Ile jest dziś warte twoje mieszkanie

Rz: Co najbardziej liczy się dla banków finansujących kupno mieszkania – jakie cechy nieruchomości?

Jacek Kamiński, dyrektor w dziale wycen międzynarodowej firmy doradczej JLL: W pierwszej kolejności banki zwracają uwagę na zdolność kredytową kredytobiorcy, a dopiero w drugiej na przedstawione zabezpieczenie w relacji do wielkości kredytu.

Jak na mieszkanie patrzy rzeczoznawca, oceniając jego wartość? Co bierze pod uwagę przy  wycenie domu, a co w przypadku wyceny mieszkania?

Rzeczoznawca patrzy na nieruchomość oczami zarówno kupującego, jak i sprzedającego, próbując zrozumieć, jakie kluczowe parametry decydują o potencjalnej cenie transakcji.

Na wartość nieruchomości wpływ ma wiele jej cech o charakterze prawnym, technicznym czy też ekonomiczno-finansowym. Dowiedziono jednak, że człowiek nie jest w stanie prawidłowo porównać obiektów posiadających więcej niż siedem atrybutów. Przeciętny uczestnik transakcji zawęża ocenę do trzech–pięciu cech mających dla niego kluczowe znaczenie przy podjęciu ostatecznej decyzji o zakupie.

Podobnie postępuje rzeczoznawca, ogranicza rynek – np. do nowych kawalerek na bliskiej Woli – i analizuje podstawowe cechy rozróżniające nieruchomości na tak zdefiniowanym rynku. Zazwyczaj ocenia się lokalizację i sąsiedztwo nieruchomości, jej ogólny stan techniczny oraz układ pomieszczeń i tytuł prawny.

W przypadku domów ta definicja nabiera większego znaczenia, ponieważ dużo częściej możliwa jest przebudowa lub rozbudowa budynku, co podnosi wartość obiektu.

Co brać pod uwagę, wybierając nowe, a co używane lokum – co podnosi, a co obniża wartość lokalu?

Podejście do zakupu mieszkania nowego i z rynku wtórnego jest znacząco różne. Kupując mieszkanie używane, mamy komfort oceny przedmiotu transakcji oraz powinniśmy znać jego historię.

Jesteśmy w stanie ocenić faktyczną jakość wykończenia zarówno lokalu, jak i całego budynku. Możemy lepiej oszacować koszty utrzymania mieszkania na podstawie historii kosztów. Istnieje szansa sprawdzenia stanu finansów wspólnoty mieszkaniowej oraz weryfikacji polityki remontowej.

W przypadku mieszkań używanych znaczenie ma sam styl wykończenia, który najlepiej, aby nie odbiegał od konwencji rynkowych. Wycenialiśmy przykładowo rezydencję z łazienką wyłożoną bardzo drogim kamieniem w różowym kolorze. Było to wykończenie kontrowersyjne i przez to jego rynkowa ocena była niska.

Obok kosztów utrzymania i standardu budynku najważniejszym czynnikiem kształtującym wartość mieszkania jest jego lokalizacja i sąsiedztwo. Warto jednakże podkreślić, że sąsiedztwo w przypadku rynku wtórnego może oznaczać konkretnych sąsiadów. Co najmniej w perspektywie średniookresowej to, z kim będziemy mieszkać drzwi w drzwi, ma wpływ na nasze zadowolenie z zakupu lokalu i subiektywną ocenę jego wartości.

A przy nowym lokalu?

Kupując nowe mieszkanie, zazwyczaj mamy do czynienia z projektem na różnym etapie realizacji. Z tego względu duże znaczenie ma ocena dewelopera oraz samego projektu.

Weryfikacja kondycji finansowej sprzedającego jest trudna, jednakże możliwa dla spółek notowanych na giełdzie. Istotne są warunki zawarcia transakcji kupna-sprzedaży, takie jak terminy płatności ceny, jej waloryzacja, udzielane gwarancje czy też kary umowne.

Warto poświęcić nieco więcej czasu na zbadanie całego przedsięwzięcia budowlanego oraz zadbanie, aby to, co widać w folderach reklamowych, było gwarantowane umową, np. liczba i wielkość budynków na osiedlu, wielkość terenów zielonych i ich zagospodarowanie, lokalizacje ogólnodostępnych miejsc parkingowych.

Warto sprawdzić sposób obmiaru lokalu, ponieważ coraz częstszą praktyką jest pomiar z pominięciem ścianek działowych.

Na wartość tradycyjnie wpływa wielkość lokalu, jego układ oraz położenie w budynku. Duże znaczenie może mieć też powierzchnia balkonu czy tarasu oraz dostępność miejsc parkingowych.

Gdzie mogą się kryć pułapki?

Deweloper, mając perspektywę szybkiej sprzedaży nieruchomości, przykłada mniejszą wagę do wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Warto zatem sprawdzić wysokość tej opłaty oraz oszacować ryzyko jej wzrostu.

Najwyżej wyceniane są lokale znajdujące się na gruncie będącym przedmiotem prawa własności.

Zakupu jakich nieruchomości nie chcą na ogół  finansować banki i dlaczego?

Banki są zainteresowane posiadaniem zabezpieczenia, które będzie względnie stabilne i płynne w okresie kredytowania.

Nie chcą więc finansować nieruchomości nietypowych, które ze względu na swoją specyfikę mogą tracić na wartości lub być trudne w sprzedaży.

Kredytodawcy lubią typowe nieruchomości, których finansowanie pasuje do standardowych procedur oceny ryzyka.

Banki unikają nieruchomości wyróżniających się na tle rynku wielkością, stanem prawnym, lokalizacją oraz cechami fizycznymi.

Proszę o jakieś przykłady „pechowych" mieszkań, które straciły albo stracą na wartości?

Osobiście uważam za słabe zabezpieczenie obiekty, których znaczna część wartości jest kreowana marketingowo i może ulec zmianie na skutek mody.

Dotyczy to wielu nieruchomości z segmentu prime – na przykład w mieszkaniowych wieżach czy loftach. W którymś momencie lansowana jest inna architektura, z inwestycji wyprowadza się celebryta napędzający sprzedaż, a nieruchomość traci urok i prestiż.

Na tym tle lepiej wyglądają mieszkania popularne, dla których wahania cen są mniejsze, a okres sprzedaży jest zdecydowanie krótszy.

Jak ocenić potencjał wybranego mieszkania, które chcemy traktować jako lokatę kapitału?