Biuro zamiast mieszkania

Choć firmy częściej szukają miejsca na swoją siedzibę w biurowcach, to i tak wynajem mieszkania jako biura może być bardziej opłacalny od wynajmu na cele mieszkaniowe. Jak wyliczają przedstawiciele agencji nieruchomości Ober-Haus, w zależności od lokalu, jego właściciel może liczyć na 5–15 proc. zwrotu ceny zakupu w skali roku. Duże zyski przyniosą zwłaszcza lokale parterowe, do których dodatkowo można zrobić bezpośrednie, niezależne wejście z ulicy. – Należy jednak pamiętać, że zrobieniem biura w mieszkaniu zainteresowani są głównie najemcy, którzy poszukują tańszych rozwiązań niż lokal w biurowcu. Zatem decydując się na biuro w lokalu mieszkalnym, chcą płacić taki czynsz jak za mieszkanie. Ponadto zmiana sposobu użytkowania lokum z mieszkalnego na biuro oznacza zmianę opodatkowania, z podatku od lokali mieszkalnych na wielokrotnie wyższy podatek od lokali biurowych. Co więcej, takie M musiałoby być położone w centrum miasta, w zadbanym budynku z dobrze utrzymaną elewacją, klatką schodową, najlepiej zapewniając dobrą ekspozycję i możliwość reklamy – wylicza Paweł Grabowski, pośrednik z Ober-Haus. – Najwyższe stopy zwrotu uzyskamy w przypadku mieszkań parterowych, które można przekształcić w lokale handlowe – zaznacza.

Niewielki popyt

Choć część deweloperów przyznaje, że nie interesuje ich, co klient dalej robi z zakupionym mieszkaniem, a jeszcze inni twierdzą, że lokale głównie są nabywane na potrzeby własne, to do niektórych spółek trafiają inwestorzy szukający pomieszczeń dających się w przyszłości przekształcić na biuro.

– Niewielkiej firmie bardziej opłaca się wynająć mieszkanie dla swojej działalności niż typowy lokal użytkowy, gdyż stawki najmu lokali użytkowych są nawet dwukrotnie wyższe niż mieszkań. Ponieważ popyt na tego typu lokale istnieje, nie brakuje osób, które chcą w takie nieruchomości inwestować. Mamy klientów, którzy już na etapie budowy dogodnie zlokalizowanej inwestycji pytają o możliwości adaptacji przestrzeni na potrzeby biurowe. A generalnie inwestycje w nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna i atrakcyjna lokata kapitału. Szczególnie teraz, przy tak niskich stopach procentowych – zauważa Bożena Taflińska-Tadeusz, wiceprezes Agencji Inwestycyjnej z Poznania.

Trudno jednak popyt na kupowanie mieszkań i aranżację w nich biur uznać za duży. Np. przedstawiciele deweloperskiej spółki Dolcan podają, że na jej osiedlach jedynie kilku klientów kupiło lokale, by przekształcić je na biura i wynająć.

– Zainteresowanie taką formą inwestycji jest szczególnie widoczne w naszych projektach w centrach miast – jak np. na Osiedlu Skierniewicka City na warszawskiej Woli czy też na Osiedlu Arkadia w szczecińskim Śródmieściu. Częściej jednak osoba prywatna lub firma kupuje mieszkanie i przekształca je w biuro na własny użytek, a nie pod wynajem – opowiada Anna Sitnik, dyrektor działu sprzedaży w spółce Dolcan.

Również Magdalena Deszczyńska, dyrektor sprzedaży i marketingu w firmie Nickel Development, zauważa, że rynek najmu w nowo budowanych inwestycjach jest nadal zdominowany przez osoby prywatne. – Np. w Poznaniu klienci szukają niewielkich, dobrze skomunikowanych mieszkań w centrum miasta, blisko pracy lub szkoły – tłumaczy Deszczyńska.

Prestiżowy adres

Pod biuro kupowane są najczęściej lokale o powierzchni ok. 50–90 mkw., liczące od dwóch do czterech pokoi. – Aby zaadaptować mieszkanie na potrzeby biura, musimy zadbać nie tylko o rozsądny układ pomieszczeń, ale także o zdecydowanie większą liczbę gniazdek elektrycznych, odpowiednią centralę telefoniczną oraz rozprowadzenie sieci internetowej. Klienci raczej preferują niższe kondygnacje na taką inwestycję, czyli parter lub pierwsze piętro. Jednak, wbrew obiegowej opinii, lokal przeznaczony na biuro czy gabinet wcale nie musi znajdować się na parterze. Wręcz przeciwnie, wyższe kondygnacje zapewniają większą dyskrecję, co w przypadku kancelarii prawnych czy gabinetów lekarskich i psychologicznych ma bardzo duże znaczenie. Najważniejsze jest położenie samej inwestycji. Dużą popularnością cieszą się mieszkania w małych, kameralnych budynkach zlokalizowane w prestiżowej okolicy – opowiada Bożena Taflińska-Tadeusz.

Średnio taka inwestycja zwraca się w ciągu 12 lat. – Nie jest to może oszałamiający wynik, ale atutem tego typu lokowania kapitału jest małe ryzyko inwestycyjne. Za inwestowaniem w nieruchomości komercyjne przemawia także długość podpisywania umowy na wynajem. Firmy zawierają je na dłuższy okres, nawet 5–10 lat. Wynajem lokalu firmie jest dla właściciela bezpieczniejszy niż osobom fizycznym na cele mieszkaniowe – podkreśla Bożena Taflińska-Tadeusz.

Ponadto, jak zauważa Agnieszka Sitnik, lokale na parterze są często tańsze od tych zajmujących wyższe piętra. Różnice w cenie sięgają 4–9 proc.

Przekonuje, że stałe dochody z najmu zagwarantuje oferta w centrum miasta, gdzie powierzchnia biurowa jest bardzo droga. Na przykład w stolicy najem 1 mkw. w nowoczesnym biurowcu, jak podaje agencja doradcza Cushman & Wakefield, oscyluje między 17 a 25 euro za mkw. miesięcznie, czyli ok. 70–100 zł, plus koszty eksploatacyjne sięgające nawet dodatkowych 4–5 euro za metr miesięcznie. Oznacza to, że 50-metrowe biuro będzie firmę kosztować ok. 4 tys. zł miesięcznie. Tymczasem za ok. 2–2,5 tys. zł miesięcznie może ona wynająć w centrum lokum o podobnej wielkości w budynku mieszkalnym. Z kolei w Krakowie średnie efektywne stawki w nowoczesnych biurowcach wynoszą 13–15 euro za mkw. miesięcznie, co w przypadku 50-metrowego pomieszczenia daje ok. 2,7–3 tys. zł miesięcznie. A najniższe ofertowe stawki najmu dwupokojowych mieszkań o powierzchni 50–55 mkw., jak podaje serwis Domy.pl, zaczynają się już od 1,2–1,4 tys. zł miesięcznie. W dodatku w Krakowie jest bardzo mało niewynajętych powierzchni biurowych – ich odsetek według Cusmahn & Wakefield wynosi obecnie zaledwie ok. 3 proc., podczas gdy w stolicy stopa pustostanów wśród powierzchni dochodzi do 11 proc. Dodatkowo ostatnio widać skłonność do przenoszenia się najemców poza centrum Warszawy, m.in. ze względu na zbyt wysokie stawki. Ci, co nie potrzebują dużej powierzchni, mogą się więc rozglądać za ofertami mieszkań.

– Wykańczanie mieszkań pod biura wiąże się z dużo mniejszymi nakładami finansowymi – nie ma konieczności pełnego meblowania, szczególnie w wypadku kuchni – wystarczy jedynie niewielki aneks socjalny. Podobnie sytuacja wygląda w wypadku łazienki. Takie mieszkania ulegają mniejszemu zużyciu – lokal jest wykorzystywany jedynie w określonych godzinach i z wyłączeniem weekendów czy świąt. Często pozostali mieszkańcy inwestycji cenią sobie takiego mało uciążliwego sąsiada. Rozwiązanie to jest szczególnie popularne wśród działalności niewymagających przyciągania klientów z ulicy – jak np. kancelarie notarialne, prywatne praktyki lekarskie czy niewielkie agencje reklamowe – opowiada Sitnik.