Na razie ani mieszkania, ani domy kupione na kredyt w ramach programów „Rodzina na swoim" czy „Mieszkanie dla młodych" nie trafiły do trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości.

– Ze względu na dopłaty rata kredytu nadal jest na tyle atrakcyjna, że kredytobiorcom obu programów nie opłaca się sprzedawać takich nieruchomości – tłumaczy Łukasz Browarczyk, pośrednik z BIG Nieruchomości. – Wiele mieszkań kupionych na emdeemowski kredyt jest jeszcze na etapie budowy.

Wysyp przed nami

Jak przypomina Łukasz Browarczyk, w latach 2007–2008 udzielono ok. 10 tys. kredytów w ramach „Rodzina na Swoim". – W 2009 r. liczba ta przekraczała już 30 tys., a w kolejnych latach – ponad 40 tys. Oznacza to, że nieruchomości kupione na taki kredyt w większej liczbie pojawią się na rynku najwcześniej za dwa–trzy lata – prognozuje pośrednik. – Będą oferowane, gdy wygasną dopłaty do kredytu, czyli po ośmiu latach. Na ich sprzedaż zdecydują się najczęściej rodziny, którym zmieniły się potrzeby, bo np. pojawiło się dziecko.

Także Leszek Hardek, pośrednik z toruńskiej agencji Intercentrum, ocenia, że na razie nie można mówić o wysypie mieszkań kupowanych na preferencyjne kredyty. – Wszystko zależy od możliwości regulowania zaciągniętych zobowiązań po wygaśnięciu pomocy w spłacie kredytu – tłumaczy Leszek Hardek. – Nie liczyłbym raczej na sprzedaż z zyskiem. Trzeba się nastawić na niewielką stratę.

Mieszkania kupowanego na kredyt z dopłatą nie sprzedawała do tej pory Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiego Centrum Doradców Nieruchomości. – Nie spodziewam się zresztą wysypu takich lokali. W Krakowie jest bowiem niewiele nieruchomości spełniających kryteria cenowe państwowego programu – tłumaczy.

Obciążone preferencyjnymi kredytami nieruchomości rzadko trafiają do agencji Emmerson Realty. – Pamiętajmy, że można je sprzedać po określonym czasie. Poza tym same w sobie nie były szczególną okazją. Były kupowane po rynkowej cenie, nie w celach inwestycyjnych, ale dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – przypomina Waldemar Oleksiak z Emmersona. – Jedyną okazją była właśnie dopłata, ale kupujący musieli przecież spełniać określone kryteria socjalne. Trudno się spodziewać, że ich status materialny nagle na tyle się poprawił, by mogli dołożyć znaczą kwotę i kupić większe mieszkanie.

Obciążeni długami

Na rynku nie brakuje lokali finansowanych zwykłymi kredytami. – Kiedy poszukuje się mieszkania w dużym mieście, coraz trudniej znaleźć lokal, który nie miałby obciążonej kredytem hipoteki – przyznaje Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Osoby, które dopiero rozpoczynają poszukiwania, mogą być zaskoczone, że ani właściciel, ani pośrednik nie widzą w tym większego problemu, bo i sprzedaż takiego lokalu nie jest specjalnie trudna. Właściciel musi oczywiście załatwić więcej formalności – uzyskać np. odpowiednią dokumentację z banku, ale nie wydłuża to znacząco transakcji.

Marcin Jańczuk wspomina, że jeszcze kilkanaście lat temu sytuacja była zupełnie inna. – Pamiętam przypadki, że klient był bliski wycofania się z transakcji, kiedy dowiedział się, że poprzedni właściciel obciążył hipotekę – wspomina przedstawiciel Metrohouse. – Dziś klienci mają świadomość, że tak właśnie finansuje się zakup nieruchomości.

Łukasz Browarczyk ocenia, że część klientów wciąż obawia się zakupu mieszkania obciążonego kredytem. – Wynika to najczęściej z niewiedzy, jak wygląda procedura jego zakupu. Transakcje są naprawdę bezpieczne – podkreśla.

Katarzyna Liebersbach-Szarek wskazuje na drugą stronę medalu, czyli klientów kupujących na kredyt. – Są tacy, którzy panicznie boją się jakichkolwiek zobowiązań. Wolą kupić coś mniejszego, gorszego, dalej od centrum, byle nie brać kredytu – opowiada pośredniczka z krakowskiego Centrum Doradców Nieruchomości. – Reszta jest tak uzależniona od dobrobytu, że nie zwraca na to uwagi. W myśl zasady – przecież wszyscy mają kredyt. W opozycji do tych pierwszych, którzy za żadne skarby nie chcą kredytu, ci drudzy biorą go z ciocią, babcią, rodzicami. A statystyczny klient już się przyzwyczaił, że mieszkania są tak drogie, iż nie ma wyjścia, trzeba się zadłużyć. Nie zwraca uwagi na papierologię i formalności.

Mniejszy ruch

Łukasz Browarczyk zauważa, że rośnie liczba transakcji gotówkowych. – Z drugiej strony dla wielu kupujących wymóg 10-proc. wkładu własnego to spore utrudnienie. A przecież są jeszcze koszty notarialne, sądowe, okołokredytowe, podatek od czynności cywilnoprawnych – zwraca uwagę pośrednik z Trójmiasta. – Mieszkania mogą też wymagać mniejszych lub większych remontów. Kupujący często odkładają zakup, aby uzbierać potrzebne kwoty.

Zdaniem pośrednika z BIG Nieruchomości początek roku przyniósł nieznaczne spowolnienie. – Dominują transakcje na rynku okazji – zauważa.

O mniejszym ruchu mówi też Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Klientów kredytowych jest zdecydowanie mniej. Ale za wcześnie, by prognozować, czy to spowolni rynek. Z uwagi na zmiany w kredytowaniu nieruchomości wielu klientów zdecydowało się na kupno mieszkania pod koniec ubiegłego roku – przypomina.

A Waldemar Oleksiak zwraca uwagę, że rynek nieruchomości cechuje sezonowość sprzedaży. – Początek roku jest zazwyczaj czasem posuchy. Spowolnienie jest naturalne – zapewnia przedstawiciel Emmersona. – Jeżeli już szukać innych przyczyn tego zjawiska w tym roku, to większe znaczenie niż konieczność zwiększenia wkładu własnego mogły mieć zamieszanie z kursem franka, wojna na Ukrainie czy wciąż wysoki poziom bezrobocia. Pod wpływem tych wydarzeń i zjawisk ludzie ostrożniej podejmują decyzje. Łatwiej o nie tym, którzy nie potrzebują żadnego wsparcia finansowego. Liczba takich osób powoli, ale systematycznie rośnie. W efekcie zakupy za gotówkę stanowią znaczny procent sprzedaży – zauważa Waldemar Oleksiak.

Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss P. Daszkowski, członek zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego

Jakie jest ryzyko kupna mieszkania, na którym ciąży niespłacony kredyt hipoteczny? Są trzy możliwości nabycia takiego lokalu: kupno za gotówkę, kupno z nowego kredytu oraz przejęcie kredytu sprzedającego wraz z lokalem.

Przy kupnie za gotówkę sprzedający powinien przed umową dostarczyć aktualne zaświadczenie z banku, w którym uzyskał kredyt. Powinno ono zawierać dane na temat wysokości bieżącego zadłużenia, kwoty odsetek do spłaty oraz informację, na jakie konto należy spłacić całość kredytu. Powinno także zawierać zobowiązanie banku do wykreślenia hipoteki po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu. Warto wiedzieć, że niejednokrotnie umowa kredytu nie przewiduje możliwości jego wcześniejszej spłaty bez pobrania dodatkowej prowizji przez bank.

W umowie notarialnej należy określić, jaka kwota ma być przekazana do banku w celu spłaty kredytu, a jaka na konto sprzedającego.

Po spłacie kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Umowa powinna zawierać zobowiązanie sprzedającego do przekazania kupującemu takiego zaświadczenia z banku. Najlepiej, gdyby spłata kredytu nastąpiła z zaliczki przekazanej przy umowie przedwstępnej, a następnie już po wykreśleniu hipoteki zawarta byłyby ostateczna umowa sprzedaży.

Przestrzegałbym przed umową, w której przekażemy pieniądze sprzedającemu, a on będzie zobowiązany do spłaty kredytu. Może się zdarzyć, że kredyt ten nie zostanie spłacony i wówczas hipoteka nie zostanie wykreślona. Istnieje także ryzyko, jak w przypadku znanym naszej kancelarii, że po wpłynięciu pieniędzy na konto sprzedawcy – zanim spłacił on kredyt – jego konto zajął komornik.

W konsekwencji, gdyby nawet sprzedający chciał odkupić taki lokal, może nie mieć pieniędzy na ich zwrot kupującemu. W takiej sytuacji nabywca ma lokal obciążony hipoteką, którą będzie musiał spłacić, czyli zapłaci dwa razy. Rozwiązaniem byłaby wpłata na rachunek powierniczy, który jest chroniony przed zajęciem przez komornika lub syndyka.

Gdy nie mamy gotówki na spłatę kredytu ciążącego na nieruchomości, możemy kupić mieszkanie za pieniądze z własnego kredytu – spłacić nim dług sprzedającego, dokonać wykreślenia starej hipoteki i wpisać nową. Wymaga to jednak zgody banku, który ma już hipotekę. Konieczne jest uzyskanie stosownych zaświadczeń, dlatego trzeba zaplanować, że do transakcji dojdzie kilka tygodni później niż standardowo. Jeśli np. kwota kredytu jest niższa niż cena sprzedaży (kredyt 300 tys. zł, a cena 350 tys. zł), to różnica trafia do sprzedającego.

Można też kupić lokal i przejąć kredyt, który miał sprzedający, ale bank będzie musiał wyrazić na to zgodę i zbadać naszą zdolność kredytową. Alternatywnie sprzedający może uzgodnić z bankiem przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość i sprzedać lokal bez obciążeń.