Miliardy do wyjęcia z rynku najmu

- Właściciele mieszkań na wynajem zainkasowali w 2013 roku co 17 euro zarobione przez obywateli Unii Europejskiej. W sumie na najem najwięcej wydali Niemcy, Francuzi i Brytyjczycy. W Polsce do kieszeni właścicieli mieszkań trafiło 3,3 mld euro, co jest jedynie niewielkim ułamkiem wartości europejskiego rynku wynajmu - wylicza Bartosz Turek, analityk Lion's Bank.

Jak to liczyć

Aby oszacować łączne wydatki Europejczyków na czynsze za najmem mieszkań, analitycy Lion's Banku uwzględnili wysokość dochodów netto obywatela Unii, liczbę ludności oraz dane na temat udziału wydatków na najem w łącznych wydatkach statystycznego obywatela, bazując na danych Eurostatu za 2013 rok.

- Szacunki zawierają założenie, że Europejczycy wydają wszystkie zarobione pieniądze, w myśl zasady, że inwestycja jest jedynie odłożoną w czasie konsumpcją. Teoretycznie więc przedstawione szacunki mogą być zawyżone, bo w praktyce statystyczny obywatel części dochodów nie wydaje, tylko inwestuje. Z drugiej strony trzeba pamiętać o tym, że nie wszystkie mieszkania są wynajmowane w sposób oficjalny, co zaniża statystyki. Zastosowane uproszczenie wydaje się więc zasadne - tłumaczy Bartosz Turek.

We efekcie takich założeń, analitycy Lion's Banku wartość całego rynku najmu w Unii Europejskiej oszacowali na 568 mld euro (dla porównania wydatki polskiego budżetu mają wynieść w przyszłym roku 343 mld zł, czyli około 82 mld euro). - Oznacza to, że aż tyle wydali obywatele Wspólnoty na wynajem mieszkań w 2013 roku. Gros z tej liczby przypada na największe gospodarki UE. W sumie bowiem rynki najmu Niemiec, Francji i Wielkiej Brytanii odpowiadają za 70,5 proc. wartości całego rynku unijnego najmu - podkreśla Bartosz Turek.

Trzy kraje i rynek za ponad 400 mld

Trzy wspomniane kraje (Niemcy, Francja i Wielka Brytania) mają dużą liczbę ludności (od 64 mln w Wielkiej Brytanii do 82 mln w Niemczech) oraz wysoki poziomem wynagrodzeń (od 21,7 tys. euro na osobę rocznie w Wielkiej Brytanii do 24 tys. euro na osobę we Francji). W efekcie w tych trzech krajach łączne możliwości finansowe obywateli są wysokie.

W tych krajach spora część osób korzysta z najmu (od 17,3 proc. w Wielkiej Brytanii do 38,9 proc. w Niemczech). Dla porównania w Polsce najem na zasadach rynkowych to sposób zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych zaledwie 4,2 proc. Polaków.

- Oczywiście w tych trzech krajach wspomniane 400 mld euro przychodu z najmu mieszkań nie trafia jedynie do kieszeni osób fizycznych, które kupiły mieszkania na wynajem. Na rozwiniętych rynkach działają też firmy i fundusze inwestycyjne czy emerytalne, które inwestują w mieszkania na wynajem - mówi Bartosz Turek. - Dzięki temu podaż nieruchomości jest większa, a więc potencjalnie dzięki temu stawki czynszów mogą być ustalane na bardziej przystępnym poziomie niż w Polsce, w porównaniu do zarobków.

Analitycy podkreślają, że spory wybór mieszkań przeznaczonych na wynajem ma też tę przewagę, że wzmaga mobilność ludzi, którym łatwiej przeprowadzić się w poszukiwaniu pracy. Znacznie prościej jest też zmienić mieszkanie wraz ze zmianą potrzeb (np. na większe, gdy pojawia się nowy członek rodziny) lub przeprowadzić się w miejsce, z którego dojazd do pracy zajmie codziennie mniej czasu.

Bogaci nie muszą być właścicielami

Na Zachodzie jest też inne - niż w nowych krajach Unii - podejście społeczeństwa do posiadania mieszkania na własność.

Dane Eurostatu pokazują, że w trzech krajach o największych rynkach najmu własne mieszkanie posiada od 53 proc. (Niemcy) do 65 proc. (Wielka Brytania) obywateli. Reszta korzysta z najmu - z czynszem rynkowym lub obniżonym.

Dla porównania w Polsce dążenie do posiadania mieszkania na własność jest tak duże, że większość osób gdy tylko może pozwolić sobie na zakup nieruchomości, rezygnuje z najmu. W efekcie własne cztery kąty posiada 84 proc. obywateli. Jest to wynik zbliżony do średniej dla krajów tzw. Nowej Unii (87 proc.).

- Duża popularność własności jest w tej grupie krajów jednym z powodów, dla którego ich rynki najmu są relatywnie niewielkie. Pozostałe dwa ważne czynniki to przeważnie niewielka liczba ludności i niskie dochody. W efekcie do grona krajów o najmniejszych rynkach najmu zaliczyć można Maltę, Łotwę oraz Chorwację. Poniżej 500 mln euro wart jest też rynek najmu na Litwie, w Estonii, Słowenii, Bułgarii, Rumunii i na Cyprze - wymienia Bartosz Turek.

Według niego Polska na tle 28 przebadanych krajów wypada całkiem dobrze zajmując 16 miejsce pod względem wielkości rynku najmu. Jego wartość można oszacować na 3,3 mld euro (równowartość około 13,9 mld zł), co odpowiada jedynie 0,6 proc. wartości rynku europejskiego.

Wynik w połowie stawki zawdzięczamy głównie dużej liczbie ludności, a nie wysokości zarobków. Jak bowiem wynika z danych Eurostatu średni dochód Polaka wynosi zaledwie 34 proc. (zatem ok. jedną trzecią) dochodu statystycznego obywatela UE. U nas na zasadach rynkowych dach nad głową zapewnia sobie jedynie 4,2 proc. obywateli, co daje Polsce 21 miejsce pod względem popularności najmu w Europie (28 krajów). Zdaniem ekspertów takiego stanu szybko nie uda się zmienić, bo tylko stopniowo zmieniać mogą się przyzwyczajenia Polaków, którzy dziś nadal przeważnie skłaniają ich do posiadania własnego, a nie wynajmowanego dachu nad głową.

Komentarz

Bartosz Turek, Lion's Bank:

- Fundusz mieszkań na wynajem, działający przy Banku Gospodarstwa Krajowego - który docelowo ma zarządzać portfelem złożonym z 20 tysięcy mieszkań, a dotychczas podpisał umowę na zakup jedynie 124 lokali w Poznaniu - może jedynie otworzyć drogę dla inwestorów instytucjonalnych. W tym miejscu można jedynie ubolewać, że nowelizacja ustawy o OFE nie pozwoliła tym instytucjom na bezpośrednie inwestycje w segmencie mieszkań na wynajem. Jest to tym bardziej zaskakujące, że aż w 18 na 24 kraje przebadane przez OECD, fundusze emerytalne mogą inwestować na tym rynku (m.in. w Niemczech, Austrii, USA, Wielkiej Brytanii, Włoszech, Szwecji czy Norwegii).

Na podstawie danych Eurostatu można oszacować, że w Polsce wynajmowanych na zasadach rynkowych jest dziś około 500 - 600 tys. mieszkań. Gdy za kilka lat fundusz przy BGK faktycznie zarządzać będzie portfelem składającym się z 20 tys. lokali, wciąż będzie to kropla w morzu potrzeb. Trudno więc upatrywać w działaniach tego gracza powodu obniżenia się w przyszłości stawek za najem w całym kraju (efekt taki może być lokalny - w okolicy kupowanych projektów).

Z drugiej strony trzeba zauważyć, że w ciągu ostatnich 10 lat czynsze stawały się w Polsce coraz bardziej przystępne. Wynikało to z szybciej rosnących wynagrodzeń niż stawek najmu. Pomiędzy rokiem 2003 i 2013 przeciętne wynagrodzenie brutto wrosło w Polsce o 67,5 proc. (dane GUS). W tym samym czasie przeciętny czynsz wzrósł o 41,6 proc. Jeśli więc dziś przeciętny najemca wydaje na czynsz 34,4 proc. swojego wynagrodzenia (szacunki Lion's Bank na podstawie danych Eurostatu), to w 2003 roku wydawał 40,7 proc., a więc wyraźnie więcej niż dziś (o 18,3 proc.). Mechanizm ten prowadzi do upowszechniania najmu jako sposób na zapewnienie sobie dachu nad głową.