku znanych deweloperów, którzy budują także poza Warszawą (np. Skanska, Echo Investment), od których inwestorzy kupią biura także poza Warszawą, we Wrocławiu czy w Poznaniu – mówi Michał Ćwikliński. I podkreśla, że te ostatnie miasta cieszą się największym  zainteresowaniem inwestorów poza Warszawą. – Świetnie się rozwijają, jest tam coraz więcej firm, wiele uczelni, studentów, tańsza niż w stolicy siła robocza – wylicza Ćwikliński.

Łukasz Lorencki, konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield, przyznaje, że w przypadku inwestycji biurowych zdecydowanym liderem jest Warszawa, na którą w 2011 r. przypadło 18 z 19 zawartych w tym segmencie transakcji.

– Stołeczny rynek biurowy przyciąga inwestorów swoją wielkością i płynnością, bo wielkość dostępnej tam nowoczesnej powierzchni jest prawie dwa razy większa niż w kolejnych sześciu największych miastach razem wziętych. W rezultacie ryzyko inwestycyjne jest tu o wiele niższe niż w miastach regionalnych – wyjaśnia Łukasz Lorencki. – W tych ostatnich coraz więcej firm lokuje swoje centra usługowe, w związku z czym dominującym rodzajem realizowanych inwestycji są parki biurowe. Reprezentacyjne biurowce budowane i kupowane są przede wszystkim w Warszawie.

Jak podaje Savills, biurowce w Warszawie, na sprzedaż których podpisano umowy przedwstępne w ostatnim czasie, to: Warsaw Financial Center – ponad 210 mln euro, Platinium Business Park – ok. 173 mln euro oraz Marynarska Business Park – ok. 120 mln euro.

Handel i logistyka

Michał Ćwikliński twierdzi, że jeśli chodzi o centra handlowe, inwestorzy poszukują głównie dużych projektów w największych aglomeracjach lub dominujących galerii w mniejszych miastach, takich, gdzie konkurencja jest niewielka, a klientów wokół wielu.

– Z kolei na kupno magazynów znajdują się chętni, ale głównie wtedy, gdy chodzi o obiekty wokół Łodzi, Warszawy, na Śląsku czy koło Poznania lub Wrocławia. Białystok, Rzeszów czy Szczecin nie są dziś postrzegane jako przyszłościowe lokalizacje logistyczne – dodaje Ćwikliński.

Łukasz Lorencki podkreśla, że dla inwestycji magazynowych czy logistycznych kluczowym kryterium jest wielkość rynku przez nie obsługiwanych. Stąd największa podaż takich obiektów znajduje się w sąsiedztwie metropolii warszawskiej oraz śląskiej.

–Wiele parków magazynowych powstało w rejonie Piotrkowa Trybunalskiego czy Strykowa, które służą nie tylko obsłudze Łodzi, ale dzięki swojej centralnej lokalizacji i bliskości węzłów drogowych umożliwiają szybszą dystrybucję towarów – tłumaczy Lorencki.

Joanna Kosińska, ekspert z Centrum Finansowania Nieruchomości Komercyjnych w Deutsche Bank PBC, mówi, że polskie miasta coraz lepiej wypadają w rankingach atrakcyjności inwestycyjnej – zarówno duże aglomeracje, ale i mniejsze miasta.