Rz: Czy banki bardziej ufają deweloperom mieszkaniowym czy budującym biura? ?Komu trudniej o kredyt?

Iwona Załuska:

Banki ufają dziś bardziej deweloperom komercyjnym, natomiast sama procedura uzyskania kredytu w obu przypadkach jest podobna. Dla banków liczy się przede wszystkim doświadczenie firmy oraz lokalizacja inwestycji. Deweloper bez zrealizowanych projektów ma bardzo małe szanse na uzyskanie kredytu, ewentualnie przy dużo wyższym wkładzie własnym.

Jeśli nie kredyt, to co?

Deweloperom mieszkaniowym trudniej pozyskać finansowanie w postaci kredytu bankowego, natomiast są dobrze postrzegani przez rynek kapitałowy. Doskonałą alternatywą są dla nich obligacje korporacyjne. Środki pozyskane z emisji obligacji mogą zostać przeznaczone na kapitał obrotowy, finansowanie inwestycji bądź zakup gruntu.

Potencjalny emitent obligacji powinien mieć dobrą kondycję finansową, ugruntowaną pozycję na rynku, na którym prowadzi działalność oraz zdolność do obsługi zadłużenia z obligacji w całym okresie finansowania. Dla powodzenia emisji istotne jest zabezpieczenie emitowanych obligacji. Najbardziej pożądanym zabezpieczeniem przez potencjalnych inwestorów jest hipoteka na nieruchomości.

Co musi zrobić dziś deweloper, aby dostać kredyt na budowę biurowca czy centrum handlowego? Jakie wymagania stawiają banki, o co pytają inwestora?

Banki wymagają, aby projekt był realizowany poprzez spółkę celową, a firma wykazała się minimum 30-proc. wkładem własnym. Do tego bankowcy domagają się umów typu pre-lease (czyli podpisywanej jeszcze zanim inwestycja zostanie sfinalizowana) na poziomie 45–65 proc. powierzchni przeznaczonej na wynajem.

Liczy się także odpowiednia lokalizacja, rozpoznana konkurencja, zabezpieczenia kredytu i wybrany wiarygodny generalny wykonawca.

A jakie są oczekiwania wobec deweloperów mieszkaniowych?

Przede wszystkim prawomocne pozwolenie na budowę i minimum 20-proc. udokumentowany wkład własny. Do tego prospekt informacyjny i otwarcie rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego.

Jakie są koszty takich kredytów? Jak wysokie marże dają banki? Warunki są lepsze niż 2–3 lata temu?

Jeśli chodzi o kredyty, marże są na poziomie 1,5–3,5 proc., a do tego dochodzi WIBOR. Wysokość marzy uzależniona jest od wielkości dewelopera i jego relacji z bankiem. Prowizja wynosi 0,5–2 proc. i także zależy od wielkości firmy. Poza tym im lepsza relacja z bankiem, tym niższa prowizja.

W porównaniu do sytuacji sprzed 2–3 lat koszty kredytów trochę się zmniejszyły, natomiast wymagania co do wysokości wkładu własnego i komercjalizacji pozostały bez zmian. Jeśli chodzi o koszty obligacji deweloperskich, to oprocentowanie obligacji niezabezpieczonych wynosi 10 proc., ?a obligacji zabezpieczonych jest na poziomie 5–8 proc.

Jaka jest pani prognoza dla rynku finansowania nieruchomości?

Banki, które do tej pory finansowały deweloperów, będą udzielały kredytów na starych zasadach, nadal przykładając dużą uwagę do odpowiedniej lokalizacji inwestycji oraz umów pre-lease zawartych na wymaganym poziomie.

Deweloperzy z kolei coraz częściej będą korzystać z alternatywnej formy pozyskania finansowania, jaką jest emisja obligacji korporacyjnych.