Przegląd budynków wspólnotowych

Czytelnik pyta: co powinno być objęte okresowym przeglądem w budynku z lat 50. czy 60. XX wieku? Jak często powinny być sprawdzane poszczególne instalacje w budynku, a nie tylko ogólny stan murów?

Paweł Puch:

Zgodnie z prawem budowlanym obiekty budowlane, niezależnie od ich wieku, powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej :

1). co najmniej raz w roku – polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) lub co najmniej dwa razy w roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada) w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 mkw.

2) co najmniej raz na pięć lat – kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

3) polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

a) co najmniej raz na dwa lata – w przypadku kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW;

b) co najmniej raz na cztery lata – w przypadku kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;

c) co najmniej raz na pięć lat – kontroli polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Czy są jakieś szczególne sytuacje, w których mieszkańcy mogą się domagać sprawdzenia stanu budynku niezależnie od obowiązkowych kontroli?

Za przeglądy budynków odpowiada zarząd i zarządca

Tak, poza wymienionymi przeglądami okresowymi obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli bezpiecznego użytkowania każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt.

Chodzi tu o wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem. Szczególnie takie, które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska

Czytelnik pisze: „Dopominałem się o nowy przegląd budowlany lub termin jego przeprowadzenia w kamienicy. Usłyszałem, że przegląd musi zostać wykonany raz w roku, ale nie musi być przeprowadzony w konkretnych ramach czasowych. U mnie rok od przeglądu minął, zaraz kończy się kalendarzowy i nic".

Zarząd ma rację. Prawo budowlane w przypadku pewnej grupy przeglądów, np. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych stanowi, że przegląd ma się odbyć „co najmniej raz w roku".

To nie oznacza, że jeżeli poprzedni przegląd odbył się np. 14 stycznia 2012 roku, to kolejny ma się odbyć do 14 stycznia 2013 roku. Takie rozumowanie jest błędne.

Zwrot „co najmniej raz w roku" oznacza, że przegląd ma się odbyć co najmniej raz w danym roku kalendarzowym. Przegląd ma być wykonany w 2013 roku, a w jakim miesiącu – jest bez znaczenia dla zachowania terminu przeglądu.

Kto odpowiada za przeglądy techniczne czy budowlane budynków wielorodzinnych lub ich brak? Nadzór budowlany sprawdza, czy bloki przechodzą takie przeglądy?

Za dopilnowanie wykonania przeglądów okresowych odpowiada zarząd lub zarządca, w zależności od podziału obowiązków. W planie gospodarczym na dany rok przedstawiają właścicielom do uchwalenia zaliczki na koszty zarządu uwzględniające pokrycie wydatków zaplanowanych niezbędnych przeglądów. Poza tym w trakcie roku organizują wykonanie przez osoby uprawnione niezbędnych przeglądów w budynku.

Nadzór budowlany ma prawo kontroli wykonania przeglądów okresowych. Z oczywistych względów nie robi tego w każdym budynku, jednak w przypadku wystąpienia w budynku np. katastrofy budowlanej czy innych zdarzeń powodujących ingerencję nadzoru budowlanego, pierwszą rzeczą, którą sprawdzi nadzór, będzie to, czy wspólnota mieszkaniowa dochowała terminowości wszystkich przeglądów.

Jak formalnie powinien się zakończyć przegląd techniczny? Notatką czy protokołem? Jakimiś zaleceniami? Kiedy dowiadują się o nich mieszkańcy – właściciele lokali?

Z dokonanych przeglądów osoba je przeprowadzająca sporządza protokół, który określa zakres prac oraz zalecenia pokontrolne. Protokół ten przekazuje się zarządowi wspólnoty mieszkaniowej w celu wykonania zaleceń pokontrolnych oraz załączenia go do książki obiektu budowlanego.

Właściciele lokali mają prawo wglądu do dokumentów wspólnoty, a zatem na ich żądanie zarząd lub zarządca powinni im udostępnić do wglądu także protokoły z dokonanych przeglądów. Przeglądy ze względów praktycznych często robi się pod koniec roku, aby ewentualne zalecenia pokontrolne ująć w przygotowywanym planie gospodarczym na kolejny rok.

Kto planuje remonty we wspólnocie mieszkaniowej? Jak formalnie zgłosić propozycje, co trzeba wyremontować, naprawiać w budynku wspólnoty? Czy zawsze głosuje je wspólnota?

Niezbędne remonty, także na podstawie zaleceń pokontrolnych w budynku, planuje zarząd i zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Z reguły wykonanie zwłaszcza większych remontów, ze względów finansowych, wymaga planowania nawet z kilkuletnim wyprzedzeniem. W tym celu zarząd zbiera informacje co do kosztów i zakresu koniecznych prac oraz możliwości finansowania, np. z udziałem kredytu, i na tej podstawie przedstawia właścicielom wyniki swojej pracy w formie projektu uchwały do podjęcia.

Z faktu, że z inicjatywą wykonania remontu w budynku z reguły występuje zarząd, nie wynika, że inicjatorem tych działań nie może być jeden z właścicieli lokali czy grupa właścicieli lokali. Właściciele ci mogą wystąpić z formalnym wnioskiem do zarządu o zajęcie się tą sprawą, czyli przy pomocy firm wykonujących usługi budowlane określić zakres niezbędnych prac i ich koszty, a następnie przygotować projekt uchwały i poddać ją pod głosowanie właścicieli lokali.

O czym zarządca lub administrator – jeśli chodzi o naprawy i remonty – może decydować samodzielnie?

Wykonanie remontu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Każda wspólnota mieszkaniowa na zebraniu rocznym przyjmuje uchwałę w sprawie planu gospodarczego na dany rok, w którym między innymi uchwala plan remontów. Tam powinien znaleźć się spis prac do prowadzenia w następnym roku oraz sposób pokrycia ich kosztów.

Kto odpowiada za realizację remontów w określonym czasie?

Na podstawie uchwały podjętej przez właścicieli lokali remont przeprowadza zarząd i zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd i zarządca są bowiem zobowiązani do wykonania uchwały właścicieli lokali.  Zgodnie z upoważnieniem udzielonym w uchwale zarząd zawiera więc umowę z firmą budowlaną, a następnie nadzoruje prowadzone prace, a po ich zakończeniu odbiera je. Egzekwuje też usunięcie przez wykonawcę ewentualnych usterek.

—gb