Jak prognozują eksperci, firmy w dorocznym dokumencie The Atlas Summary, w tym roku wartość transakcji inwestycyjnych na globalnym rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych wyniesie 1,39 biliona dolarów amerykańskich. W przeliczeniu na naszą walutę to 5,2 bln zł – dla porównania ubiegłoroczny PKB Polski wyniósł 1,85 bln zł.

Prognozowana kwota jest o 1,5 proc. wyższa od wartości inwestycji z 2016 r. Ten rok ma być piątym z rzędu, kiedy wartość utrzymuje się na tak wysokim poziomie – prawie cztery razy wyższym niż w 2009 r.

Azja i Pacyfik na topie

Najgorętszym ma być region Azji i Pacyfiku, na który przypadnie 611 mld dol., o 1,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Według C&W dobre wskaźniki ekonomiczne zachęcają inwestorów do lokowania kapitału w tej części świata oraz napędzają popyt na nowoczesne powierzchnie komercyjne. Głównym celem będą nadal Japonia i Australia, ale zainteresowaniem mają się cieszyć także główne miasta Chin, Singapuru czy Korei Południowej.

Prognoza dla Ameryki Północnej to 471 mld dol., czyli o 1,8 proc. mniej niż rok wcześniej, a dla Ameryki Południowej nieco ponad 5 mld dol., o 22,5 proc. więcej niż w 2016 r.

W samych Stanach Zjednoczonych aktywność inwestorów ma być rekordowa, napędzana nadziejami pokładanymi w ożywieniu gospodarki dzięki inicjatywom zapowiadanym przez prezydenta Donalda Trumpa oraz rosnącymi cenami nieruchomości w wyniku aktywności na rynkach najmu. Inwestorów będą przyciągać głównie największe miasta, jak Nowy Jork, Chicago, Los Angeles, Boston i Waszyngton.

Jeśli chodzi o Amerykę Południową, zauważalny jest napływ inwestorów i kapitału do Brazylii, szczególnie Sao Paulo.

Prognoza dla obszaru EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) wynosi 307 mld dol., o 6,3 proc. więcej niż rok wcześniej. W samej Europie inwestorów zachęcają wzrost gospodarczy, niewielka inflacja i niskie stopy procentowe. Według ekspertów C&W na Starym Kontynencie najlepsze perspektywy zrównoważonego wzrostu oferują przede wszystkim Niemcy, kraje nordyckie i Hiszpania. Inwestorzy nie będą przy tym omijać Londynu – wpływ Brexitu na rynek będzie znany dopiero za jakiś czas.

Polska z rekordami

Polska jest największym rynkiem nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Ubiegły rok był rekordowy pod wieloma względami.

Wartość transakcji na naszym rynku w ubiegłym roku wyniosła 4,6 mld zł. To o 15 proc. więcej niż rok wcześniej i najwięcej w historii. 40 proc. przypadało na sektor biurowy, 43 proc. handlowy, a 17 proc. na magazynowy.

Eksperci Colliers International prognozują, że liczba zagranicznych graczy wchodzących do Polski będzie rosła, a inwestycje rozłożą się na wszystkie główne sektory.

Rynek nad Wisłą jest rozpędzony. W 2016 r. deweloperzy oddali do użytku blisko 900 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego połowa przypada na stolicę. To o 60 proc. więcej niż średnia z lat 2011–2015. W efekcie podaż biur na koniec 2016 r. w dziewięciu głównych miastach wyniosła prawie 9 mln mkw. W budowie jest teraz ponad 1,5 mln mkw.

Również segment magazynów bije rekordy. Deweloperzy dostarczyli blisko 1,3 mln mkw., przez co podaż w skali kraju wyniosła na koniec 2016 r. 11,2 mln mkw. Najemcy zawarli w tym czasie umowy na 3,32 mln mkw.

Teraz w budowie jest 1,5 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego trzy czwarte objęte jest umowami najmu.

Dynamika w segmencie nieruchomości handlowych była ujemna. Deweloperzy dostarczyli nieco ponad 400 tys. mkw., o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej. W bieżącym roku analitycy Colliers spodziewają się powtórzenia wyniku. W zakresie dużych galerii handlowych rynek jest coraz mocniej nasycony i nakłady inwestycyjne koncentrują się coraz częściej na rewitalizacji i modernizacji niż budowie nowych obiektów. Łączna powierzchnia handlowa w Polsce szacowana jest na 11,2 mln mkw.

Czyj kapitał

Jak szacują analitycy EY, udział kapitału zagranicznego w transakcjach na rynku komercyjnym sięgnął aż 98 proc., z czego 50 proc. przypadło na podmioty działające w formule REIT (Real Estate Investment Trust) to podmioty zarządzające portfelami nieruchomości, wypłacające regularnie gros zysków w formie dywidendy.

Aktywizacja polskiego kapitału jest jednym z kluczowych elementów planu Morawieckiego. Szansą na zwiększenie udziału rodzimego kapitału w transakcjach na naszym rynku nieruchomości jest utworzenie podmiotów typu REIT. Prace nad ustawą trwają od dłuższego czasu, niebawem Ministerstwo Finansów ma przedstawić nowy projekt, a wejście przepisów w życie oczekiwane jest na początku 2018 r.

Pojawienie się REIT-ów daje nadzieję na pojawienie się inwestorów instytucjonalnych na zdominowanym przez Kowalskich rynku mieszkaniowym. Według danych REAS w 2016 r. w największych miastach w Polsce deweloperzy sprzedali 62 tys. lokali. To rekord, który być może zostanie poprawiony w 2017 r.

Za dużą część popytu odpowiadają inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem – ale to głównie klienci indywidualni, nie są to więc transakcje duże pod względem wolumenów. Rozgrzana koniunktura i dobry popyt powodują, że deweloperzy na razie nie zabiegają o sprzedaż mieszkań w większych partiach – przy tego typu transakcjach nabywcy oczekują dyskonta. ©?

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl