Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt I ACa 1394/13) w opublikowanym niedawno wyroku z 20 stycznia 2014 r.
Gmina, jako członek pewnej warszawskiej wspólnoty mieszkaniowej, zaskarżyła do sądu jej uchwałę w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczenia kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków według radiowego systemu zdalnego odczytu wodomierzy. Zgodnie z regulaminem każdy z właścicieli został zobowiązany do udostępnienia lokalu, aby można było zainstalować nowy licznik wraz z nakładką radiową. Regulamin określał także, że w razie stwierdzenia radiowych prób ingerencji w urządzenia pomiarowe, właściciel lokalu zapłaci kary i poniesie koszty ekspertyz i naprawy liczników.
Zepsuje najemca, zapłaci właściciel
Gmina, jako właściciel lokali komunalnych, uznała, że regulamin bezprawnie zobowiązuje ją do ponoszenia kosztów ekspertyz i kar regulaminowych w przypadku, gdy ingerencji w radiowe urządzenie pomiarowe dopuszczą się najemcy tych lokali. Odpowiadać będzie bowiem za cudze winy, bo nie ma możliwości nałożenia na najemców obowiązku poniesienia tych kosztów.
W I instancji Sąd Okręgowy oddalił skargę gminy. Wskazał, że ustawa o własności lokali zobowiązuje właścicieli do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu i utrzymywania go w należytym stanie, a także uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i korzystania z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra. W ocenie SO oznacza to, że wspólnota ma prawo obciążyć swoich członków (właścicieli lokali) opłatami za uszkodzenia urządzeń przeznaczonych do pomiaru zużycia wody i odprowadzania ścieków, bo są to wydatki związane z utrzymaniem danego lokalu.
Poza tym SO uznał, że przepisy dają gminie środki, aby - w razie dopuszczenia się przez najemców ingerencji w wodomierze - domagać się od nich zwrotu kosztów poniesionych z tego tytułu. Po pierwsze najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy, co wynika z art. 6a ust. 3 pkt. l i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Po drugie gmina zawsze może domagać się od najemców zwrotu zapłaconych kwot w drodze roszczenia regresowego.
