Jak zmusić dewelopera do naprawy usterek

Z jakimi usterkami mieszkańcy nowych bloków borykają się najczęściej?

Rafał Waligóra:

Problemem bywa nieodpowiednie wykonanie dachów, czy raczej obróbek blacharskich. Efekty błędów montażowych można zauważyć dopiero przy większych opadach lub długotrwałym zaleganiu śniegu.

Dodatkowym utrudnieniem może być zastosowanie tzw. dachów odwróconych. Są one zazwyczaj pokryte warstwą kruszywa lub ziemi, przez co znalezienie miejsca przecieku bywa trudne i kosztowne.

Częste są także problemy związanie z nieodpowiednim wykonaniem izolacji. Kłopoty z balkonami, tarasami, patio, przeciekającymi garażami, wilgocią w lokalach – to codzienność dla zarządcy młodej nieruchomości. Wykonanie dobrej izolacji przeciwwodnej i przeciwwilgociowej wymaga szczególnej troski. Wybór nawet najlepszej technologii nie zagwarantuje sukcesu, jeżeli prace nie zostaną wykonane przez wykwalifikowanych pracowników. Tymczasem ze względu na oszczędności firmy często nie zatrudniają specjalistów. Ze skutkami takiej polityki muszą się później borykać właściciele nieruchomości.

Jak wyegzekwować naprawy?

Uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują właścicielom lokali przez trzy pierwsze lata. Wystarczy zgłosić usterkę w ciągu 30 dni od jej wykrycia. Deweloper jest zobowiązany do jej usunięcia. Zdarza się jednak, że firmy, chcąc uciec od odpowiedzialności i zapobiec stratom finansowym, wyprzedzają takie działania, stosując odpowiednią strategię zarządzania nieruchomością.

Na czym to polega?

Deweloperzy stosują co najmniej dwie taktyki. Jedna z nich polega na zawyżaniu stawek, co widać już na etapie podpisywania aktów notarialnych. Koszty zarządu nieruchomością są ponaddwukrotnie wyższe od rynkowego poziomu, np. 1,5 zł za mkw. powierzchni użytkowej. Tak wysokie opłaty, wsparte zaliczkami na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, mogą zostać przeznaczone np. na usunięcie usterek. To zaś oznacza, że właściciele sami de facto płacą za zobowiązania dewelopera.

W połączeniu z zapisem mówiącym o trzyletnim okresie sprawowania zarządu przez dewelopera lub firmę przez niego wskazaną jest to strategia najbardziej brutalna. Pokrywa się bowiem z okresem, w którym właścicielom lokali przysługują prawa z tytułu rękojmi.

A kolejna taktyka?

To strategia niskich kosztów. Z reguły deweloperzy obracają dużo większymi pieniędzmi niż te, które mogą uzyskać, zarządzając nieruchomością. Korzystniejsza jest dla nich sytuacja, w której przez cały okres rękojmi mieszkańcy są zadowoleni i nie chcą odwołać dewelopera jako zarządcy. W tym celu zaniżane są zarówno koszty zarządzania nieruchomością, jak i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty mediów. Dokładając do tego markowanie napraw zgłaszanych usterek, deweloper stwarza sytuację, w której współwłaściciele zajęci swoimi prywatnymi sprawami nie mają na co narzekać. Koszty utrzymania nieruchomości są niskie, więc każda zmiana na inny, droższy podmiot jest prawie niewykonalna.

Jakie zagrożenia niesie taka sytuacja?

Rzeczywistości nie da się oszukać. Istnieje pewien realny koszt utrzymania nieruchomości, poniżej którego nie można korzystać z niej w zgodzie z przepisami. Najczęstszym zaniedbaniem jest brak obowiązkowych przeglądów nieruchomości, za co grożą jedynie niewysokie kary administracyjne lub wykonywanie ich w fikcyjny sposób.

Brak przeglądów nie daje szansy uzyskania informacji o ewentualnym niebezpieczeństwie użytkowania nieruchomości i opóźnia wykrycie poważnych usterek, do których usunięcia zobowiązany jest deweloper. Zdarza się też, że budynki nie mają zapewnionej tzw. stałej konserwacji zapobiegawczej, która zwiększa ich żywotność i zmniejsza ryzyko awarii. Brak tej usługi również chroni nieuczciwego dewelopera przed odpowiedzialnością z tytułu rękojmi.

Właściciele mieszkań w wielu nowych blokach nie opłacają także funduszu remontowego. To dobre rozwiązanie?

Brak takiego funduszu w pierwszych latach po oddaniu budynku przyczynia się do utrzymania niskiego poziomu kosztów. Jako powód podaje się to, że nieruchomość jest młoda i nie ma potrzeby odkładania pieniędzy na ewentualne przyszłe remonty. Jednak im wcześniej właściciele zaczną zbierać środki, tym szybciej i przy mniejszym obciążeniu finansowym osiągną poziom, który pozwoli sfinansować naprawy na wypadek poważniejszej awarii.

A zaniżanie zaliczek na media?

Wspólnota powinna mieć pieniądze na bieżące regulowanie zobowiązań wobec dostawców mediów. Tymczasem deweloperzy często ten aspekt pomijają, wykorzystując swoją płynność finansową. Dopiero po rozliczeniu mediów widać, jak bardzo zaliczki te zostały niedoszacowane.

A powinny być one dopasowane do realnego zużycia każdego z mieszkańców po to, aby ewentualne różnice były minimalne.

Jeżeli wspólnota zdecyduje się na zmianę zarządcy, gdy koszty jej działania były zaniżone, nowy zarządca będzie narażony na niesłuszne oskarżenia o zawyżanie opłat.

Jak radzą sobie nabywcy lokali już jako członkowie wspólnoty?

Część współwłaścicieli próbuje wymusić na deweloperze wykonanie napraw bez przejmowania zarządu nieruchomością wspólną, np. w formie zarządu właścicielskiego. Odpowiedzialny deweloper w takiej sytuacji wywiąże się ze swoich zobowiązań. Właściciele powinni zaś kontrolować realizację napraw, zatrudniając inspektora. W przypadku zastrzeżeń do pracy pierwszego zarządcy, zazwyczaj działającego na mocy zarządu powierzonego, warto przemyśleć zmianę sposobu zarządu i powołać zarząd właścicielski. Nawet jeżeli zarząd nieruchomością został narzucony przez dewelopera na trzy lata i wpisany do aktów notarialnych, zawsze istnieje możliwość jego wypowiedzenia z ważnych powodów. W przypadku opieszałości w działaniu zarządcy powierzonego, warto zrobić to jak najszybciej.

Czy wspólnocie z mocy prawa przysługują roszczenia z tytułu rękojmi?

Nie. Mają je jedynie poszczególni współwłaściciele, którzy uprawnienia te muszą przenieść na wspólnotę, podpisując odpowiednią umowę cesji. Następny krok to audyt nieruchomości mający na celu wykrycie i zinwentaryzowanie wszystkich usterek.

Konieczne jest też podjęcie uchwały wspólnoty, na mocy której może ona rozpocząć zbieranie środków niezbędnych do przeprowadzenia całego procesu. Te wszystkie działania prowadzą do sądowego wyegzekwowania należności. Praktyka pokazuje bowiem, że rzadko kiedy deweloper podejmuje się naprawy najważniejszych usterek bez zagrożenia procesem sądowym.

Mimo to warto dążyć do zawarcia ugody. Wspólnota powinna być jednak przygotowana do złożenia pozwu w każdej chwili. Jest to o tyle ważne, że przed końcem okresu rękojmi nie wystarczy zgłosić usterki do naprawy, należy jeszcze rozpocząć sądowy proces. Jeżeli wspólnota nie zdąży złożyć pozwu, to straci możliwość egzekucji uprawnień i pozostanie jej jedynie możliwość dochodzenia praw na podstawie zasad ogólnych kodeksu cywilnego.

Ile czasu może zająć przygotowanie do egzekucji uprawnień właścicieli lokali?

Ok. 8–12 miesięcy, w zależności od liczby i wagi wykrytych usterek, stopnia skomplikowania zależności właścicielskich, warunków pogodowych umożliwiających wykrycie wad, a także dobrej woli reprezentantów dewelopera. Sama sprawa sądowa może trwać nawet kilka lat.

Kiedy warto zmienić zarząd wspólnoty?

Są dwa momenty sprzyjające zmianie sposobu zarządu. Pierwszy – już na początku istnienia nieruchomości, przy założeniu, że deweloper nie sprzedał więcej niż połowy mieszkań. Może być on wówczas uznany za właściciela większościowego, co daje możliwość poddania pod głosowanie uchwały zmieniającej sposób zarządu według zasady: jeden właściciel jeden głos. Drugi moment następuje, gdy współwłaściciele mieszkań mają już łącznie nieco ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej i swoimi głosami mogą podjąć niezbędną do tego celu uchwałę.

Czy deweloperzy chętnie oddają zarząd nad osiedlem?