Rynek wtórny po Rodzinie na swoim

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, ocenia, że początek roku nie przyniósł na rynku wtórnym wielu nowych transakcji. – Nie ma w tym jednak nic nadzwyczajnego. W styczniu biura nieruchomości finalizowały sprzedaż mieszkań rozpoczętą w grudniu, nawet jeszcze z dopłatami w ramach „Rodziny na swoim" – mówi Tomasz Błeszyński. Dodaje, że klienci, którzy dziś chcą kupić mieszkanie, powoli sondują rynek, sprawdzają, jakie bonusy dostaną, zastanawiają się, czy czekać na kolejne obniżki.

Klient z pieniędzmi

Marcin Jańczuk z Metrohouse &Partnerzy zauważa, że nowością jest ożywienie na rynku największych mieszkań. – Dawno już nie mieliśmy do czynienia z transakcjami dotyczącymi lokali o powierzchni 120–130 mkw. Tymczasem po obniżkach cen takowe zaczynają się pojawiać – podkreśla Marcin Jańczuk. Dodaje, że w Warszawie najwięcej transakcji zamyka się jednak w kwocie 270–370 tys. zł. Sprzedają się głównie mieszkania dwupokojowe i niewielkie trzypokojowe w blokach z wielkiej płyty.

8,3 tys. zł Średnia cena ofertowa 1 mkw. używanego mieszkania w stolicy w styczniu – wg portalu Domy.pl

Tomasz Błeszyński twierdzi, że jeśli już dochodzi dziś do transakcji, to większość klientów wykłada gotówkę. Czasem w niewielkim stopniu wspomagają się kredytem.

O małej sprzedaży mieszkań używanych – zarówno w Warszawie, jak i całym kraju – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmersona, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami. – Wpływ na to ma kilka czynników: mały dostęp do kredytów hipotecznych, brak programów wspierających sprzedaż, a także ceny na rynku wtórnym. Są one wyższe od cen dyktowanych na rynku pierwotnym – mówi Skoczeń. Podkreśla, że deweloperzy, aby pobudzić sprzedaż, obniżają ceny mieszkań. – Przeceny na rynku pierwotnym sięgają nawet 30 procent – szacuje przedstawiciel Emmersona. Dodaje, że właściciele używanych lokali nie mogą sobie pozwolić na takie rabaty. – Lokale kupowali w boomie po wysokich cenach. Trzeba też pamiętać o kosztach kredytu hipotecznego – tłumaczy Skoczeń. Dodaje, że coraz częściej jednak także na rynku wtórnym pojawiają się okazje.

Zdaniem Marcina Jańczuka grupa wstrzymujących się z zakupem klientów na pewno nie jest na tyle duża, by spowodować zastój na rynku. – Początek roku po prostu nie jest dobrym okresem dla obrotu nieruchomościami – mówi Marcin Jańczuk. – Z naszych obserwacji wynika jednak, że liczba transakcji w styczniu br. jest porównywalna do poziomu z 2012 r., a nawet nieznacznie go przewyższa – podkreśla.

Kto może czekać

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego czekać na kolejne obniżki mogą osoby kupujące mieszkania inwestycyjnie, np. pod wynajem. – Im taniej kupią, tym rentowność inwestycji większa – tłumaczy doradca rynku nieruchomości. – Szukający mieszkań dla siebie powinni rozważyć, czy w ogóle lokal kupować, zwłaszcza na kredyt. Może lepiej skorzystać z wynajmu, a zaoszczędzone na transakcji pieniądze zainwestować, zamiast utrzymywać dewelopera i przez lata przynosić zyski bankom? – podpowiada Tomasz Błeszyński.  Według niego trzeba zerwać ze stereotypem, że mieszkanie trzeba kupić bez względu na wszystko i żyć w strachu, czy będzie mnie stać na spłatę kredytu.

Z kolei Jarosław Mikołaj Skoczeń zauważa, że jeszcze trzy–cztery lata temu nikomu się nie śniło, że w Warszawie będzie można kupić 1 mkw. lokalu poniżej 4 tys. zł. – A teraz takich ofert jest coraz więcej. Warto więc rozglądać się za własnym tanim mieszkaniem – uważa przedstawiciel Emmersona. Dodaje, że niedrogich mieszkań w Warszawie klienci szukają na Białołęce albo nawet pod miastem. – Najlepiej sprzedają się małe mieszkania o powierzchni ok. 30 mkw., a także 50-metrowe z dwoma, a najlepiej trzeba pokojami – zauważa Skoczeń.

A Marcin Jańczuk dodaje, że uwzględniając zmianę wartości nabywczej pieniądza w czasie, okazuje się, że realne ceny mieszkań wracają do poziomów sprzed szczytu hossy. – Jeszcze tego nie zauważamy, bo cały czas porównujemy wartości nominalne – tłumaczy przedstawiciel agencji Metrohouse & Partnerzy.

Tymczasem, jak podkreśla Marek Kiełpikowski, szef agencji Arenda M. Kiełpikowski w Bydgoszczy, problem leży gdzie indziej.

– Kiedy będzie nas stać na podstawowe dobra, np. na zakup nieruchomości? Z opublikowanego rankingu zamożności Europejczyków wynika, że dochód mieszkańca Unii jest średnio dwukrotnie wyższy niż Polaka, a w krajach starej Unii zarabia się czterokrotnie więcej niż u nas – przypomina Marek Kiełpikowski. – Droga do własnej nieruchomości nie wiedzie więc przez kolejny rok oczekiwania na 10-proc. spadki cen. Biorąc pod uwagę inflację (3,7 proc.) i koszt wynajmu (6,3 proc. wartości nieruchomości rocznie), kupujący na czekaniu nic nie zyska – twierdzi Marek Kiełpikowski. Jego zdaniem jedyną drogą do rozruszania rynku nieruchomości jest wzrost zamożności obywateli i wzrost optymizmu. Programy typu „Rodzina na swoim" niewiele tu zmienią.