Mieszkania będą jeszcze droższe

Na spadkowym rynku w 2018 r. sprzedaliście 824 mieszkania, o 20 proc. mniej niż rok wcześniej. W I kwartale tego roku sprzedaż skurczyła się o aż 43 proc., do 152 lokali. Jakie są zapatrywania na cały rok?

W naszym przypadku wynik sprzedaż uzyskana w 2018 r. to przede wszystkim konsekwencja wyczerpującej się oferty na rynku warszawskim oraz przełożenie nacisku z ilości na maksymalizację cen we wrocławskich inwestycjach. W I kwartale 2019 r. mocno uzupełnialiśmy ofertę - nie można na bazie wyników sprzedaży jednego kwartału prognozować rezultatów całego roku.

Naszą działalność – projektowanie, sprzedaż, realizację i przekazania mieszkań – planujemy z dużą precyzją. W tym roku wprowadzimy do sprzedaży kilka interesujących projektów m.in. Legnicka 33 w ścisłym centrum Wrocławia oraz kolejne budynki w Porcie Popowice. W połączeniu z mocno zasiloną ofertą w marcu pozwala nam z dużym optymizmem myśleć o wynikach całego roku.

Oczywiście, najbardziej interesuje nas utrzymanie wysokich marż. Taka strategia przynosi konkretne rezultaty: w 2018 r. osiągnęliśmy rekordowe wyniki: 489,5 mln zł przychodów i 78,6 mln zł zysku netto.

W 2018 r. wypracowaliście w segmencie mieszkaniowym marżę brutto ze sprzedaży 23,1 proc., o 5,1 pkt proc. więcej rok do roku. W bieżących wynikach finansowych odzwierciedlone są projekty rozpoczynane kilkanaście miesięcy temu, czyli przed gwałtownym wzrostem cen wykonawstwa. Czy taka marża jest do utrzymania w projektach, które będą wchodzić do wyników w tym i przyszłym roku?

Rentowność sprzedaży osiągniętą w 2018 r. należy traktować jako wyjątkową i na pewno w najbliższym czasie realizacja marż na podobnym poziomie będzie niemożliwa. Oczywiście, cały czas obserwujemy rynek i kształtujemy politykę cen w naszych inwestycjach, w sposób dostosowany do możliwości oraz siły popytowej klientów. Bierzemy również pod uwagę zmieniające się warunki gospodarcze, do których zaliczamy na pewno wyższe koszty wykonawstwa oraz zakupu gruntów.

Preferujemy maksymalizowanie cen nawet kosztem spadku wolumenu sprzedaży. Pracujemy nad tym, aby redukcja marż była jak najniższa.

O ile w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy u was wzrosły koszty wykonawstwa, a o ile ceny mieszkań?

Szacujemy, że koszty wykonawstwa 2018 r. wzrosły o 15-20 proc. Ceny mieszkań również rosły, ale uzyskane w ten sposób zyski nie rekompensowały w pełni zwiększonych kosztów realizacji inwestycji. Według raportów analityków z firmy Emmerson, we Wrocławiu mediana cen lokali oferowanych w granicach miasta przekroczyła poziom 7 tys. zł za mkw. Stanowi to wzrost o ponad 16 proc. w skali całego roku.

Czy w tym roku będą kolejne podwyżki cen mieszkań? Jak daleko jesteśmy od progu bólu klientów?

Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki gospodarcze, możemy spodziewać się dalszych podwyżek w tym roku. Ekonomia jest w tym wypadku dość prosta: wysoki popyt i niska podaż nowych mieszkań, spowodowana m.in. ograniczeniami w dostępie do gruntów, musi wywołać podwyżki.

Myślę, że cała branża deweloperska zdaje sobie jednak sprawę, że wzrost ten musi następować stopniowo i tylko do pewnego momentu. W innym wypadku klienci, szczególnie ci traktujący zakup nieruchomości jako inwestycję, zaczną ograniczać swoje wydatki w tym obszarze z dużą stratą dla rynku pierwotnego. Próg bólu, jak wiadomo zależy od indywidualnych predyspozycji i tak jest również w tym wypadku. Mamy nadzieję, że rosnące wynagrodzenia będą w miarę możliwości nadążać za zmianami cen na rynku mieszkaniowym.

Biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji realizowanych i planowanych do wprowadzenia, jaki jest potencjał przekazań mieszkań w latach 2019 i 2020?

W 2019 r. planujemy przekazać około 800 lokali. To przede wszystkim mieszkania w naszej bestsellerowej inwestycji Dorzecze Legnickiej, etapy VIII i IX Promenad Wrocławskich oraz w budynku IA w Porcie Popowice. Szczególnie ten ostatni projekt budzi duże zainteresowanie, ponieważ jego realizacja zaplanowana jest na około 10 lat, a w tym czasie w jej ramach powstanie około 2,5 tys. lokali.

W przyszłym roku planujemy przekazanie około 900 mieszkań.

Jak wygląda wasz bank ziemi, czy planujcie kolejne zakupy?

Na koniec 2018 r. nasz bank ziemi pozwalał na budowę około 1,7 tys. mieszkań. Dodatkowo zabezpieczyliśmy grunty, które umożliwiają realizację kolejnych 1,5 tys. lokali. W tym znajdują kolejne etapy rozpoczętych już projektów oraz dopiero planowanych inwestycji.

I kwartał 2019 r. przyniósł zmiany - nabyliśmy 50 proc. udziałów w nieruchomości pozwalającej na budowę około 800 lokali na wrocławskich Krzykach oraz zabezpieczyliśmy kolejną działkę w Iwinach.

Posiadane grunty umożliwiają także realizację 120 tys. mkw. projektów komercyjnych.

Na jakim etapie są inwestycje biurowe?

Promenady Business Park, czyli biurowce Epsilon i Zita są niemal w pełni skomercjalizowane. W ciągu najbliższych miesięcy na powierzchni niemal 1 tys. mkw. w Promenady Zita powstanie nowoczesna strefa coworkingowa, która jest naszą odpowiedzią na zmieniające się warunki rynku najmu komercyjnego.

Na początku kwietnia została sfinalizowana umowa sprzedaży biurowca Delta 44, budynku w którym mieści się m.in. nasza siedziba. Wartość transakcji opiewała na 28,7 mln zł.

Nowe powierzchnie biurowe i usługowe planowane są na dalszych etapach inwestycji Port Popowice.

Coraz częściej mówi się o rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce, pionierzy budują u nas zalążki portfeli, fundusze są gotowe na wielkie inwestycje, o ile powstaną duże portfele mieszkań. Macie na koncie projekty dla Funduszu Mieszkań na Wynajem. Czy deweloperzy, którzy wiąż bazują na sprzedaży detalicznej, włączą się do tej gry?

Trudno mi odpowiedzieć na to pytanie w imieniu wszystkich deweloperów, ponieważ zależy to od strategii rozwoju poszczególnych spółek. Rekordowe wyniki finansowe Vantage Development w 2018 r. oraz utrzymująca się wysoka sprzedaż mieszkań są dla nas skutecznymi zachętami, aby nadal koncentrować się na sprzedaży detalicznej. Nie wykluczamy jednak możliwości rozwoju innych projektów, w tym najmu instytucjonalnego na dużą skalę, jeżeli koniunktura gospodarcza pozwoli na uzyskanie wysokich rentowności również w tym segmencie.

Co jest dziś głównym czynnikiem utrudniającym działalność branży?

Cała branża nieruchomości boryka się przede wszystkim z ograniczoną dostępnością gruntów pod nowe inwestycje. Z jednej strony wynika to z kurczącej się bazy atrakcyjnych gruntów, objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej ze stale przedłużających się procedur administracyjnych. W ostatnich miesiącach obserwujemy, że czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia na budowę, jeszcze się wydłużył. To w istotny sposób przekłada się na tempo przygotowania inwestycji, a w konsekwencji ogranicza liczbę projektów, które można oferować na rynku.