Kiedy bank da kredyt na mieszkanie

– Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest dziś stabilna, choć wydarzeniem października była zaskakująca swoją wysokością obniżka stóp procentowych. Główna stopa referencyjna jest obecnie na rekordowo niskim poziomie 2 proc., co jest dobrą wiadomością dla tych, którzy chcą się dopiero zadłużyć, ale także dla posiadających kredyty w złotych – mówi Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo.

Ile pożyczą

Jej analitycy zbadali zdolność kredytową samotnej osoby osiągającej przeciętne dochody, a także rodziny „2+2". Pod uwagę wzięli ostatnie dane GUS, z których wynika, że wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia wynosi około 3890 zł, czyli około 2777 zł na rękę.

Singiel, który nie ma żadnych innych zobowiązań, może dziś liczyć – średnio – na 256 tys. zł kredytu. Maksymalna rata, jaką taki kredytobiorca może opłacać, wynosi 1427 zł w przypadku kredytu w złotych.

– Niewielki limit na karcie kredytowej czy w koncie oraz 300 złotych miesięcznej raty innego kredytu, np. gotówkowego, znacznie obniżają zdolność kredytową, ale nadal singiel może pożyczyć 200 tys. zł na mieszkanie – mówi Elżbieta Kopka.

Natomiast 4-osobowa rodzina (rodzice i dwoje dzieci w wieku szkolnym) osiągająca przeciętne miesięczne wynagrodzenie w wysokości 5554  zł (rodzice mają stałą umowę o pracę) – przy założeniu, że nie ma żadnych innych zobowiązań – może otrzymać maksymalny kredyt w wysokości 540 zł.

Przy średniej cenie transakcyjnej mkw. mieszkania w Warszawie, która wynosi 7,2 tys. zł, za taką kwotę kredytu rodzina może sobie pozwolić na kupno około 74-metrowego lokum.

– Dodatkowe obciążenia domowego budżetu rodziny, np. raty niewielkich kredytów gotówkowych lub limity w kontach, znacznie obniżą wysokość potencjalnego kredytu. Jednak nawet przy pewnych ograniczeniach średnio zarabiająca rodzina z dwójką dzieci z powodzeniem może się starać o kredyt w wysokości 483 tys. zł – zapewnia Elżbieta Kopka.

Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, uważa, że zdolność kredytowa nadal będzie rosła.

– Jednym z czynników decydujących o zdolności kredytowej jest oprocentowanie kredytu, które zależy między innymi od poziomu wskaźnika WIBOR. We wrześniu stopa ta spadła o 0,3 pkt proc., notując na koniec miesiąca poziom 2,28 proc. Główną przyczyną tej zmiany było oczekiwane obniżenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, co znalazło potwierdzenie na październikowym posiedzeniu. Zaskakująco duża obniżka i przewidywania przyszłego poziomu stóp procentowych spowodowały dalsze spadki WIBOR 3M, co będzie skutkowało kolejnym wzrostem zdolności kredytowej w następnych miesiącach – prognozuje Michał Krajkowski.

Będzie trudniej

Mimo że teoretycznie będzie można pożyczyć więcej na mieszkanie, w praktyce, za dwa miesiące, uzyskanie kredytu w ogóle może być trudne.

– Już dziś banki nie mogą udzielać kredytu na sumę większą niż 95 proc. wartości nieruchomości. Natomiast od stycznia 2015 r., zaciągając kredyt hipoteczny, klient będzie musiał mieć już 10 proc. wartości nabywanej nieruchomości – przypomina Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander i pokazuje różnice na przykładzie: – Teraz, aby kupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł, trzeba mieć 15 tys. zł zł oszczędności na sam wkład własny.  Od stycznia należy wyłożyć już 30 tys. zł. Jeśli więc ktoś nie ma zbyt dużych oszczędności, a planuje zakup mieszkania, powinien się pospieszyć, aby zdążyć przed końcem roku – podpowiada Sadowski.

Z badań firmy Open Finance wynika, że nawet co piąty zainteresowany kredytem mieszkaniowym, czyli znacznie ponad 30 tys. osób, będzie miało problem z pożyczeniem pieniędzy na mieszkanie.

– Wszystko z powodu wymogu posiadania 10-proc. wartości kredytowanej nieruchomości od 2015 r. Zgodnie bowiem z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego od przyszłego roku bank nie pożyczy na mieszkanie więcej niż 90 proc. jego wartości – tłumaczy Halina Kochalska, analityk Open Finance. – Klient będzie musiał mieć własne pieniądze na 10 proc. zakupu, podczas gdy już dziś kłopotem jest  5-proc. wkład własny.

Zdaniem doradców Open Finance przy obowiązkowym 10-proc. wkładzie własnym, 15–20 proc. zainteresowanych kredytem mieszkaniowym nie zgromadzi w krótkim czasie koniecznej sumy.

– Już teraz część osób pożycza w bankach pieniądze na wkład własny, co jest niezgodne z zaleceniami nadzoru finansowego, który zakazuje takich praktyk. Posiłkowanie się kredytami konsumpcyjnymi w dojściu do kredytu mieszkaniowego z pewnością od przyszłego roku stanie się jednak powszechniejsze. Zwiększy się dzięki temu ruch w bankach i to na najbardziej rentownych produktach – prognozuje Halina Kochalska. – Wzrośnie też rola rodzinnej pomocy finansowej. W nowych warunkach częściej stosowanym rozwiązaniem może też być włączenie jako zabezpieczenie kredytu dodatkowej nieruchomości. Wszystkim chętnym jednak się to nie uda – dodaje.

Na wkład i na opłaty

Zdaniem analityków od przyszłego roku wzrośnie rola rynku wtórnego, szczególnie mieszkań w dobrym stanie, nadających się do natychmiastowego wprowadzenia. Spadnie bowiem chęć do zakupu nowych lokali w stanie deweloperskim, do których trzeba dołożyć na wykończenie po ok. 1 tys. zł na mkw.

– Warto pamiętać, że poza wkładem własnym klient musi też mieć sporą sumę na opłaty transakcyjne i kredytowe. Przeważnie jest to od 6 do 9 proc. wartości nieruchomości. W przypadku mieszkania za 300 tys. zł wraz z wkładem własnym potrzeba więc w sumie od 48 do 60 tys. zł – wylicza Halina Kochalska.

W 2016 r. obowiązkowy wkład własny wyniesie już  15 proc., a w 2017 r. – do 20 proc. Będzie jednak można objąć ubezpieczeniem część brakującego wkładu. Mimo to klient będzie musiał mieć 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki g.blaszczak@rp.pl

Kredyty hipoteczne na 95 proc. wartości nieruchomości: oferty z najniższą marżą w październiku

Założenie: kredyt na mieszkanie wyniesie 200 tys. zł i będzie spłacany przez 30 lat, klient ma 5 proc. wkładu własnego.

? Bank PKO BP zaoferował promocyjną marżę w wysokości 1,1 proc. oraz nie chciał prowizji od klientów, którzy otworzą konto w banku, wykupią ubezpieczenie od utraty pracy na cztery lata, posiadają lub nabędą kartę kredytową i/lub skorzystają z ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank. Dodatkowo, bank z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego podwyższy marżę o 0,25 proc., co spowoduje wzrost raty o 28 zł. Warto wiedzieć, że preferencyjna marża obowiązuje tylko w pierwszym roku kredytowania, a w kolejnych latach wzrośnie do poziomu 2,37 proc. i spowoduje wzrost miesięcznej raty kredytu do poziomu 1028 zł.

? Deutsche Bank proponuje marżę w wysokości 1,2 proc. w pierwszym roku kredytowania, a w kolejnych latach 1,79 proc. oraz zerową prowizję klientom, którzy posiadają lub otworzą konto w banku wraz z deklaracją wpływów z tytułu wynagrodzenia, nabędą kartę kredytową oraz wykupią ubezpieczenie na życie lub przystąpią do produktu oszczędnościowego.