Obniżka cen mieszkań. Deweloperzy czekają na sygnał

Ponad 64 tys. nowych mieszkań jest do kupienia tylko na ośmiu rynkach (Katowice, Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, Trójmiasto i Wrocław). Gotowych jest 14,5 tys. lokali – podaje redNet Property Group. Deweloperzy nie zwalniają tempa i wprowadzają na rynek kolejne inwestycje. W sierpniu firmy dostały pozwolenia na budowę 9,7 tys. mieszkań. – To o 33,2 proc. więcej niż przed rokiem i najwięcej od 2008 roku – podaje Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. Czy rekordowa podaż doprowadzi do ostrej walki? Czy firmy, które przed końcem roku chcą sprzedać jak najwięcej, zdecydują się na masowe przeceny?

Klient nasz pan

– Czekamy, kto pierwszy obniży ceny – mówi nieoficjalnie jeden z deweloperów. – Oferta jest ogromna, a mieszkania są kupowane głównie za gotówkę. Klienci gotówkowi są bardzo wymagający, bo wiedzą, że dyktują warunki. To źródło finansowania kiedyś jednak wyschnie. A o kredyt hipoteczny nie jest łatwo. Część deweloperów na pewno zdecyduje się na przeceny. Nie będą to jednak wielkie korekty. Raczej nie czeka nas taki kryzys, jak w 2008 roku – zastrzega. Jednocześnie podkreśla, że dobre jakościowo inwestycje zawsze się obronią. – Najlepsze projekty nie stracą na wartości – zapewnia.

Dużych obniżek cen w ostatnim kwartale roku nie przewiduje Grzegorz Zagrabski, wiceprezes Wawel Service. – Duży popyt pozwala deweloperom utrzymywać wysoki poziom sprzedaży – mówi Zagrabski. – Decyzje o przecenach są podejmowane indywidualnie, czasem jest to po prostu strategia marketingowa.

Wiceszef Wawel Service przyznaje, że wzrost podaży oznacza dla deweloperów konieczność jeszcze lepszego dopasowania się do oczekiwań klientów. – Dla nabywców coraz bardziej liczy się rozwinięta infrastruktura, energooszczędność nieruchomości, nowe technologie – wylicza Zagrabski. Pytany, czy Wawel Service rozważa obniżki cen, mówi, że "firma dostosowuje decyzje do sytuacji na rynku". – Ostateczna cena mieszkania zależy od ceny gruntu, materiałów, kosztów budowy – mówi. – Staramy się zachować zdrowe proporcje. Kontrolujemy koszty tak, aby oferta była atrakcyjna. Stawiamy też na nowoczesne, energooszczędne technologie.

O niesłabnącym popycie mówi Sławomir Bednarek, prezes Matexi Polska. – Nie sądzę, by nawet duży spadek zainteresowania mieszkaniami doprowadził do obniżek cen dobrych jakościowo nieruchomości – ocenia. – Nie należy się też spodziewać spektakularnych akcji promocyjnych. Średnie ceny pozostaną stabilne – prognozuje. Firma Matexi tegoroczne plany sprzedażowe zrealizowała już w 90 proc.

Komu to sprzedać

Wielkich przecen nie spodziewają się analitycy. – Niewiele wskazuje, żeby w krótkim i średnim terminie doszło do korekty cen mieszkań – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Takiego posunięcia nie uzasadniają raczej mało wyśrubowane marże deweloperskie, ale nie tylko to. Popyt jest wciąż bardzo duży. A przecena u deweloperów to ostateczność, po którą się sięga, gdy koniecznie trzeba sprzedać, a nie bardzo jest komu, bo liczba chętnych spada. Do takiej sytuacji, jak się wydaje, droga bardzo daleka.

Jędrzyński zwraca uwagę, że wbrew pozorom oficjalne obniżki cen wcale nie stymulują popytu, przynajmniej nie w pierwszym okresie. – Klienci, widząc przecenę, często wstrzymują się z zakupami, licząc, że za chwilę będzie jeszcze taniej – zwraca uwagę. – Lepsze efekty dają promocje, które przecież nie są niczym innym jak obniżkami, z tą jednak różnicą, że robią wrażenie okresowych okazji, na które trzeba się szybko decydować – podkreśla.

O akcjach promocyjnych mówi także Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty. – Najatrakcyjniejsze promocje najłatwiej znaleźć w czasie przedsprzedaży. Trafiają się także w zakończonych inwestycjach, kiedy w ofercie pozostały najmniej atrakcyjne lokale – wskazuje analityk. Jego zdaniem wielu deweloperów uniknie większych przecen. – Większość czołowych firm – m.in. Robyg, Dom Development, Murapol, Atal, LC Corp, J.W. Construction – ma realne szanse na pobicie zeszłorocznych świetnych wyników – zauważa Marcin Uryga. – Prędzej powalczą o marże niż o maksymalne śrubowanie liczby sprzedanych mieszkań – przypuszcza.

– Nic nie wskazuje, żeby deweloperzy przy takim poziomie sprzedaży chcieli obniżać ceny. Wciąż wiele osób kupuje mieszkania inwestycyjnie – dodaje Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. – W niektórych inwestycjach za gotówkę jest kupowanych ponad dwie trzecie mieszkań. Z danych REAS wynika, że poza Łodzią i Poznaniem na wszystkich głównych rynkach sprzedaż w drugim kwartale była większa niż w poprzednim – przypomina. Ale, jak podkreśla Krasoń, sygnałów ostrzegawczych dla deweloperów nie brakuje. – Banki coraz mniej chętnie udzielają kredytów, które są zresztą coraz droższe – mówi. – Inwestorzy zakup mieszkania na wynajem traktują jako alternatywę dla obligacji skarbowych i lokat, które dziś nie dają wiele zarobić. Ale jeśli inflacja wzrośnie, to stopy procentowe pójdą w górę, a wtedy obligacje i bezpieczne oszczędzanie w banku mogą wrócić do łask.

Nieruchomości