Deweloperzy budują w aglomeracjach

W Polsce powstaje ok. 900 tys. mkw. powierzchni handlowej. Obiekty będą gotowe ?w ciągu najbliższych dwóch lat. Około 43 proc., czyli niecałe 390 tys. mkw., powstaje w największych aglomeracjach. W znacznej mierze są to jednak rozbudowy galerii. – W 2014 r. najwięcej otwarć odnotujemy na rynkach małych i średnich. Największe projekty, które będą gotowe w tym roku, to Galeria Warmińska w Olsztynie (38 tys. mkw.) i Galeria Jurowiecka w Białymstoku (25 tys. mkw.) – podaje Agnieszka Mielcarz z Knight Frank.

Nowe wnioski

Ze względu na ograniczoną podaż działek powierzchnia handlowa w aglomeracjach rozrasta się głównie dzięki rozbudowie obiektów. – Powstają też nowe mniejsze formaty, np. centra convenience, które będą się intensywnie rozwijać w najbliższych latach – ocenia Mielcarz. W dużych miastach największe otwarcia szykują się dopiero w 2016 r. – Posnania w Poznaniu zaoferuje 98 tys. mkw., w Gdańsku powstanie Forum Radunia ?(50 tys. mkw.) i Galeria Metropolia (30 tys. mkw.). Nie oznacza to, że przyszły rok niewiele wniesie, bo np. w Łodzi przybędzie 57 tys. mkw. w murach Galerii Sukcesja.

Swoistego boomu, według szacunków CBRE, można się spodziewać w 2017 r., kiedy to może powstać ponad 800 tys. mkw. nowych galerii w samych tylko największych ośrodkach miejskich. – Jednak nie wszystkie planowane obiekty powstaną – niektóre są w bardzo wstępnej fazie koncepcyjnej, a poza tym wiele zależeć też będzie od warunków rynkowych w tym czasie – zauważa Magdalena Frątczak z CBRE.

Obecnie, jak wyliczają przedstawiciele Knight Frank, zaledwie 12 proc. (ok. 48 tys. mkw.) powierzchni obiektów handlowych powstających w największych miastach przypada na rynek warszawski.

Jednak zdaniem wielu ekspertów deweloperzy nie zrezygnują z Warszawy. Jak zauważają przedstawiciele Cushman & Wakefield, GTC złożyło niedawno wniosek o pozwolenie na budowę Galerii Północnej na Białołęce (ok. 60 tys. mkw.), która ma zostać ukończona w drugiej połowie 2016 r. W tym roku GTC zacznie się też starać o pozwolenie na budowę Galerii Wilanów (76,5 tys. mkw.), planując jej oddanie na pierwszą połowę 2017 r. Z kolei Tesco podtrzymuje swoje plany przebudowy istniejącego hipermarketu na Ursynowie w Galerię Kabaty.

Warszawa sukcesywnie powiększa się także o mniejsze obiekty, m.in. Forum Bemowo (20 tys. mkw.), Plac Vogla (11 tys. mkw.) w Wilanowie, Centrum Łopuszańska (16 tys. mkw.), Ferio Wawer (12,5 tys. mkw.). – Warszawa spośród największych aglomeracji ma najmniejsze nasycenie powierzchnią handlową – 440 mkw. na 1 tys. mieszkańców, a jednocześnie cechuje się największą siłą nabywczą mieszkańców. W efekcie stolica, mimo dużej konkurencji istniejących galerii, pozostaje wciąż atrakcyjnym rynkiem dla nowych inwestycji handlowych – zapewnia Magdalena Sadal z Cushman & Wakefield. Zdaniem Agnieszki Mielcarz kolejnym chłonnym rynkiem jest Trójmiasto. – Jednak siła nabywcza klientów jest tam niższa. Mimo to trójmiejska oferta wkrótce zostanie uzupełniona przez Forum Radunia i Galerię Metropolia – zaznacza Mielcarz.

Spadek czynszów

Z kolei w najbardziej nasyconych powierzchnią handlową miastach – w Poznaniu i we Wrocławiu, jak wylicza Magdalena Sadal, po realizacji planowanych projektów wskaźniki nasycenia przekroczą 900 mkw. na 1 tys. mieszkańców, a więc bardzo się zbliżą do wartości progowych. – W 2017 r. wśród miast liczących powyżej 200 tys. mieszkańców, Warszawa zajmie dopiero szóste miejsce pod względem nasycenia powierzchni – po Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście, Bydgoszczy i Lublinie – wylicza Magdalena Sadal.

Zdaniem Agnieszki Mielcarz wprowadzenie nowej konkurencji będzie swoistym weryfikatorem dla obiektów słabszych, zmuszając ich właścicieli do obniżenia planów finansowych. Co więcej, na niektórych rynkach, takich jak chociażby poznański, podwyższy się poziom pustostanów. – Problem niewynajętych powierzchni będzie najczęściej dotyczyć obiektów powstałych w ciągu ostatnich pięciu lat, którym nie udało się jeszcze ugruntować swojej pozycji na rynku – ocenia Agnieszka Mielcarz.

Magdalena Frątczak z CBRE dodaje, że kolejne otwarcia nie pozwolą właścicielom już działających galerii utrzymać dotychczasowej odwiedzalności. To może z kolei doprowadzić do spadku obrotów. Np. w Lublinie oddano w tym roku do użytku centrum Felicity. W trakcie realizacji są dwa projekty – Olimp i Plaza, a w planach są kolejne trzy duże inwestycje: Tarasy Zamkowe, Ikea i Pasaż Victoria. – Po zakończeniu wszystkich projektów część centrów może odnotować odpływ klientów. Poza tym w miastach z dużą podażą powierzchni handlowej najemcy coraz częściej negocjują spore rabaty czynszowe i inne zachęty finansowe – mówi Magdalena Frątczak.

Inwestowanie Deweloperzy Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 89% artykułu