Kiedy podwyżka opłat za użytkowanie wieczyste

Rz: Jakie znaczenie ma to, że blok, w którym czytelnik kupuje mieszkanie, stoi na gruncie w użytkowaniu wieczystym, a nie jest własnością?

Mariusz Zając:

Oczywiście własność jest najszerszym prawem do rzeczy, jednakże zarówno własność, jak i użytkowanie wieczyste są tytułami prawnymi, które pozwalają na dysponowanie nieruchomością, wzniesienie budynków, ich użytkowanie, a także sprzedaż. Obydwa te prawa podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

Z punktu widzenia właściciela lokalu mieszkalnego różnica pomiędzy tymi obydwoma prawami polega najczęściej na konieczności ponoszenia opłat rocznych w przypadku użytkowania wieczystego.

Czy użytkowanie wieczyste jest gorsze od własności?

Należy mieć świadomość, iż użytkowanie wieczyste jest prawem ograniczonym czasowo, ustanawianymi najczęściej na okres 99 lat. Po upływie tego okresu, jeśli nie doszło do jego przedłużenia, prawo użytkowania wieczystego wygasa, a były już użytkownik wieczysty zobowiązany byłby do zwrotu nieruchomości na rzecz właściciela, czyli Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Wówczas pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem nieruchomości powinno dojść do rozliczenia za budynki i infrastrukturę wzniesioną na nieruchomości, według zasad określonych w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego.

Zasadniczo trzeba jednak podkreślić, że odmowa przedłużenia okresu użytkowania wieczystego może nastąpić jedynie ze względu na ważny interes społeczny.

W przypadku prawa użytkowania wieczystego kłopotliwe może być także ograniczenie swobodnego korzystania z nieruchomości...

Użytkownik wieczysty powinien korzystać z nieruchomości w sposób określony w umowie, przy czym dotyczy to zarówno przeznaczenia nieruchomości, jak i terminu, w którym nieruchomość powinna zostać zagospodarowana we właściwy sposób. Dla przykładu możemy wskazać, iż użytkownik wieczysty, który zgodnie z taką umową miał przeznaczyć nieruchomość na cele budownictwa mieszkaniowego, nie powinien na niej postawić fabryki lub budynku usługowego. W takim przypadku użytkownik musi bowiem liczyć się z możliwością rozwiązania użytkowania wieczystego przez właściciela gruntu.

Użytkownik wieczysty jest zobowiązany ponosić opłaty roczne

Czy mając w okolicy dwa podobne bloki, gdzie jeden stałby na działce w użytkowaniu wieczystym, a drugi na własnym gruncie, kierowałby się pan rodzajem prawa do działki przy wyborze lokalu dla siebie?

Jak już mówiłem, z działką będącą przedmiotem użytkowania wieczystego wiąże się konieczność uiszczania corocznych opłat. Dlatego też dokonując oceny obydwu ofert, rozważyłbym przede wszystkim, czy pomiędzy tymi ofertami istnieje różnica w proponowanej cenie, która mogłaby zrównoważyć wydatki, jakie w przyszłości musiałbym ponieść z uwagi na rodzaj prawa do gruntu.

O ile droższe będą opłaty ?dla użytkowania wieczystego niż w przypadku własności nieruchomości?

Użytkownik wieczysty zobowiązany jest ponosić opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe taka opłata wynosi 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej. Powyższa opłata stanowi różnicę w kosztach utrzymania nieruchomości.

W obydwu natomiast przypadkach, zarówno właściciel lokalu wzniesionego na nieruchomości będącej przedmiotem własności, ?jak i użytkowania wieczystego zobowiązany jest zapłaty podatku od nieruchomości.

Jak często opłaty są aktualizowane przez gminy?

W obecnym stanie prawnym opłaty roczne nie mogą być aktualizowane częściej aniżeli raz na trzy lata. Trzeba jednak pamiętać, iż aktualizacja opłaty rocznej nie zawsze musi wiązać się z podwyżką.  Jeśli w stosunku do naszej nieruchomości niedawno doszło do podwyżki opłat rocznych, a w międzyczasie jej wartość istotnie spadła, to również użytkownik wieczysty może rozważyć złożenie wniosku o aktualizację użytkowania wieczystego.

Jak drastyczne mogą ?być podwyżki stawek ?za użytkowanie ?wieczyste?

Obecnie opłata roczna po podwyżce nie może przekraczać dwukrotności dotychczasowej opłaty. Jeżeli w wyniku aktualizacji opłaty rocznej ustalono by wartość wyższą aniżeli 200 proc. opłaty dotychczasowej, to nadwyżka powinna zostać rozłożona na kolejne dwa lata. W ten sposób użytkownik wieczysty zapłaci opłatę roczną w wysokości w pełni odpowiadającej aktualizacji dokonanej na podstawie podwyższonej wyceny gruntu dopiero od trzeciego roku.

Co robić, gdy nastąpi taka podwyżka o kilkaset procent przyjdzie? Czy można ją podważyć?

Aktualizacji opłat rocznych dokonuje się na podstawie operatu szacunkowego przygotowanego przez rzeczoznawcę. Użytkownik wieczysty może zakwestionować podwyżkę opłaty rocznej, składając w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości.