Inwestycja w lokal na wynajem

Najpopularniejszym sposobem inwestowania w nieruchomości jest kupno mieszkania na wynajem. Decydując się na to, należy uwzględnić kilka czynników ryzyka.

Aby myśleć o kupnie mieszkania na wynajem, trzeba dysponować co najmniej 200 tys. zł. Cena lokalu zależy od miasta, rozmiaru lokalu i jego lokalizacji. Pamiętajmy jednak, że największe szanse na dobrych najemców mamy w kilku największych miastach Polski, takich jak Warszawa, Poznań, Gdańsk, a to oznacza spory wydatek.

Określ profil najemcy

Inwestując w mieszkanie na wynajem, musimy najpierw ustalić na swoje potrzeby profil docelowego klienta. Zupełnie inaczej wygląda bowiem lokal atrakcyjny dla studentów, inaczej dla rodziny z dzieckiem, a inaczej dla biznesmena.

W przypadku studentów kluczowe będą lokalizacja (okolice uczelni lub doskonałe połączenie komunikacją z nimi i z rozrywkowym centrum miasta) oraz niska cena. W zamian za niewygórowane oczekiwania finansowe żacy są w stanie zaakceptować nieco niższy standard czy używane wyposażenie.

Natomiast rodzina z dziećmi szuka miejsca spokojnego, najlepiej z placem zabaw i bliskością takich placówek jak przedszkole, szkoła i przychodnia dziecięca.

W przypadku osób związanych z biznesem istotniejsze będzie sąsiedztwo centrum biurowego i wysoki standard wyposażenia. Dwie ostatnie grupy klientów przychylnym okiem spojrzą też na nieruchomość z windą i miejscem garażowym.

Oceń ryzyko

Z każdą grupą potencjalnych klientów wiążą się inne niedogodności. Studenci rodzą ryzyko zniszczeń w mieszkaniu i zaległości w płatnościach. W przypadku rodziny z dziećmi może być problem, gdy pojawią się kłopoty z regularnymi opłatami – eksmisja będzie bardzo trudna.

Zwykle najkorzystniej wychodzi się na współpracy z przedstawicielami biznesu, jednak minusem jest tu tzw. bariera wejścia. Dobrze zlokalizowane mieszkania o wysokim standardzie są bowiem najdroższe.

Wspólnym ryzykiem w przypadku inwestycji w mieszkanie, bez względu na grupę na klientów, jest ich brak. Może zdarzyć się sytuacja, że mieszkanie będzie przez wiele miesięcy stało puste, generując jedynie koszty.

Idealna sytuacja to wynajem długoterminowy, ale nie zawsze uda się znaleźć takiego klienta. Wtedy trzeba się liczyć z niebezpieczeństwem, że co jakiś czas mieszkanie wymagać będzie zaangażowania w postaci znalezienia kolejnego najemcy.

Nowy czy używany

Inwestor staje także przed wyborem pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Oba rozwiązania mają wady i zalety. Inwestując na rynku wtórnym, dostajemy często tzw. gotowca, czyli mieszkanie urządzone, które od razu można wynająć. Ale ma to też swoje minusy: lokum niekoniecznie będzie wykończone w dobrym stylu, a często może wymagać może odświeżenia czy wręcz remontu.

Kupując lokum na rynku pierwotnym, możemy wszystko zrobić według własnych oczekiwań, ale trzeba się liczyć z wyższymi kosztami i czasem potrzebnym na urządzenie lokalu.

Ile można zyskać

Z punktu widzenia inwestora najważniejszy jest potencjalny zarobek. Dziś rentowność najmu w ujęciu netto – czyli po uwzględnieniu wszelkich kosztów oraz podatku – wynosi około 4 proc. w skali roku. To znacząco więcej niż z lokat czy obligacji. Trzeba jednak pamiętać, że jest to wartość przeciętna dla całego rynku, co oznacza, że jedni inwestorzy osiągają dużo lepsze, a inni dużo słabsze wyniki.

Powyższa rentowność jest liczona dla osoby, która kupuje mieszkanie za gotówkę, w przypadku posiłkowania się kredytem będzie ona wyglądać mniej korzystnie. Bo choć dzięki serii obniżek stóp procentowych (łącznie o 225 punktów bazowych) mamy najtańsze kredyty hipoteczne w historii, to sytuacja nie jest  korzystna dla klientów, bo banki obawiają się o pogorszenie sytuacji i spadek jakości portfela kredytów. Stąd dużo dokładniej sprawdzają każdego klienta. Jeszcze pół roku temu od momentu złożenia wniosku kredytowego do wypłaty pieniędzy mijało średnio około czterech tygodni, dziś jest to pięć–sześć tygodni.

Warto wiedzieć, że średnia marża dla klienta, który zaciąga kredyt hipoteczny i godzi się na dodatkowe produkty bankowe (np. rachunek lub karta kredytowa) wynosi około 1,6 pkt proc.

Po doliczeniu aktualnej stawki WIBOR oznacza to oprocentowanie kredytu na poziomie 4,3 procent.

Dla kredytu w wysokości 200 tys. zł, rozłożonego na 25 lat, daje to miesięczną ratę w wysokości 1089 złotych. Warto jednak pamiętać, że stopy procentowe mogą wzrosnąć, a wówczas w górę pójdą też raty kredytów w złotych. Stopy wyższe od aktualnych o 1 pkt proc. to wzrost raty o 10 procent.

Dlatego należy dokładnie przemyśleć inwestycję w mieszkanie na wynajem, szczególnie za pieniądze banku.

Marcin Żak , ekspert Home Broker

Najlepiej zawierać umowę najmu mieszkania na krótkie, określone terminy.

- Wynajmowanie mieszkania w Polsce jest przedsięwzięciem ryzykownym z uwagi na szczególną ochronę prawną gwarantowaną przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 roku.

- Największe ryzyko związane z wynajmem lokalu związane jest ze zniszczeniami poczynionymi przez lokatorów oraz nieterminowym regulowaniem należności z tytułu pobieranego przez wynajmujących czynszu. Ryzyko to, choć niebagatelne, pozostają jednak łatwe do opanowania pod warunkiem spisania dobrej umowy.

- Przede wszystkim umowy najmu należy koniecznie zawierać w formie pisemnej. Pamiętajmy, że postanowienia kontraktu zawartego ustnie, choć formalnie obowiązujące, będą bardzo trudne do skutecznego wyegzekwowania.

- W skrajnych przypadkach sam fakt zawarcia kontraktu może stać się przedmiotem sporu, a to, naturalnie, uniemożliwi wynajmującym skuteczne egzekwowanie roszczeń.

- Pamiętajmy też, by każda ze stron kontraktu została co najmniej zaparafowana przez najemcę i wynajmującego, a w miejscu wskazanym na ostatniej stronie widniał czytelny podpis wraz z datą dzienną.

- Dochody z najmu są korzystnie i nisko opodatkowane, a zgłoszenie ich powinno być dokonane niezwłocznie do urzędu skarbowego. Służy to ochronie interesów wynajmujących, szczególnie w przypadku skorzystania z instytucji najmu okazjonalnego.

- Starajmy się zawierać umowy na krótkie, określone terminy. Dzięki temu znacznie zmniejszymy ryzyko związane z trudnym wypowiedzeniem umowy najmu, jak również gdy zmieni się nasza sytuacja życiowa.

- Dajmy szansę instytucji najmu okazjonalnego. Instytucja ta w znacznej mierze może przyczynić się do dużego ułatwienia ewentualnej eksmisji nierzetelnego najemcy, który odmówi opuszczenia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.

- By najem stał się najmem okazjonalnym, należy jednak spełnić szereg przesłanek.

- Po pierwsze wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Po drugie umowa musi zostać zawarta na czas określony, nie dłuższy niż lat 10.

- W kancelarii notarialnej najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego (na mocy art. 777 kodeksu postępowania cywilnego) co do obowiązku opróżnienia lokalu po ustaniu stosunku najmu.

- Dostarcza też własnoręcznie spisane oświadczenie, w którym wskazuje lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić, oraz oświadczenie osoby dysponującej tytułem prawnym do tego lokalu (np. prawem własności), w którym osoba ta wyraża zgodę na przyjęcie najemcy. W końcu należy dokonać zgłoszenia dochodów z najmu w urzędzie skarbowym.

- Druga sprawa to zabezpieczenie mienia (zarówno samego mieszkania, jak i pozostającego w nim wyposażenia).