Czynszówka albo remont kamienicy

– Grupowe inwestycje na rynku nieruchomości są nadal atrakcyjne. Dzięki tej formie indywidualny inwestor może zarabiać na projektach, w których nie mógłby wziąć udziału samodzielnie – czy to ze względu na skalę angażowanych środków, fachową wiedzę, czy czas – tłumaczy Piotr Suchodolski, dyrektor z Wealth Solutions.

Budowa, wynajem

Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investements i Mzuri CFI, ocenia, że trudno mówić, by jakieś typy nieruchomości dawały szczególnie wysokie zwroty akurat w przypadku inwestycji grupowych. – Z pewnością jednak ta forma inwestowania jest bardzo interesująca tam, gdzie niezbędne są duże nakłady kapitałowe, które pozostają poza zasięgiem przeciętnego, pojedynczego inwestora – potwierdza Kaźmierczak. – Mam tu na myśli wszelkie zakupy „hurtowe", czyli kamienice, pakiety mieszkań od deweloperów itp. Te inwestycje są zazwyczaj również najbardziej opłacalne.

Zdaniem Piotra Suchodolskiego zainteresowanie taką formą lokowania kapitału jest rzeczywiście spore. – Problem w tym, że niełatwo dziś znaleźć odpowiedni projekt, który mógłby w określonym czasie zaoferować inwestorom atrakcyjne stopy zwrotu, wpisując się w posiadany przez grupę budżet – ocenia Suchodolski. I prognozuje, że z tego właśnie powodu grupy inwestorów będą się tworzyć rzadziej niż kilka lat temu.

O dużym ruchu na rynku grupowych inwestycji mówi z kolei Anna Szczęsna, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych w Metrohouse. – Nieruchomości o znacznej wartości są nabywane właściwie tylko przez fundusze, które się uaktywniły w ostatnich miesiącach – twierdzi.

A Bartosz Turek, analityk Lion's Banku, dopowiada, że popularność tego typu rozwiązań nie powinna dziwić. – Na rynku nieruchomości, przy relatywnie niedużym ryzyku, można liczyć na stopy zwrotu na poziomie od 4 do 8 proc. netto, podczas gdy lokaty są oprocentowane na 2–3 proc. – tłumaczy Turek.

Jednocześnie zastrzega, że wspólne inwestowanie w nieruchomości to w Polsce wciąż niewielki ułamek rynku w porównaniu np. z sytuacją na Wyspach. – Tam wehikuły pozwalające na wspólne inwestowanie na rynku nieruchomości mogą nawet stanowić element zabezpieczenia emerytalnego – podkreśla Turek. – W Polsce są to np. zamknięte i otwarte fundusze inwestujące na rynku nieruchomości, mechanizmy typu condohotel czy spółki otwierane pod egidą Mzuri, która zbiera wpłaty od inwestorów i oferuje różne sposoby pomnażania kapitału – dodaje. W ten sposób można zainwestować w remont kamienicy, budowę czynszówek czy inne nieruchomości na wynajem. – Jeśli chodzi o kapitał, to najmniejsze fundusze, z jakimi się spotkałem, dysponowały kwotami 1–3 mln zł. Najwięksi pozyskują nawet ponad 100 razy tyle – zauważa analityk.

Wzrost wartości

W opinii Bartosza Turka segment zbiorowego inwestowania w nieruchomości to naturalny kierunek rozwoju rynku. – Ci, którzy się zajęli bezpośrednim inwestowaniem na rynku nieruchomości i mają bardzo rozdrobniony portfel, którym nie potrafią efektywnie zarządzać, szukają inwestycji bezobsługowych – tłumaczy Bartosz Turek. – Jednocześnie wspólne inwestowanie ogranicza bariery wejścia i pozwala zarabiać na nieruchomościach osobom z chudszym portfelem – dodaje.

Anna Szczęsna ocenia, że inwestorzy celują w nieruchomości komercyjne, grunty, mieszkania w cenach niższych od rynkowych. – W zależności od funduszu oczekują stopy zwrotu od 6 do kilkunastu procent – zauważa Anna Szczęsna.

Dyrektor z Metrohouse podkreśla, że ograniczenia w dostępie do kredytów zwiększają zainteresowanie rynkiem najmu. – A to niebawem wykorzystają podmioty inwestujące na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W największych miastach już dziś obserwujemy zwiększony popyt na wynajem lokali – twierdzi Szczęsna.

Jej zdaniem popyt na nieruchomości, zwłaszcza komercyjne, w najbliższych latach będzie ciągle rósł. – To najlepsza forma inwestycji, jeśli oprocentowanie depozytów będzie wciąż spadać – wyjaśnia dyrektor z Metrohouse. – Nie dość, że mamy stały przychód, to jeszcze możemy mówić o wzroście wartości nieruchomości w czasie. Właściciele lokali komercyjnych zdają sobie sprawę, że rentowność takich inwestycji jest bardzo atrakcyjna, co powoduje, że nie jest łatwo znaleźć na rynku ciekawy lokal – mówi Anna Szczęsna.

Z kolei Bartosz Turek prognozuje, że czekają nas jeszcze rok, dwa lata dużej popularności inwestowania na rynku nieruchomości. – Po tym czasie, gdy stopy procentowe zaczną rosnąć, a wraz z nimi koszty kredytów hipotecznych oraz oprocentowanie lokat, które są alternatywą dla inwestycji w nieruchomości na wynajem, optymizm opadnie – ocenia analityk Lion's Banku.

Według niego będzie to widoczne zwłaszcza na rynku mieszkaniowym. Strumień pieniędzy popłynie raczej na bardziej intratny i mniej pracochłonny rynek komercyjny, np. lokali użytkowych lub mniej ryzykowny rynek lokat bankowych.

Artur Kaźmierczak, pytany o najbliższe perspektywy na rynku nieruchomości, ocenia, że w dużej mierze będzie to zależeć od czynników makroekonomicznych. – Wydaje się, że obecne środowisko gospodarcze – umiarkowanego wzrostu i bardzo niskich stóp procentowych – może się utrzymać jeszcze przez dłuższy okres, co będzie niewątpliwie sprzyjać inwestycjom w mieszkania na wynajem – prognozuje prezes Mzuri Investements i Mzuri CFI. – Będzie to wynikać z braku atrakcyjnych alternatyw łączących godziwe stopy zwrotu z wysokim bezpieczeństwem zaangażowanego kapitału.

Jak to wygląda w praktyce

W Mzuri CFI 1 zainwestowały 64 osoby, średnio niemal po 25 tys zł. – Łączny kapitał spółki, licząc z wkładem Mzuri Investments, to nieco ponad półtora miliona złotych – mówi Artur Kaźmierczak. – Kilku inwestorów wniosło po 80 tys. zł, co stanowiło górny limit. Większość wspólników objęła udziały za 10–20 tys. zł. Minimalny próg wynosił 10 tys. zł.

Mzuri CFI 1 zainwestowało w kamienicę w Łodzi. – Planujemy ją gruntownie zmodernizować. Mieszkania w budynku będą sprzedawane inwestorom, w tym wspólnikom Mzuri CFI 1. Zainteresowanie lokalami wyraziła mniej więcej jedna czwarta z nich – wyjaśnia Kaźmierczak. Według niego nie powinno być problemów ze sprzedażą lokali. – Niedawno Mzuri Investments sprzedawało mieszkania w innej wyremontowanej łódzkiej kamienicy. Wykończone i umeblowane lokale, które kosztowały ok. 75–100 tys. zł, rozeszły się w ciągu kilku minut – podkreśla. – Ceny, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, zapewniały inwestorom zwrot rzędu co najmniej 7 proc.

Z kolei na większych graczy czekają alternatywne oferty TFI, w tym i pośrednie inwestycje w nieruchomości. W ubiegłym roku na emisję certyfikatów zdecydował się np. fundusz Prestiżowe Inwestycje Krakowskie FIZ, który stawia na modernizację kamienic oraz grunty pod nowe projekty apartamentowo-mieszkaniowe, AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZAN skoncentrowany na obiektach handlowo-usługowych czy też Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZAN lokujący aktywa zarówno w grunty, jak i budynki czy lokale.

Fundusze kalkulują rentowność z inwestycji na poziomie 6–9 proc. rocznie. Próg wejścia w tym wypadku jest jednak znacznie wyższy, bo trzeba mieć co najmniej 40 tys. euro (około 1,7 mln zł) – tyle standardowo wynosi cena jednego certyfikatu.