Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki z Hills LTS SA, podkreśla, że proces sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dość skomplikowany i czasochłonny. – Wymaga wielu uzgodnień i opinii. Koszty ponosi sama gmina – tłumaczy Marcin Zadrożny. Zwraca uwagę, że ustawa nie nakłada na gminy obowiązku uchwalania planów. – Dlatego też, m.in. ze względu na koszty, nie zależy im na szybkim planowaniu – ocenia Zadrożny. Tymczasem tworzenie planów przynosi gminom same korzyści. – Inwestor, który kupuje działkę objętą planem, ponosi mniejsze ryzyko, że nie zrealizuje projektu. Szybciej też uzyska pozwolenie na budowę. Nie musi bowiem przechodzić trwającej nawet rok procedury uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy – podkreśla Marcin Zadrożny. – Niestabilna sytuacja planistyczna osłabia konkurencyjność miasta i gminy i odstrasza strategicznych inwestorów – przestrzega. Nie ma jednak prawnych instrumentów, które zmusiłyby gminy do uchwalania planów.
Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment, zwraca uwagę, że budowanie na podstawie warunków zabudowy może doprowadzić do sytuacji, że w miejscu, w którym gmina widziałby park, powstaną budynki, tylko dlatego, że w sąsiedztwie stoją podobne. Zdaniem Madeja planami powinna być objęta zdecydowana większość kraju. – Nie znaczy to, że powinny to być plany pozwalające na zabudowę – zastrzega szef ProDevelopment. – Już obecne pozwalają na wybudowanie ponad 80 mln nowych mieszkań i domów. Nasze szacunki sprzed dwóch lat potwierdził raport Ministerstwa Budownictwa – dodaje. Jego zdaniem obecny poziom planów w każdym dużym mieście pozwala na dalszy rozwój.
Szef ProDevelopment zauważa, że aby uchwalić plan pod nowe budownictwo, nie trzeba udowadniać zapotrzebowania na nowe mieszkania czy obiekty komercyjne. – Stąd liczne przykłady projektowanych w planach parków biurowych z hotelami czy nawet lotnisk kilkadziesiąt kilometrów od dużych aglomeracji – mówi Łukasz Madej. – Pamiętajmy też, że gmina nie musi zapewniać infrastruktury. Przedszkola i szkoły mogą, ale nie muszą powstać. Wyjątkiem są drogi. Gminy nie muszą ich budować, ale jeśli je zaprojektują, to muszą wykupić działki pod nie – tłumaczy. Teoretycznie gmina powinna mieć pieniądze na wykup ziemi z podatku od wzrostu wartości terenów objętych planem. – Ustawa jest jednak wadliwa. Bardzo łatwo uniknąć płacenia podatku – mówi szef ProDevelopment. – Konsekwencje są takie, że miasta zorientowały się, że uchwalanie planów jest dla ich budżetów niekorzystne. A już na pewno – dobrych planów, które przewidują budowę dróg, parków. Takich planów nie ma, bo gmina musi pod takie inwestycje kupić tereny. Im więcej planów, tym więcej kosztów. I tak na przykład Gdańsk wstrzymał uchwalanie nowych planów, bo zaplanowane drogi oznaczają koszt 1,5 mld zł – dodaje.
Opinia:
Konrad Marciniuk, radca prawny, partner Kancelarii Miller Canfield
– W dzisiejszym stanie prawnym uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza dla gminy duże koszty. Wbrew pozorom nie wynikają one z samej procedury planistycznej. Koszt przygotowania projektu planu to zaledwie mała część wydatków samorządu związanych z jego uchwaleniem. Podstawowy ciężar wiąże się z koniecznością wypłaty odszkodowań dla właścicieli gruntów, które gmina chce przeznaczyć na budowę dróg czy też innych urządzeń infrastrukturalnych. Często nieruchomości tracą też wartość wskutek ograniczenia możliwości inwestycyjnych istniejących przed uchwaleniem planu. Świadomość właścicieli nieruchomości wzrasta i coraz częściej występują oni do gmin o wysokie odszkodowania. Paradoksalnie więc wysokie koszty uchwalania planu wynikają z działań samej gminy, która najpierw wydaje decyzje o warunkach zabudowy, „hojnie" ustalając dogodne dla inwestorów parametry zabudowy dotyczące wybranej działki, a następnie ogranicza je przy uchwalaniu planu. Ten problem będzie narastał.
