Na południu ceny ciągle dołują

Rynek nieruchomości na południu kontynentu nadal nie odżył po kryzysie finansowym. Europa Zachodnia i Środkowa ma się znacznie lepiej, a w Azji bańka rośnie.

- W większości krajów świata trzeci kwartał 2013 r. zakończył się wzrostem cen mieszkań i domów w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem -  mówi Bartosz Turek z Lion's Bank. - Tak było aż w 22 na 34 przebadane przez nas rynki. Gdyby pokusić się o obliczenie średniej rocznej zmiany cen nieruchomości na wszystkich analizowanych rynkach, osiągnęlibyśmy wynik na poziomie 2,5 proc. rok do roku. Takiego nie notowaliśmy od 2011 roku. Dla porównania analogiczne obliczenia wykonane rok temu sugerowały średnią zmianę cen na 34 rynkach nieruchomości na poziomie 0,3 proc. rocznie.

Nie wszędzie jednak wynik jest dobry. W gronie badanych przez Lion's Bank krajów widać wyraźne podziały na kilka grup. - Dla przykładu w gronie krajów anglosaskich notowane są coraz większe wzrosty cen, ale z wyjątkiem Kanady. Spowolnienie można też dostrzec w Indiach i Hong Kongu, gdzie od dłuższego czasu rosła bańka spekulacyjna - mówi Jakub Potocki z  Lion's Bank.

Wybrzeża straciły najbardziej

Spadki nie opuszczają natomiast południa Europy. Dotyczy to szczególnie Hiszpanii, gdzie przecena trwa już ponad siedem lat. W tym czasie, jak podaje Lion's Bank,  przeciętna nieruchomość straciła na wartości 40 proc., a na wybrzeżach kraju - szczególnie na terenie mniej popularnych miejscowości - może być on jeszcze wyższy, nawet 60-proc.

- Jedyne pozytywne doniesienia z tego rynku pochodzą z segmentu luksusowego, szczególnie dzięki popytowi zgłaszanemu przez zamożnych Niemców, Brytyjczyków i Azjatów. Rynkowi wciąż ciąży jednak fakt potężnej nadpodaży, której wchłonięcie może zająć jeszcze kilka lat. To powoduje, że jest to rynek, w którym na pełne odreagowanie przyjdzie jeszcze poczekać - uważa Bartosz Turek.

W złej sytuacji są także właściciele nieruchomości w Grecji, Portugalii, Włoszech czy Chorwacji. Ceny w tych krajach spadły o od szczytu o od 7 do 32 proc. Jedynie w ostatnich 12 miesiącach przecena wyniosła od 3 proc. w Portugalii, do 9 proc. w Grecji.

Azja: bańka rośnie

W krajach azjatyckich, w których od dłuższego czasu ceny nieruchomości rosną z roku na rok, widać jeszcze dwucyfrową dynamikę. Bańka więc rośnie. A efekty wprowadzonych zmian regulacyjnych, które miały ten stan zmienić, są mizerne i dotyczą tylko wybranych rynków.

- Spowolnienie wzrostów cen jest widoczne na przykład w Indiach, gdzie zarówno w trzecim, jak i w drugim kwartale 2013 r., ceny nieruchomości spadały. Wciąż jest za wcześnie, aby mówić o trwałej zmianie trendu. Bez wątpienia jednak jednym z głównych powodów spadków cen może być walka, którą niedawno bank centralny Indii wypowiedział inflacji, co negatywnie wpływa na popyt na nieruchomości. Wciąż jednak w ujęciu rocznym progres cen w Indiach jest na poziomie 7 proc. - wyjaśnia Jakub Potocki.

Mniejsza dynamika wzrostu cen widoczna jest też w przypadku Hongkongu. W tym wypadku niższa dynamika wzrostu oznacza wzrost o 10 proc. rok do roku. Dla porównania: w drugim kwartale 2013 r., skok cen na rynku nieruchomości szacowany był na 15 proc. rok od roku, a kwartał wcześniej - aż na 25 proc. rocznie.

- Władze Hongkongu dla stonowania sytuacji, w której w sposób niekontrolowany puchła bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości, wprowadziły szereg regulacji. Pierwszą z nich był 15-proc. podatek od nabycia domu lub mieszkania przez cudzoziemców, a osoba sprzedająca nieruchomość przed upływem trzech lat od jej nabycia musi zapłacić nawet 20 proc. od osiągniętego przychodu - wymienia Bartosz Turek. - Podwojono też podatek od czynności cywilno-prawnych przy nabywaniu nieruchomości wartej ponad 250 - 260 tys. dolarów oraz podwyższono wymagania dotyczące wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Ograniczone efekty mają działania schładzające rynek nieruchomości na Tajwanie i w Chinach. Tam dane za trzeci kwartał wskazują bowiem raczej na przyspieszenie dynamiki wzrostu. W Chinach w ciągu 12 miesięcy wzrost cen na rynku nieruchomości  wyniósł 14,1 proc. (wobec 11,2 proc. kwartał wcześniej), a na Tajwanie 9,9 proc.  (wobec 7,8 proc. kwartał wcześniej).

Ameryka łapie oddech

- Warto wspomnieć też o kraju, w którym pękła bańka pompowana m.in. przez liberalne podejście do rynku kredytów subprime, czyli o Ameryce. W przypadku tego rynku już od dwóch lat widoczna jest poprawa przekładająca się na wzrost cen - mówi Jakub Potocki.

W ciągu roku, licząc do trzeciego kwartału 2013 r., wzrost wyniósł 14,5 proc., a od ostatniego dołka ceny odbiły już o 18,3 proc.

- Na inny rynek anglosaski, a więc na Wyspy Brytyjskie, poprawa przyszła mniej więcej rok później niż w USA. W efekcie ostatnie 12 miesięcy przyniosły wzrost cen o 5,7 proc., a licząc od ostatniego dołka progres wynosi 6,2 proc. Pozytywne są także odczyty zmian cen w Australii. W ciągu roku ceny na rym rynku wzrosły o 6,2 proc., podczas gdy rok temu był to spadek w wysokości  2 proc. rok do roku. W efekcie ceny nieruchomości w Australii wróciły w okolice szczytów. Czynnikiem stymulującym popyt jest utrzymywanie się stóp procentowych na niskim poziomie - uważa Bartosz Turek.

Z analiz Lion's Bank  wynika, że z grona krajów anglosaskich wzrosty cen spowalniają jedynie w Kanadzie. Tam w ciągu roku ceny nieruchomości podrożały o 2,5 proc. To niewiele na tle wyniku z trzeciego kwartału 2012 r., kiedy to progres wynosił 4,5 proc.

Jak zmieniały się ceny w Polsce