– Program „MdM" dziś jest dla osób, które nie ukończyły 35. roku życia i nigdy wcześniej nie były właścicielami żadnej innej nieruchomości mieszkalnej. Mogą z niego skorzystać osoby samotne i małżeństwa, mające dzieci i bezdzietne – przypomina Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl.

Wysokość dofinansowania może wynieść od 10 proc. (singiel, rodzina bezdzietna) poprzez 15 proc. (singiel, rodzina z jednym lub dwojgiem dzieci) do 20 proc. (rodzina, w której w ciągu pięciu lat od zaciągnięcia kredytu urodzi się trzecie i kolejne dziecko).

Te zasady mogą się jednak zmienić latem tego roku. Projekt nowelizacji ustawy o dopłatach do kredytów zaciąganych na kupno nowego mieszkania przewiduje, że wzrośnie dofinansowanie dla rodzin z dziećmi. W przypadku dwojga dzieci dopłata ma wynieść 20 proc. W przypadku trojga i więcej ma być to 30 proc., a dodatkowo dla takich rodzin przewidziano zniesienie górnej granicy wieku (35 lat), wymóg nieposiadania wcześniej własnego lokum oraz możliwość zwiększenia powierzchni mieszkaniowej wliczającej się do dopłaty do 65 mkw.

Rodzice z jednym dzieckiem i single nie mogą liczyć na zmiany na lepsze. Czy zatem powinni dziś szukać kredytu z dopłatą czy zwykłego, zakładając, że chcą mieć własne M?

Wybór między kredytem w ramach „MdM" a standardowym hipotecznym zależy od wielu czynników.

Utrudnienia z założenia

– Jednym z ograniczeń rządowego programu jest objęcie nim tylko mieszkań z rynku pierwotnego. A to oznacza, że wybór lokali jest ograniczony: osoby, które chcą otrzymać dopłatę, muszą kupować nowe mieszkania. Poza tym skutkiem takich regulacji jest praktyczne wyłączenie wielu osób z rządowego programu. Rynek deweloperski skoncentrowany jest głównie w dużych aglomeracjach, co oznacza, że mieszkańcy wielu mniejszych miejscowości są w praktyce pozbawieni możliwości skorzystania z dopłat do wkładu własnego – tłumaczy Michał Krajkowski, główny analityk w firmie Notus Doradcy Finansowi.

Dodaje, że wadą „MdM", wynikającą z ograniczenia dopłat tylko do rynku pierwotnego, jest konieczność posiadania przez nabywców środków własnych, które zostaną przeznaczone na wykończenie mieszkania. – Zdecydowana większość mieszkań sprzedawana jest przez deweloperów w stanie uniemożliwiającym zamieszkanie. Jednocześnie kredyt z dopłatą może być przeznaczony tylko na zakup nieruchomości, a nie wykończenie. Co prawda część banków sfinansuje drugim kredytem wykończenie mieszkania, jednak jest to rozwiązanie czasochłonne oraz wymagające przeprowadzenia dodatkowych procedur – dodaje Michał Krajkowski.

Ograniczeniem w programie „MdM" jest także w większości przypadków brak możliwości skredytowania zakupu miejsca postojowego. Zatem mimo otrzymania dofinansowania w wysokości 10 lub 15 procent wartości nieruchomości często trzeba mieć także dodatkowe środki na pokrycie kosztów zakupu miejsca postojowego i wykończenia mieszkania.

– Mimo intencji ustawodawcy, aby dopłata pokrywała wymagany rekomendacją S wkład własny do kredytu, konieczne jest posiadania środków własnych. Takich problemów ze sfinansowaniem wykończenia czy zakupu miejsca postojowego nie będzie w przypadku kredytu standardowego bez dopłaty „MdM" – podkreśla eksperta Notusa.

Porównując kredyt z dopłatą z kredytem bez rządowego wsparcia, trzeba mieć także świadomość ograniczenia ceny i metrażu. W programie „MdM" nie kupimy mieszkania większego niż 75 mkw. i domu większego niż 100 mkw. Nieco większe nieruchomości mogą kupić rodziny wychowujące minimum troje dzieci. W takim przypadku dopuszczalne metraże są większe o 10 mkw. Barierą nie do pokonania jest także limit ceny jednego mkw. nowego lokum.

– Warto też pamiętać, że mieszkania z dopłatą przez pięć lat od nabycia nie można sprzedać ani wynająć. Ponadto po planowanej nowelizacji ustawy nie będzie można także w tym okresie nadpłacić kredytu. Złamanie tych regulacji będzie się wiązało z koniecznością zwrotu części otrzymanej dopłaty – podkreśla Michał Krajkowski.

Ale dodaje, że jeśli jednak rodzina spełnia wymogi programu „MdM", wybrane mieszkanie kwalifikuje się do otrzymania dopłaty, a klient akceptuje ograniczenia programu, warto skorzystać z rządowej pomocy.

Oferty banków

Z danych Notusa wynika, że w większości banków marże dla kredytów bez dopłaty są takie same jak dla kredytów w „MdM". – Jednak nawet w sytuacji, gdy marże dla „MdM" będą wyższe, korzyści z niższej kwoty kredytu spowodują, że kredyt z dopłatą będzie tańszy – uważa Michał Krajkowski.

Także z analiz Comperiii.pl wynika, że warunki kredytów hipotecznych udzielanych w ramach programu „MdM" często są takie, jak przy standardowych hipotekach.

–Chodzi tu np. o wysokość prowizji czy też poziom marży kredytowej. Przykładami instytucji, w których stawki dla obu rodzajów kredytów są identyczne, są: Bank Ochrony Środowiska, BZ WBK, Bank Millennium, Alior Bank oraz Eurobank – wylicza Jacek Kasperczyk. – Niestety, wśród wymienionych banków nie ma największych graczy działających na polskim rynku hipotek, czyli bPKO BP oraz Banku Pekao SA. W tym pierwszym banku prowizja za udzielenie kredytu w ofercie standardowej i „MdM" wynosi co prawda 0 proc., ale już marża w „MdM" jest wyższa o 0,1 pkt proc. – 1,71 proc. w standardzie i 1,81 proc. w „MdM" – wylicza ekspert Comperii.pl

Jeśli zaś chodzi o Bank Pekao SA, to w standardowej ofercie zobowiązania hipotecznego zarówno prowizja, jak i marża kredytowa jest niższa 0,1 pkt proc. od tej stosowanej w „MdM" (1,59 proc. oferta standardowa; 1,69 proc. w „MdM").

– W ogólnym rozliczeniu kredyty w „MdM" w tych bankach mogą być więc o kilka tysięcy złotych droższe, ale to niewiele w porównaniu z kwotą dofinansowania – dodaje Jacek Kasperczyk.

Zaznacza, że powyższe warunki dotyczą 30-letniego zobowiązania w wysokości 300 tys. zł, przeznaczonego na kupno mieszkania o powierzchni 50 mkw. w Warszawie przez rodzinę mającą dwoje dzieci.

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy

Młody człowiek, który zamierza kupić mieszkanie na kredyt, przede wszystkim powinien ocenić, czy jego sytuacja finansowa jest stabilna. Jeśli ma zgromadzone tylko 10 proc. wartości lokalu na wkład własny, nie ma pewności stałego zatrudnienia ani nie może liczyć na pomoc rodziny w sytuacji, gdy przez jakiś czas zostanie bez dochodów, zdecydowanie odradzam kredyt. Może bezpieczniej będzie po prostu wynająć samodzielne lokum.

Jaki kredyt wybrać: zwykły hipoteczny czy z budżetową dopłatą? Przy tak zadanym pytaniu odpowiedź wydaje się oczywista: trzeba brać kasę, jak ją rozdają, i to zupełnie za nic. Pamiętajmy jednak, że przy kupnie mieszkania powinniśmy oceniać przede wszystkim lokal, a nie kredyt.

Może się bowiem okazać, że uzyskując dopłatę, i tak zapłacimy więcej, niż gdybyśmy wybrali lokum na rynku wtórnym (tu jest też taniej niż na rynku pierwotnym). Pozostaje jeszcze do rozważenia bardzo ważna kwestia: wybór lokalizacji kupowa- nego M.

W przypadku lokum, które będzie objęte programem państwowych dopłat, najczęściej będzie chodziło o inwestycję na obrzeżach miasta. Minusy takiego wyboru to nie tylko znacząco dłuższy czas dojazdu do pracy i dodatkowe koszty z tym związane.

Trzeba mieć także na względzie słabą infrastrukturę (mało szkół i przedszkoli), utrudniony dostęp do kultury (każde wyjście do kina czy teatru to niemal wyprawa), jak również trudności ze sprzedażą mieszkania, które znajduje się daleko od centrum.

Jest jeszcze jeden problem związany z uzyskaniem dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych". Jak to się mówi: wszystko jest dobrze, gdy jest dobrze. A co, jeśli młodemu człowiekowi uda się pozyskać budżetową dopłatę, a potem powinie mu się noga – np. straci pracę i nie będzie miał z czego spłacać rat? Wtedy znajdzie się niemal w sytuacji bez wyjścia.

Jeśli będzie chciał uciec od kredytu, to nie dość, że wykończone mieszkanie zapewne sprzeda ze stratą, to jeszcze będzie musiał zwrócić część budżetowej dopłaty. Skąd weźmie na to środki?

No, a jeśli nie sprzeda mieszkania, to straci jeszcze więcej: bank wypowie umowę o kredyt i zacznie naliczać odsetki karne od zadłużenia. Jedynym ratunkiem pozostanie wtedy ogłoszenie upadłości konsumenckiej przez kredytobiorcę.