Polska dominuje w Europie Środkowej

Sprzedaż CH Silesia City Center to największa w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcja dotycząca pojedynczej nieruchomości. Ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w budowie w Warszawie (przypadającej m.in. na nowe budynki wysokościowe, w tym Warsaw Spire, który ma być mieć 100 tys. mkw.) - to kolejny rynkowy rekord. I decyzja Amazon, giganta rynku e-commerce, o wynajęciu w Polsce trzech obiektów magazynowych, skutkująca największym w historii łącznym wolumenem transakcji najmu - to najważniejsze wydarzenia 2013 r. na rynku nieruchomości - według firmy doradczej Cushman & Wakefield - którymi Polska może pochwalić się na rozpoczynających się dziś targach nieruchomości w Cannes.

- Polska nadal postrzegana jest jako atrakcyjny rynek dla inwestorów. Jej dominująca pozycja w Europie Środkowej i płynność rynku przekładają się na stały, silny popyt na powierzchnię biurową, zarówno ze strony najemców, jak i nowych podmiotów. Z kolei poprawiające się nastroje konsumentów i wzrost wydatków korzystnie wpływają na popyt na powierzchnie magazynowe - uważa Charles Taylor, partner zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Niemcy kupowali najwięcej

Z raportu "Marketbeat Polska - wiosna 2014" wynika, że w 2013 r. wartość transakcji zawartych na rynku inwestycyjnym w Polsce wyniosła 3,12 mld euro. Największy, około 25 proc., udział w polskim rynku mieli inwestorzy niemieccy. Polscy inwestorzy nabyli nieruchomości o łącznej wartości ok. 263 mln EUR i z 8 proc. udziałem w rynku byli czwartą co do wielkości grupą kupujących.

Umowy o największej wartości zostały zawarte na rynku handlowym. Stanowiły one ok. 44 proc. ogólnego wolumenu transakcji. Łącznie w tym sektorze inwestorzy zakupili obiekty za 1,38 mld euro, co stanowi prawie 20 proc. wzrost w stosunku do roku poprzedniego. Największą transakcją było zakupienie CH Silesia City Center w Katowicach za 412 mln euro przez międzynarodowe konsorcjum inwestorów, któremu przewodził niemiecki ubezpieczyciel Allianz. Udział sektora biurowego wyniósł 38 proc. ogólnego wolumenu, przy czym to w nim zrealizowano najwięcej, bo aż 27 transakcji na łączną kwotę 1,19 mld euro

Wzrasta liczba transakcji biurowych realizowanych poza Warszawą (0,19 mld euro), jednak największą transakcję zawarto w stolicy, gdzie amerykański fundusz Hines Global REIT kupił budynki biurowe New City oraz NC2 za 127 mln euro. Na sektor magazynowy przypadło 14 proc. wolumenu transakcji. 0,44 mld euro wydane na nieruchomości magazynowe jest wynikiem niższym o ok. 5 proc. w stosunku do rekordowego dla tego rynku 2012 r. Największą transakcją było zakupienie 50 proc. udziałów w portfelu Prologis przez Norges Bank Investment Management.

- Miniony rok na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce był pod wieloma względami rekordowy. Wartość zawartych transakcji była najwyższa, jaką odnotowano od 2006 r. W 2013 r. została również podpisana największa umowa sprzedaży pojedynczej nieruchomości w historii polskiego rynku inwestycyjnego. Inwestorzy byli szczególnie aktywni w drugiej połowie roku - mówi Piotr Kaszyński, partner, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych w firmy Cushman & Wakefield.

Jego zdaniem, prognozy na najbliższe miesiące są dobre. Utrzymanie zainteresowania polskimi nieruchomościami komercyjnymi będzie jednak możliwe tylko wtedy, jeśli na rynek dostarczonych zostanie odpowiednio dużo atrakcyjnych obiektów, a inwestorzy będą skłonni lokować pieniądze w bardziej wymagające nieruchomości, szczególnie w segmencie handlowym.

Wielka podaż biur

W Warszawie w ubiegłym roku oddano do użytku ponad 298 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. W konsekwencji na koniec grudnia zasoby stolicy wyniosły 4,11 mln mkw. Około połowa tej powierzchni powstała w rejonie górnego Mokotowa. Największe oddane projekty to: Konstruktorska Business Center, Miasteczko Orange i Plac Unii. W tym roku w lokalizacjach centralnych stolicy przybędzie ok. 80 tys. mkw. biur, głównie dzięki oddaniu pierwszego budynku kompleksu Warsaw Spire i biurowca Powiśle Park.

Wolumen transakcji na rynku warszawskim w 2013 r. wyniósł 633 tys. mkw. W stosunku do 2012 r. zmalała liczba umów przednajmu. Nowe transakcje stanowiły ok. 60 proc. popytu. Największą transakcją było podpisanie przez Polkomtel umowy przednajmu (22680 mkw.) w budynku Harmony Konstruktorska. W najlepszych budynkach w Warszawie stawki bazowe spadły do 25 euro za mkw. miesięcznie. Poza centrum w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych obiektach czynsze mieściły się w przedziale 14 -16,5 euro za mkw. miesięcznie. Kraków wciąż pozostaje największym ośrodkiem regionalnym pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Powstało tam blisko 634 tys. mkw., przy czym różnica między nim a znajdującym się na drugim miejscu Wrocławiem wynosi już tylko 95 tys. mkw.

Duże zainteresowanie deweloperów i wysoki przyrost zatrudnienia w sektorze nowoczesnych usług biznesowych powinny sprawić, że różnica ta zmniejszy się jeszcze bardziej. To również we Wrocławiu ukończono najwyższy budynek i dokonano największej transakcji najmu spośród wszystkich miast regionalnych w 2013 r. W oddanym do użytku w zeszłym roku Sky Tower umowę na 11,7 tys. mkw. podpisały spółki z grupy Getin. Stawki bazowe dla głównych ośrodków regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) nie zmieniły się znacząco i wynoszą od 12-14 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi, do 14-16 euro za mkw. miesięcznie w Poznaniu.

- Prognozujemy, że w Polsce, tak jak w pozostałych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, w ciągu kilku kolejnych miesięcy czynsze obniżą się. W Warszawie zachwiana została równowaga pomiędzy podażą a popytem. Zwiększająca się ilość pustostanów w istniejących budynkach sprawia, że rośnie siła negocjacyjna najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub lepszego standardu powierzchni przy zachowaniu aktualnych warunków czynszowych - mówi Richard Aboo, partner, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Dodaje, że na spadki czynszów szczególnie narażeni są właściciele istniejących budynków, których zdolność konkurowania z projektami w budowie oraz planowanymi jest często ograniczona.

Centra handlowe w natarciu

W 2013 r. do użytku oddano 650 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, czyli blisko 2 proc. więcej niż w 2012 r. Centra handlowe stanowiły 74 proc. całkowitej podaży. Do największych ukończonych w zeszłym roku galerii należą: Galeria Bronowice w Krakowie, Poznań City Center i Galeria Katowicka - podaje C&W.

Przeważająca liczba nowo oddanych inwestycji jest zlokalizowana w największych aglomeracjach miejskich. Wielkość podaży w 2014 r. szacuje się na blisko 640 tys. mkw.  Planowane są otwarcia m.in. Atrium Felicity w Lublinie (75 tys. mkw.) oraz Galerii Warmińskiej w Olsztynie (41 tys. mkw.). W grupie ośmiu aglomeracji miejskich największym nasyceniem powierzchnią centrów handlowych charakteryzuje się Wrocław i Poznań, a najmniejszym Szczecin. Najwyższe czynsze odnotowuje się w najlepszych warszawskich centrach handlowych, gdzie za lokal 100-150 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego trzeba zapłacić 80 - 90 euro za mkw. miesięcznie. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35 - 45 euro za mkw., natomiast w miastach średniej wielkości i małych 21 - 27 EUR euro za mkw.

Spośród pozostałych rodzajów nieruchomości handlowych obecnie najintensywniej rozwija się segment parków handlowych. Największym obiektem tego typu ukończonym w 2013 r. była Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 40 tys. mkw.

- Charakterystycznym trendem, obserwowanym w zeszłym roku, było powszechne dostrzeganie przez najemców oferty wtórnej. Obecnie poza powierzchnią dostępną w nowo budowanych centrach handlowych istnieje możliwość wynajęcia lokalu w rekomercjalizowanych galeriach, stanowiących atrakcyjną alternatywę dla najemców poszukujących obiektów o ustabilizowanej pozycji. W ubiegłym roku znacząco wzrosła liczba rozbudów, pozwalająca na przyjęcie dodatkowych najemców do najlepszych galerii - mówi Marek Noetzel, partner, dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Magazyny: impuls od Amazona

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2013 r. wyniosły 7,94 mln mkw., czyli ok. 5 proc. więcej niż na koniec 2012 r. Do użytku oddano 354tys. mkw., z czego najwięcej w regionie wrocławskim. Chociaż ilość nowej powierzchni była mniejsza o ok. 30 proc. w porównaniu do 2012 r., znacznie wzrósł popyt.