Banki pożyczają na lepszych warunkach

W ostatnim półroczu banki dały zielone światło dla wielu projektów deweloperskich, które od dłuższego czasu czekały w kolejce po pieniądze.

– Jeszcze na początku 2014 r. sporo spółek było odprawianych z kwitkiem lub długo negocjowało możliwość uzyskania kredytu. Ta sytuacja zmieniła się diametralnie po ubiegłorocznych wakacjach. Oczywiście, na kredyt w pierwszej kolejności mogą liczyć tradycyjnie spółki o ugruntowanej pozycji rynkowej i finansowej. Tymczasem deweloperom mniej znanym lub ze słabym zapleczem finansowym w dalszym ciągu banki niechętnie udzielają wsparcia – tłumaczy Piotr Piasecki, dyrektor w dziale doradztwa finansowego JLL.

Wiele więc wskazuje na to, że 2015 r. będzie sprzyjać finansowaniu nowych projektów komercyjnych.

Na lepszych warunkach

W Polsce według Axi Immo ok. sześciu–siedmiu banków udziela finansowania na rynku komercyjnym. Przy czym, jak zauważa Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo, banki z kapitałem zagranicznym zazwyczaj refinansują inwestycje.

– Podmioty te są po prostu bardziej zainteresowane finansowaniem zakupów inwestycyjnych niż budowaniem obiektów – mówi Renata Osiecka. – W finansowanie procesu deweloperskiego wchodzi głównie PKO BP – dodaje.

Zdaniem Piotra Piaseckiego banki poluzowały swoją politykę w zakresie maksymalnych kwot przyznawanych na finansowanie projektów.

– Rok temu tylko nieliczne banki udzielały kredytów o wartościach przekraczających 50 mln euro. Obecnie znacznie więcej podmiotów jest skłonnych zgodzić się na finansowanie w wysokości 100 mln euro czy nawet wyższej. Poza tym, podczas gdy w ostatnich latach tworzyły się konsorcja do udzielenia kredytu, od pewnego czasu kredytodawcy decydują się na samodzielne finansowanie deweloperów i inwestorów – opowiada Piasecki.

Co więcej, same warunki finansowania są korzystniejsze niż choćby rok temu.

– Potencjalni kredytobiorcy mogą np. wynegocjować niższą opłatę za przyznanie kredytu. Kilka lat temu oscylowała ona na poziomie 1,5 proc., ale obecnie banki są skłonne zejść do 1 proc., dodatkowo w niektórych przypadkach stawka ta spada nawet do 0,7 proc. – wylicza Piotr Piasecki.

Ale – jak zaznacza Renata Osiecka – choć banki są coraz bardziej otwarte, ich marże pozostają dość wysokie, kształtując się na poziomie 3–4 proc.

Bez najemcy ani rusz

Jednocześnie wysyp inwestycji hamuje w znacznej mierze poziom przednajmu przyszłego obiektu, jaki wymagany jest przez banki. A w tej kwestii kredytodawcy są nieugięci od czasu kryzysu.

– W przypadku projektów handlowych deweloperzy muszą zapewnić co najmniej 50–60 proc. przednajmu planowanej powierzchni, by dostać kredyt z banku. Natomiast spółki budujące biura czy magazyny otrzymają kredyt, jeśli podpiszą umowy typu pre-let na ok. 30 proc. powierzchni. Zdarzają się jednak przypadki budowy obiektów biurowych, gdzie finansowanie zostało uruchomione przy zdecydowanie niższym poziomie. Dotyczą one jednak najbardziej renomowanych deweloperów i najlepszych projektów – opowiada Maciej Wójcikiewicz, starszy dyrektor działu wycen w CBRE.

Dodaje, że podstawowym problemem przy realizacji projektu deweloperskiego jest dziś właśnie komercjalizacja budynku.

Drugi istotny warunek banków, który od lat niewiele się zmienia, to wymagany wkład własny na poziomie około 30 proc. – Owszem zdarzają się kredyty przy 25 proc. udziale środków własnych dewelopera czy inwestora, ale bardzo rzadko. LTV powyżej standardowego, czyli właśnie około 70 proc., niesie z sobą wyższe koszty dla samych banków – tłumaczy Piotr Piasecki.

Jak dodaje Renata Osiecka, wymagania banków co do poziomu przednajmu różnią się w zależności od lokalizacji, potencjału inwestycji oraz wiarygodności i doświadczenia dewelopera. – Wysoka i stale rosnąca podaż na rynku biurowym w Warszawie sprawia, że wymagane wkłady własne dla potencjalnych nowych inwestycji są coraz wyższe – zaznacza Osiecka.

Dobre prognozy

Choć kredyt pozostaje głównym źródłem finansowania, coraz częściej słychać o publicznych emisjach obligacji, na które zdecydowały się w ubiegłym roku m.in. Echo Investment, Ghelamco oraz Capital Park.

– Jest to ostatnio bardzo popularna forma pozyskiwania kapitału przez firmy deweloperskie, ale jednocześnie dość ryzykowna i droga ze względu na sztywno określony termin wykupu obligacji. Ponadto papiery dłużne to dość drogi z punktu widzenia firmy środek finansowy – zaznacza Renata Osiecka.

Maciej Wójcikiewicz dodaje, że obligacje są obecnie bardziej popularne na rynku inwestycji mieszkaniowych.– Deweloperzy w ten sposób mają wyższy koszt finansowania, ale większą elastyczność związaną ze strategią sprzedaży mieszkań i tempem realizacji projektu – zaznacza Wójcikiewicz.

Na rynek ma także szansę wrócić inna opcja – mezzanine, czyli finansowanie udzielone deweloperom na realizację konkretnego projektu, zapewniające pożyczkodawcy udział w zyskach w przypadku powodzenia przedsięwzięcia.

Zdaniem Renaty Osieckiej możliwe są również przedsięwzięcia typu joint venture, gdzie dwie strony – poprzez połączenie aktywów – wspólnie realizują projekt i potem partycypują w zyskach. Ale raczej w rachubę wchodzą tu przede wszystkim również projekty mieszkaniowe.

Przyjdą inwestorzy

W 2015 r. sytuacja na rynku kredytów nie powinna ulec znaczącej zmianie, a zatem deweloperzy mogą się spodziewać, że banki utrzymają aktualne warunki.

– W ostatnim czasie sporo obiektów zostało sprzedanych, a inwestorzy, szukając kolejnych produktów, przyglądają się nowym inwestycjom deweloperskim. Co istotne, coraz większą uwagę zwracają na miasta regionalne. Biorąc pod uwagę zainteresowanie inwestorów oraz stabilną sytuację na rynku finansowania, możemy spodziewać się dobrego roku w segmencie nieruchomości – zapowiada Piasecki..