Kiedy kiepski zarząd nie chce dobrowolnie odejść

Brakuje uregulowań, dzięki którym właściciele lokali mogą szybko pozbyć się zarządu, który dobrowolnie nie chce odejść. Obowiązujące prawo już od dawna nie jest wystarczające. A na nowe się nie zanosi.

Brak współpracy

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych na warszawskiej Ochocie właściciele byli niezadowoleni z pracy zarządu.

– Na klatce schodowej wybuchł pożar. Straż pożarna, gasząc ogień, wybiła okno. Do dziś jest w nim dykta zamiast szyby. Zarząd w ogóle się nie kwapi, by zająć się naprawą. Czarę goryczy przelało odejście z zarządu jednej osoby. Pozostałe dwie postanowiły podzielić się jej wynagrodzeniem. Zapomniały jednak zapytać się nas, czy się na to zgadzamy – mówi właścicielka jednego z mieszkań.

– Postanowiliśmy więc zmienić zarząd, ale ten obecny nie chce wykonywać naszych poleceń. Zażądaliśmy zwołania zebrania i rozesłania projektu uchwały w sprawie jego odwołania, ale tego bardzo długo nie robi. Udaje, że problemu nie ma. Innym właścicielom sugeruje, że we wspólnocie jest kilku wichrzycieli – mówi mieszkanka Ochoty.

Podobnych przypadków, kiedy zarząd robi wszystko, by przetrwać i dalej rządzić we wspólnocie, jest wiele. Co robić?

Życie sobie, przepisy sobie

Teoretycznie odwołanie zarządu nie jest trudne. Ustawa o własności lokali mówi, że właściciele niezadowoleni z jego pracy mogą to po prostu zrobić i już. Mają prawo również zawiesić działalność całego zarządu lub odwołać poszczególnych jego członków.

Uchwałę w tej sprawie podejmuje się na corocznym zebraniu, ale nie tylko.

– Zdarza się, że zarząd nie chce zwołać zebrania lub istnieje pilna potrzeba, żeby go odwołać. Wówczas zarząd ma obowiązek zorganizować zebranie, kiedy wpłynie do niego wniosek właścicieli dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, w jego porządku uwzględnić podjęcie takiej uchwały, a jej projekt dołączyć do zawiadomienia o zebraniu – mówi Grzegorz Abramek, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Istnieje też inna możliwość.

– Właściciele mogą również opracować projekt uchwały o odwołaniu zarządu‚ a następnie przekazać go zarządowi‚ aby zebrał pod nim podpisy od poszczególnych właścicieli lokali w trybie tzw. indywidualne zbieranie głosów – mówi mec. Abramek.

– Przepisy nie przewidują jednak sytuacji, kiedy nie będzie chciał się podporządkować wspólnocie. Wówczas właścicielom nie zostaje nic innego, jak samym zebrać podpisy. W tym celu wystarczy wrzucić projekt uchwały do skrzynek pocztowych lokali z prośbą o odpowiedź – wyjaśnia mec. Abramek.

– Zdarza się, że ważność w ten sposób podjętej uchwały jest podważana w sądzie. Orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite. Często sądy wydają wyroki przychylne właścicielom. Pod warunkiem jednak, że wszyscy właściciele mają możliwość wypowiedzenia się w sprawie odwołania zarządu. Jeżeli nie, sąd może uchylić uchwałę o odwołaniu zarządu – tłumaczy mec. Abramek.

Często jednak właściciele nie mieszkają we wspólnocie, tylko wynajmują tam swoje lokale. Wrzucenie projektu nie ma wtedy sensu.

W takim wypadku trudno jest skontaktować się z każdym. A zarząd, którego wspólnota chce odwołać, nie chcąc sobie zaszkodzić, niezbyt chętnie udostępnia adres. Z reguły zasłania się przepisami o ochronie danych osobowych, choć prawnicy uważają, że nie powinien tego robić.

– Art. 27 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele mają zarówno prawo, jak i obowiązek zarządzać nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mają prawo żądać danych innych właścicieli w celu przesłania im projektu – twierdzi Grzegorz Abramek.

Tylko, jeżeli zarząd się uprze, trudno jest wyegzekwować przekazanie adresów.

Przymusowy to ostateczność

Wspólnota może zwrócić się do sądu o powołanie zarządcy przymusowego.