Są już deweloperzy, którzy chcą tworzyć swoje spółki operatorskie, by wprowadzić do biura iluś restauratorów. To taki mały food market będący odpowiedzią na potrzeby najemców, którzy przez dziesięć lat nie chcą jeść tego samego. Jednego dnia pracownik ma ochotę na to, innego na tamto. Mamy więc, powiedzmy, pięciu restauratorów, a kiedy widzimy, że dwóch nie radzi sobie najlepiej, na ich miejsce wprowadzamy nowych. I to żyje.
Koncepcja przyjmuje się na rynku handlowym - mamy Halę Koszyki, Halę Mirowską czy Elektrownię Powiśle. Na rynku biurowym to coś nowego, ale najemcy są bardzo entuzjastycznie nastawieni, choć dla dewelopera to bardzo trudna operacja. Patrząc w przyszłość, musimy pamiętać, że biuro jest pewną usługą. Pracownik czy pracodawca są konsumentami biura, "konsumują" budynek, korzystają lub nie z jego funkcji. Budynek zaspokaja nasze potrzeby lub nie. Zobaczmy jak wiele się dzieje na rynku coworkingu.
Elastycznych powierzchni pracy przybywa, ale są już przykłady firm, które sobie nie poradziły.
Jak się pojawia coś nowego, pojawia się jednocześnie przestrzeń do przejęć, konsolidacji, optymalizacji. Ten biznes jest mocno obciążony kosztami operacyjnymi. Bez pewnej skali rzeczywiście trudno się przebić. Albo robimy firmę naprawdę małą, niszową, albo idziemy w dużą skalę, bo wtedy mamy szansę. Takie pojedyncze strzały są ryzykowne. Mniejsze organizacje w czasie korekty na rynku są bardziej narażone na straty.
Nie łatwiej wynajmować powierzchnię coworkingową bezpośrednio od dewelopera, a nie operatora?
Część deweloperów nie tylko już o tym myśli, ale wprowadza takie rozwiązanie poprzez swoją spółkę operatorską. Wynika to także z podejścia banków, które chcą wiedzieć, że jest konkretny operator, konkretne umowy, określony czas najmu, czynsze, jakieś zasady funkcjonowania. Ważne, jaki kapitał stoi za deweloperem. Jeśli jest to wielka firma, to z perspektywy banku lub funduszu inwestycyjnego, który też korzysta z usług banku, ryzyko jest mniejsze.
Wspomniał pan o zmianach funkcji części starych biurowców na warszawskim Służewcu. Czy Wola, która jest dziś wielkim placem budowy, jest zagrożona "mordoryzacją"?
Do Służewca Przemysłowego mam sentyment, a pod słowem na M. na pewno się nie podpiszę. Z pewnością były duże wyzwania, ale odkąd otwarto ulicę Marynarską, to w porównaniu z tym, co było, mamy przepaść.
Dawniej mówiłem, że na Służewcu stworzono monokulturę. Ale to były inne czasy, wszyscy byli zapatrzeni na londyńskie City, a już wtedy było to przeterminowane podejście. Rzeczywistość zmusiła rynek, żeby pomyślał za miasto, które nie zapanowało nad inwestycjami. Wiele z nich powstawało w oparciu o warunki zabudowy. Nie zwracano sobie głowy różnicowaniem funkcji, infrastrukturą.
Ale wolny rynek zareagował. Zobaczmy, ile tam powstaje mieszkań, ile hoteli. Wola to zaś zupełnie nowy dystrykt. No i ma ogromną przewagę – metro. Ta dzielnica od początku była planowana jako dzielnica mieszkaniowa i usługowa. Nie jest monokulturą i nigdy nie będzie. Rynek biurowy powstał na Woli później niż mieszkaniowy. Nie popełnimy tych samych błędów, choć oczywiście, są duże wyzwania. Ubywa działek. Powstaje wiele osiedli, muszą być zachowane odpowiednie wskaźniki miejsc parkingowych.
Jak to wszystko powstanie - wieże biurowe, budynki mieszkaniowe, hotele, to dzielnica się zakorkuje...
Część osób przesiądzie się pewnie do metra, a miasto być może rozbuduje stacje Park&Ride. Nie ma możliwości, żeby nawet jedna trzecia przyszłych pracowników mogła tu dotrzeć samochodem. Ciekawą alternatywą będą też budynki oddalone od ronda Daszyńskiego, co rozładuje część ruchu.
Poza Warszawą powstają wielkie biurowe zagłębia?
W Trójmieście możemy wskazać okolice Kołobrzeskiej i Grunwaldzkiej, tam, gdzie zlokalizowany jest budynek Alchemii, Olivia Business Centre czy Arkońska Business Park.
W regionach tkanka biurowa narasta zazwyczaj w okolicach dużego ronda. Przy samej Grunwaldzkiej nie ma wielkiej przestrzeni na budynki mieszkalne. Dominują funkcje komercyjne. Ale jest szansa na hotele na większą skalę. Oczywiście, czasem się to miejsce korkuje, jednak najemcy mają duży wybór, dużo usług.
Jak będziemy pracować za pięć - dziesięć lat?
Mam nadzieję, że mniej i krócej.
Krzysztof Misiak
z międzynarodową firmą doradczą Cushman & Wakefield jest związany od początku swojej kariery w branży nieruchomości komercyjnych. Od ponad 12 lat kluczowy członek zespołu w dziale powierzchni biurowych.
Od listopada 2012 roku zarządzał sekcją miast regionalnych w ramach działu biurowego i wprowadził markę Cushman & Wakefield na główne rynki regionalne. W październiku 2018 roku został mianowany dyrektorem działu powierzchni biurowych w Polsce.