Jaką nieruchomość kupić za 1 mln zł

Jak zainwestować 1 mln zł na rynku nieruchomości? Wydać na apartament czy kamienicę, którą wynajmiemy np. firmom? Jan Łuczak, prezes agencji nieruchomości Nordhaus, ocenia, że zamiast drogiego mieszkania w Warszawie za 1 mln zł, lepiej kupić budynek z lokalami usługowymi w małej miejscowości. – Taka kwota wystarczy na kamienicę np. w Gnieźnie czy Inowrocławiu – mówi Jan Łuczak. – Najlepiej, by budynek stał przy jednej z głównych ulic i miał już najemców. Cenione są banki, spożywcze sieciówki, apteki – wylicza prezes Nordhaus. Zapewnia, że oferty takich nieruchomości trafiają na rynek od czasu do czasu, ale trzeba trzymać rękę na pulsie. Z analiz Jana Łuczaka wynika, że na wynajmie lokali w kamienicy można zarobić miesięcznie co najmniej 10 tys. zł. Inwestycja zwróci się więc po dziesięciu latach. – A za wynajem apartamentu w stolicy wzięlibyśmy 4, góra 5 tys. zł. Rachunek jest prosty – mówi Jan Łuczak.

Zachodnie standardy

Także Bolesław Drapella, szef portalu nieruchomości Morizon.pl, ocenia, że korzystniejszym rozwiązaniem wydaje się zakup kamienicy zaadaptowanej np. na biura. Część zysków z najmu powierzchni można przeznaczyć na wynajem  mieszkania dla siebie.

– Za takim wariantem może przemawiać fakt, że coraz więcej firm przenosi swoje biura właśnie do kamienic. W Europie to już standard, że firmy chcące uchodzić za najbardziej prestiżowe swoje siedziby mają właśnie w odrestaurowanych kamienicach – tłumaczy Bolesław Drapella.

Podkreśla, że najem mkw. powierzchni w kamienicy jest często droższy niż w średniej klasy biurowcu. – Także w Polsce trend przenoszenia biur do kamienic zaczyna być widoczny. Stopa zwrotu z takiej inwestycji może się wahać od 10 do 20 proc. brutto w skali roku – szacuje Bolesław Drapella. – A koszt wynajmu 80-metrowego luksusowego, w pełni urządzonego mieszkania w nowym budownictwie na warszawskim Mokotowie to ok. 5 tys. zł – dodaje.

Zdaniem Bolesława Drapelli, rozważając zakup kamienicy, trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na lokalizację. – Będzie ona miała kluczowy wpływ na łatwość wynajęcia lokali i wysokość stawek. Pamiętajmy też, by uwzględnić koszty remontów i adaptacji na pomieszczenia biurowe – radzi szef Morizon.pl.

Z kolei Rafał Gójski, doradca rynku nieruchomości z Lion's House, ocenia, że kupno całej kamienicy jest dość kłopotliwe. – Budynek przeznaczony na wynajem trzeba utrzymywać w wysokim standardzie. Ale im wyższy standard, tym lepszych znajdziemy najemców, np. kancelarie prawne – przyznaje Rafał Gójski.Doradca szacuje, że rentowność na komercyjnym rynku nieruchomości poszła w górę z 6,5–7,5 do 8–8,5 proc. – Możemy rozważyć zakup lokalu usługowego z umową najmu na minimum pięć lat – mówi Rafał Gójski.

Dla porównania – dodaje, że na rynku mieszkaniowym stopy zwrotu mieszczą się w przedziale od 3 do 6 proc. w skali roku. Rentowność w segmencie nieruchomości prestiżowych, a do takiego zaliczyć trzeba luksusowy apartament za 1 mln zł, to ok. 3–4 proc. – Za inwestycją w apartament w odrestaurowanej kamienicy mogą dziś przemawiać na pewno wyjątkowo niskie ceny luksusowych nieruchomości. Możemy kupić bardzo atrakcyjny produkt za przyzwoite pieniądze. Kiedy rynek ruszy, a mamy już pierwsze sygnały, że tak się stanie, możemy zarobić na wzroście wartości nieruchomości – mówi Rafał Gójski.

Pokoje w hotelach i ziemia

W co jeszcze warto zainwestować 1 mln zł na rynku nieruchomości? Bolesław Drapella ocenia, że nadal najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zakup 50-metrowych, dwu- i trzypokojowych mieszkań na wynajem, położonych w centrum miasta lub dzielnicach dobrze z nim skomunikowanych. – Popyt na takie lokale utrzymuje się cały czas na niemalże takim samym poziomie. Ze znalezieniem najemcy nie będzie  więc problemów . Taka inwestycja zapewni też płynność finansową, bo w razie konieczności nieruchomość można względnie szybko sprzedać – mówi Bolesław Drapella.

Szef Morizon.pl zwraca też uwagę na możliwość dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. – Możemy kupić np. mieszkanie w stolicy i dwa pokoje hotelowe w turystycznej miejscowości. Na jeden wydamy ok. 250 tys. zł. Rentowność to 5–10 proc. rocznie – szacuje Bolesław Drapella. Dodaje, że takie inwestycje mogą przynieść od 6 do 8 tys. zł miesięcznie w formie czynszów. Zdaniem Rafała Gójskiego dobrą ochroną kapitału przy potencjalnym wzroście jego wartości są grunty rolne. – Minimalny horyzont czasowy takiej inwestycji to pięć lat – mówi doradca z Lion's House.

Podobnie jak szef Morizon.pl Gójski zwraca też uwagę na nieruchomości hotelowe. – Można nabyć np. trzy lokale w różnych miejscowościach z rentownością na poziomie 7–9 proc. w skali roku i umowami na około 10 lat – mówi Rafał Gójski.

Według Małgorzaty Battek z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości dobrą inwestycją jest zakup lokalu handlowo-usługowego pod wynajem, w dobrej lokalizacji, czyli przy ruchliwej ulicy, uczęszczanej przez pieszych. – Lokal z dużymi witrynami powinien się znajdować na parterze. We Wrocławiu najwyższe ceny osiągają lokale w Rynku oraz przy ul. Świdnickiej i Oławskiej – od 10 tys. do 25 tys. zł za mkw. Jednak oferty sprzedaży w tym rejonie trafiają się bardzo rzadko. Właściciele niechętnie pozbywają się lokali w dochodowych lokalizacjach – tłumaczy Małgorzata Battek. – Za niższą cenę, czyli za 7–9 tys. zł za mkw., można kupić lokal przy innych handlowych ulicach Starego Miasta i Śródmieścia. Sklepy osiedlowe w parterach budynków mieszkalnych zazwyczaj osiągają ceny porównywalne z mieszkaniami w danym budynku – dodaje.