Jeśli "Mieszkanie dla młodych" ma za zadanie wspierać młodych o niższych dochodach, nie powinno ograniczać im wyboru do nowych, a więc droższych nieruchomości.

- Dane NBP pokazują dobitnie, że nowe mieszkania są wyraźnie droższe niż używane i to nawet pomijając fakt, że nowe lokum trzeba wykończyć - uważa Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. Jego zdaniem wprowadzenie lokali z drugiej reki do programu "Mieszkanie dla młodych", który ma byc nowelizowany, spowodowałoby obniżenie kosztu zakupu lokalu średnio o 16 proc. Oznacza to mniejsze zobowiązanie kredytowe.

O tym, jak poprawić program „Mieszkania dla młodych",
opowiada Bartosz Turek, analityk Lion's Banku:

- Program "MdM" miał pomóc około 130 tysiącom rodzin w zakupie własnych czterech kątów. Już dziś wiemy, że celu tego nie uda się osiągnąć. Martwi to tym bardziej, że do wydania była kwota prawie 3,6 mld zł, która przy efektywnie działającym programie wsparcia mogłyby pomóc w zakupie własnej nieruchomości nawet dwóm milionom rodzin.

Projektem nowelizacji ustawy normującej program „Mieszkanie dla młodych" zajmuje się Komitet Stały Rady Ministrów. Znany dziś kształt nowelizacji wciąż pozostawia wiele do życzenia zmieniając jedynie kosmetycznie program, który powinien zostać poddany rewolucji. Nawet, jeśli rząd przyjmie ten dokument w aktualnym kształcie, to wciąż czekają go prace parlamentarne. Wciąż nie jest więc za późno, aby doszło do rewolucyjnej zmiany w działającym dziś na „pół gwizdka" programie dopłat do kredytów.

Czy jest to potrzebne? Na to pytanie najlepiej odpowiedzą liczby. Bazując na danych Eurostatu można szacować, że nawet co trzeci trzydziestolatek mieszka w Polsce z rodzicami. Z drugiej strony w 2014 roku z budżetu programu „Mieszkanie dla młodych" wydano jedynie 34,5 proc. kwoty zarezerwowanej na dopłaty do kredytów. Jakby tego było mało, ponad połowa z wydanej kwoty trafiła na rynki zaledwie 5 dużych miast (Warszawa, Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław) i ich okolic. Powodem jest skomplikowany system, który zapewnia dopłaty jedynie przy zakupie nowych, a więc relatywnie drogich mieszkań i to tylko tam, gdzie działają deweloperzy na szerszą skalę, co wyłącza z programu mniej więcej trzy na cztery powiaty w Polsce.

Jednorazowa dopłata nie jest dobra

Najważniejszą zmianą, jaka mogłaby poprawić efektywność wykorzystania publicznych pieniędzy, byłoby kompletne przemodelowanie samej idei programu. Obecnie zakłada on dopłaty idące w dziesiątki tysięcy złotych dla osób chcący kupić nowe mieszkanie. Dlaczego nie skorzystać z zachodnich doświadczeń i zrezygnować z jednorazowych dopłat na rzecz gwarancji lub nieoprocentowanych pożyczek? Plus byłby taki, że pomoc pojedynczemu beneficjentowi kosztowałaby znacznie mniej, a więc z dobrodziejstw programu mogłoby skorzystać więcej osób. W drugim rozwiązaniu (pożyczki) pieniądze, które raz zasiliłyby program można by wykorzystać powtórnie.

Przykładów takiego mechanizmu można szukać w Wielkiej Brytanii. Działa tam program „Help to buy", w którym można liczyć na gwarancje kredytowe ułatwiające dostęp do finansowania lub bezpłatną pożyczkę na 5 lat, która po tym okresie zmienia się w niskooprocentowaną (1 pkt. proc. ponad inflację).

Jak mechanizm ten mógłby działać w rodzimych warunkach? Przyjmijmy, że aby skorzystać z dobrodziejstw programu, konieczne byłoby posiadanie wkładu własnego w wysokości 5 proc. Celem programu rządowego byłoby zaś zwiększenie wkładu do 20 proc., co pozwoliłoby korzystać z atrakcyjnych ofert kredytowych.

Gdyby mechanizm miał działać na zasadzie gwarancji, można szacować, że za prawie 3,6 mld złotych zarezerwowanych na program „Mieszkanie dla młodych", możliwe byłoby wsparcie ponad 2 mln rodzin w nabyciu własnego mieszkania. Trzeba bowiem zauważyć, że dziś koszt komercyjnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego można oszacować na około 5 proc. kwoty gwarancji za 8 lat ochrony. Czyli po prostu jeśli komuś brakowałoby 34 tys. zł wkładu własnego, to za zagwarantowanie takiej kwoty przez 8 lat trzeba zapłacić około 1,5 tys. zł. Czemu 8 lat? Tyle mniej więcej trwa w obecnych warunkach rynkowych spłacanie 30-letniego kredytu zaciągniętego na 95 proc. wartości nieruchomości, zanim LtV (stosunek kwoty długu do wartości nieruchomości) kredytu spadnie do 80 proc. Kwota 34 tys. zł też nie jest przypadkowa.

Przeciętna nieruchomość kupiona w 2014 roku z pomocą programu „Mieszkanie dla młodych" miało wartość 228,1 tys. zł. Jeśli potencjalni nabywcy mieliby trochę ponad 11 tys. zł na wkład własny, to brakujące do 20 proc. ceny 34 tys. zł mógłby zagwarantować rządowy program, a dzięki temu wcześniej wspomniane 3,6 mld zł starczyłoby na dopłaty dla 2,1 mln rodzin.

Dla porównania autorzy działającego dziś „Mieszkania dla młodych" zakładali, że pomogą dzięki niemu tylko około 130 tys. rodzin. Po pierwszym roku działania programu już wiadomo, że celu tego nie uda się osiągnąć, bo z budżetu na 2014 rok nie wykorzystano 392,8 mln zł. Ta kwota już z punktu widzenia beneficjentów programu przepadnie.

Innym rozwiązaniem mogłyby być pożyczki, które przez 5 lat byłyby nieoprocentowane, a potem ich oprocentowanie wynosiłoby 1 pkt. proc. ponad inflację. Przy pożyczce na kwotę 34 tys. zł (jak w poprzednim scenariuszu) oznaczałoby to przy inflacji na poziomie 2,5% roczny koszt pożyczki na poziomie 1190 zł (niespełna 100 zł miesięcznie). Jeśli angielskim wzorem kredytobiorca miałby dowolność co do momentu spłaty pożyczki, niezbędne byłoby zbudowanie mechanizmu, zgodnie z którym musiałoby dojść do spłaty najpóźniej w momencie sprzedaży nieruchomości kolejnemu nabywcy lub w momencie całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup. W tym przypadku raz pożyczone pieniądze trafiłyby z powrotem do systemu i mogłyby być powtórne wykorzystane, aby wspierać sektor budownictwa.

Dlaczego są roczne pule dopłat

Warto więc zastanowić się, na ile sensowne jest budżetowanie środków jedynie na jeden rok. Powoduje to, że niewykorzystane na dany rok kwoty wracają do budżetu i nie mogą być dalej wykorzystywane. Tworząc program wsparcia dla rynku mieszkaniowego nie należy działać tak krótkoterminowo.

Przeciętna inwestycja deweloperska od momentu zakupu gruntu, poprzez uzyskanie niezbędnych pozwoleń, późniejszą budowę aż po oddanie do użytkowania niejednokrotnie trwa w Polsce 3-5 lat. Przy tak długim horyzoncie czasowym inwestycji program dopłat, który działa co najwyżej kilka lat („Mieszkanie dla młodych" działać będzie tylko do 2018 roku) i łatwo może być poddawany zmianom, jest daleki od ideału.

Dla rodzimego rynku nieruchomości niezbędny jest przemyślany, długoterminowy program ułatwiający drogę do własnego lub wynajmowanego „M". Problem w tym, że przez ostatnie 25 lat takiego mechanizmy takie nie działały przez więcej niż kilka lat.

Domy na marginesie

Kolejnym zarzutem, jaki można sformułować na podstawie dotychczasowego funkcjonowania programu „Mieszkanie dla młodych", jest ograniczenie jego działania wyłącznie do mieszkań i na dodatek wyłącznie tych kupowanych od deweloperów.

Problem w tym, że zgodnie z danymi Eurostatu ponad połowa Polaków mieszka w domach, a poza tym w przeważającej większości powiatów w Polsce deweloperzy bloków nie budują. Co prawda w sposób bardzo ograniczony do programu dopłat włączono domy, ale w praktyce beneficjenci z możliwości zakupu takiej nieruchomości prawie nie korzystają. Powód?

Maksymalna powierzchnia domu, którą można kupić z udziałem dofinansowania z „Mieszkania dla młodych", to przeważnie do 100 mkw. O 10 metrów więcej mogą kupić rodziny z przynajmniej trójką pociech. Tymczasem takich nieruchomości prawie nie ma w ofercie deweloperów, czego dowodem jest fakt, że przez cały 2014 rok w całym kraju domów kupionych z dopłatą było jedynie 215. Dla porównania osoby fizyczne w ciągu tego samego roku oddały do użytkowania 76,6 tys. nieruchomości (przede wszystkim domy jednorodzinne) - wynika z danych GUS.

Rozwiązaniem w tym wypadku nie jest jednak podniesienie limitu wielkości domu, który kwalifikowałby do dopłat. Nie można przecież zapomnieć, ze w większości polskich powiatów deweloperzy nie budują, a więc w praktyce program dofinansowania ograniczony jest terytorialnie do największych miast. Zmiana tego stanu rzeczy możliwa byłaby dzięki rozszerzeniu katalogu celów, na jakie udzielany jest kredyt z rządowym wsparciem, o budowę domu.

Warto zauważyć, że to właśnie osoby fizyczne budujące na własne potrzeby domy odpowiadały w 2014 roku za 53,4 proc. wyniku całego budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Dla porównania deweloperzy oddali w 2014 roku do użytkowania 41,1 proc. wszystkich mieszkań, które powstały nad Wisłą.

Taniej od 3 do 32 proc.

Wyżej wspomniane zmiany w programie wpłynęłyby pozytywnie na liczbę osób, które korzystałyby z rządowego wsparcia, stymulując gospodarkę i rynek pracy (poprzez budowę większej liczby nowych nieruchomości) oraz powiększając wpływy do budżetu, ponieważ z budową nieruchomości łączą się znaczne wpływy z danin publicznych z tytułu VAT, PIT, CIT i podatków lokalnych.

Nie powinno się to jednak odbywać kosztem rynku nieruchomości używanych. Często bowiem zakup nowej nieruchomości finansuje się częściowo pieniędzmi ze sprzedaży używanej. W tym sensie rozszerzenie programu o rynek wtórny stymulowałoby zakupy nowych nieruchomości, co z punktu widzenia budżetu generuje spore przychody.

„Mieszkanie dla młodych" powinno być poszerzone o rynek wtórny też z innego powodu. Dane NBP pokazują bowiem dobitnie, że nowe mieszkania są wyraźnie droższe niż używane i to nawet pomijając fakt, że nowe lokum trzeba wykończyć. W poszczególnych miastach dysproporcje są oczywiście zróżnicowane i wynoszą od 3 do 32 proc., ale w każdym przypadku wskazują na to, że nowe cztery ściany są droższe niż używane - średnio o ponad 16 proc.

Skrajnym przykładem są Katowice, gdzie w IV kwartale 2014 roku za metr używanego „M" płacono 3 348 zł, a nowego 4 907 zł, czyli o 31,8 proc. więcej. Jeśli więc rządowy program ma za zadanie wspierać osoby młode o niższych dochodach nie ma podstaw do tego, aby ograniczać im wybór jedynie do nowych, a więc droższych w zakupie nieruchomości.

Skąd takie limity

Pomysłem upraszczającym zasady programu byłaby też rezygnacja z wykorzystania w jego mechanizmie z aż trzech różnych cen. Tak przecież jest dziś, że jedna cena jest podstawą do naliczenia kwoty dopłaty (np. w Warszawie 5984,68 zł za m kw.), inna decyduje, czy dana nieruchomość może być kupiona na kredyt z dopłatą (w Warszawie maksimum 6583,14 zł za mkw.), a dopiero trzecia to cena, jaką za mieszkanie się płaci (np. 6500 zł za mkw.).

Pierwsze ze wspomnianych cen ustalane są arbitralnie niejednokrotnie w oderwaniu od cen faktycznie płaconych na danym terenie. Jak inaczej można uzasadnić sytuację, w której przeciętna cena transakcyjna płacona za nowe mieszkanie w Zielonej Górze wynosi prawie 3 750 zł za mkw., a limit cen kwalifikujących do dopłat to prawie 4152 zł (10,7 proc. więcej), a z drugiej strony w Krakowie nowe mieszkanie kosztuje średnio 6168 zł za mkw., a limit kwalifikujący do dopłat to 5083 zł (17,6 proc. mniej).