W skład wspólnoty mieszkaniowej w Jarotach wchodzą trzy budynki. Jej członkowie podjęli uchwałę o zaciągnięciu kredytu inwestycyjnego w celu wykupienia pieców c.o. znajdujących się w kotłowni wspólnoty. Ich właścicielem była osoba trzecia. W drugiej uchwale wspólnota określiła wysokość zaliczek na fundusz remontowy stanowiący zabezpieczenie kredytu dla każdego z trzech budynków: 0,29 zł, 0,53 zł i 0,90 zł. Uzasadniła to różnicami w okresie wykupienia lokali przez poszczególnych właścicieli, w cenie metra kwadratowego oraz w wartości zainstalowanych urządzeń.
Obie uchwały zaskarżył deweloper, członek wspólnoty mieszkaniowej. Wskazał, że pierwsza powoduje wykorzystanie środków na inne cele niż remontowe. Druga zaś w sposób nieuprawniony różnicuje wysokość zaliczek w poszczególnych budynkach, podczas gdy tworzą one jedną nieruchomość.
Sąd Okręgowy w Olsztynie nie dopatrzył się naruszeń przepisów prawa ani statutu wspólnoty w pierwszej uchwale. Jej podjęcie uznał za celowe. Zakup pieców radykalnie zmniejszy bowiem koszty. Wspólnota do tej pory płaciła nie tylko za dostawę energii cieplnej, ale i za korzystanie z nich.
Za sprzeczną z prawem sąd uznał drugą uchwałę. Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. Przepis ten jest bezwzględnie obowiązujący i odstępstwa od niego nie są możliwe. Oznacza to, że wspólnota nie ma swobody w określaniu odpowiedzialności właściciela lokalu za zobowiązania wspólnoty i nie może przyjmować innych kryteriów niż wielkość udziału w nieruchomości. Nie może też uzupełniać w żaden sposób tego kryterium warunkami dodatkowymi, np. momentem wykupu lokali czy czasem ich użytkowania. Sąd podkreślił ponadto, że przyjęty w uchwale sposób naliczania zaliczek spowodowałby obowiązek ponoszenia przez część właścicieli zwiększonych kosztów obsługi kredytu. Wyrok utrzymał w mocy Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I ACa 28/13).
